【正文】 前正在運(yùn)營(yíng)唯一一家五星級(jí)酒店柳州飯店平均房?jī)r(jià)在380元左右，平均出租率在70%左右，REVERPAR約266元，四星酒店REVERPAR約150元；經(jīng)調(diào)查高端房銷售較好，但由于酒店設(shè)施較陳舊，新裝修的高端房比例較少，通過(guò)兩日調(diào)查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務(wù)房均住滿。目前柳州在建的高星級(jí)酒店僅有位于陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級(jí)酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。2008年雖然受年初冰雪災(zāi)害和國(guó)際金融危機(jī)等不利因素的影響，使得部分月份指標(biāo)有所下降，但但縱觀全年，全市各項(xiàng)旅游指標(biāo)均處于增長(zhǎng)狀態(tài)，官方采取一系列活動(dòng)影響旅游酒店業(yè)的增長(zhǎng)：2008年5月，成功舉辦第二屆“柳州10月舉辦“2008F1摩托艇世界錦標(biāo)賽中國(guó)柳州大獎(jiǎng)賽”和“第五屆柳州國(guó)際奇石節(jié)”吸引來(lái)自世界各地的F1摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年中，將會(huì)有部分新的高星級(jí)酒店陸續(xù)建成，對(duì)柳州市酒店行業(yè)在服務(wù)設(shè)施配套上會(huì)更具完善，酒店的管理水平也會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。客源市場(chǎng)分析柳州客源市場(chǎng)主要由商務(wù)散客，會(huì)議及旅游團(tuán)隊(duì)構(gòu)成，當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西1/4，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)在柳州安家的已有八家；駐地高管、商務(wù)考察客人、高端政務(wù)客人、高端商務(wù)、政務(wù)會(huì)議將是我們最主要的客源市場(chǎng)3．檔次定位與項(xiàng)目條件定位為高檔的超五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店，主要考慮以下因素：首先，項(xiàng)目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域，考慮到柳州市的區(qū)域性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，高定位能提升項(xiàng)目整體的價(jià)值及項(xiàng)目的整體高端形象，而定位中檔則不能突顯出項(xiàng)目的整體價(jià)值，同樣在酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上也很難做到差異化競(jìng)爭(zhēng)；其次，因?yàn)轫?xiàng)目涉及到項(xiàng)目整體開發(fā)與興建，成本最低化，收益最大化投資收益的最大保障，過(guò)低的定位將直接導(dǎo)致投資收益得不到保障，且在市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)定位是與項(xiàng)目現(xiàn)狀最為相符的。所謂的商務(wù)客人是指在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場(chǎng)的各路商界精英，從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長(zhǎng)年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國(guó)內(nèi)外各大城市之間；會(huì)議客人主要包括到酒店來(lái)舉行會(huì)務(wù)、談判、培訓(xùn)等活動(dòng)的人士，這兩部分客人有時(shí)是交集的，有時(shí)往往他們也既是商務(wù)客人也是會(huì)議客人，商務(wù)會(huì)議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，消費(fèi)需求及特點(diǎn)，以便有針對(duì)性地為其提供個(gè)性化的、具有特色和恰當(dāng)?shù)姆?wù)。項(xiàng)目功能定位商務(wù)會(huì)議酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)、會(huì)議活動(dòng)中的好秘書、好管家；商旅途中的“家”和辦公場(chǎng)所；另客人在緊張的商務(wù)活動(dòng)中得到休閑、娛樂(lè)、美食的家外之家。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位聘請(qǐng)資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣“超五星商務(wù)會(huì)議酒店”的要求，以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次，用時(shí)尚和個(gè)性化的元素代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的軟裝飾，凸現(xiàn)酒店的“文化”品味，營(yíng)造別具一格的、溫馨、時(shí)尚的氛圍和感覺(jué)。● 套房小型SPA設(shè)計(jì)在部分高檔套房?jī)?nèi)設(shè)獨(dú)立的ＳＰＡ空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯● 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，一改以往呆板陳設(shè)和布局● 在居家住宅中陽(yáng)臺(tái)是必不可少的，但在酒店項(xiàng)目中就很少了?！?全面配套服務(wù)設(shè)施按超五星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與配套，盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項(xiàng)服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查及分析，我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目酒店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項(xiàng) 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè)，新城區(qū)，交通便利市中心，臨江，交通便利城市中心廣場(chǎng)酒店星級(jí)五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開業(yè)，全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦，10層為今年全新裝修行政客房2008年商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全，王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個(gè)約800個(gè)會(huì)議廳未知2007年新建超豪華大型會(huì)議廳，另有16個(gè)會(huì)議室會(huì)議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計(jì)劃明年開業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對(duì)本項(xiàng)目真正構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會(huì)議的場(chǎng)所，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制，只能是部分改造，設(shè)施及設(shè)計(jì)上還存在不足之處。 項(xiàng)目的SWOT分析 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會(huì)議酒店配置及運(yùn)行要求， 運(yùn)用S W O T分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(shì)(Strengths)、劣勢(shì)(Weaknesses)、機(jī)遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)● 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全，配置先進(jìn)，客房面積設(shè)計(jì)可以更人性化；● 人力資源及酒店籌建起點(diǎn)高，能更好的控制造價(jià)，調(diào)研充分，設(shè)施配置有針對(duì)性；● 投資方實(shí)力雄厚，進(jìn)入酒店業(yè)決心較大；● 位于柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，方便商務(wù)客人的工作；● 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格，擁有區(qū)域最高的樓宇，最顯著的地標(biāo)；● 臨江，優(yōu)美的周邊環(huán)境；● 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計(jì)。機(jī)遇● 整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)，將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城；● 城市尚無(wú)能引領(lǐng)消費(fèi)的酒店；● 隨著新市中心的位移，該區(qū)域成為柳州市較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價(jià)值的區(qū)域； ● 土地的升值潛力；● 柳州市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，新區(qū)開發(fā)力度不斷加強(qiáng)，逐步形成規(guī)模；● 酒店市場(chǎng)的顧客需要更多的選擇性。綜合上述分析，本案應(yīng)處于S0象限，宜采取發(fā)展型開發(fā)策略：發(fā)展優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4．酒店設(shè)施建議理念 一個(gè)成功的酒店設(shè)計(jì)案例，來(lái)自于一個(gè)好的理念，而正確的理念又來(lái)自于設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目的整體把握和創(chuàng)新。首先，通過(guò)了解其目標(biāo)客人的需求，在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間，以獲得設(shè)計(jì)靈感。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺(jué)和高雅的文化品味，打破傳統(tǒng)的星級(jí)酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式，采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合，賦予酒店濃厚的時(shí)尚、流行設(shè)計(jì)元素和理念，在結(jié)合功能需要的同時(shí)，體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。因此，開發(fā)時(shí)，不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo)，而應(yīng)以更加追求成本效益的方式，更注重在風(fēng)格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力，做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉V西五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)2008年出租率1喜來(lái)登大飯店桂林430間65%2帝苑酒店桂林330間60%3漓江大瀑布飯店桂林654間58%4樂(lè)滿地度假酒店桂林興安371間60%5白海