【正文】 3) 通過“政氣”的聚集，進一步增強投資者信心；第三階段 —— 招商階段推廣計劃的建議（商氣）1．開始招商階段：“酒會+論壇”計劃的建議216。 為避免酒會落入俗套，使與會者失去興趣，屆時將由紫薇大賣場發(fā)展有限公司出面邀請若干國內(nèi)外知名人士到會并發(fā)表演講，籍此吸引工商業(yè)界人士和媒體參加；216。使整個西安市都成為“紫薇之家”的營銷中心。 設(shè)立若干線路的“‘紫薇之家’體驗直通車”；216。 直通車設(shè)置大、中、小不同規(guī)格，大客車負責接送一般參觀者或團體參觀者、中小車輛負責接送預約和重要參觀者；216。 直通車車身須制作車身廣告，并突出宣傳語和LOGO，以起到良好的宣傳效果；推盤期營銷中心商業(yè)氣氛營造及推廣促銷活動的建議詳見《營銷中心建議》（修改稿）“明星租/售旺鋪”活動計劃的建議216。 通過該活動可制造噱頭，引起各界的廣泛關(guān)注；216。 活動半月以前進行有關(guān)宣傳炒作，提前造成轟動效應；216。 活動以“香港名店廊”中先期引進的香港明星自營店、名牌商品商鋪的宣傳為主；216。 活動中還可穿插如“香港旅游”專題的宣傳內(nèi)容和活動，由多家香港旅行機構(gòu)和航空公司派員參與，；216。 活動與“明星租/售旺鋪”活動同時炒作，進一步擴大影響力和影響面；2．強力招商階段：政府聯(lián)合招商會/招商團的建議216。 在這種情況下，與政府聯(lián)合舉辦面向國內(nèi)外家居、休閑、娛樂、餐飲等商家的招商會，由政府在政策面作出說明，會更有吸引力216。 通過政府招商團的組織，還可實現(xiàn)異地招商的推廣；216。 擬在廣東地區(qū)進行“紫薇之家”/“紫薇MALL”的專場招商會；216。 通過對招商會的宣傳炒作，也會大大增強其他投資者的興趣和信心；216。 活動以“紫薇之家”正式開盤為噱頭；216。 文藝表演在營銷中心熱帶風情水上表演區(qū)進行；216。 該活動（尤其是煙火表演）在空曠的地域很容易吸引周邊人們的注意力；216。 開業(yè)的慶典活動可以很簡單，也可以很隆重，總之表達同一個意思：“紫薇之家”主要開發(fā)工作已告一段落，進入運營階段。西安市國際家具博覽會活動的建議216。 博覽會的主題建議有效地利用既有資源，涉及“中國及世界家具發(fā)展史”、“各國流行風格家具展”、“名師設(shè)計”、“未來家具流行趨勢概念展”等與“紫薇之家”的主題區(qū)劃相呼應的主題展示；216。216。 廣告本身是無法帶來租售量和租售額的。 我們所能評估的只能是廣告對租售工作的實質(zhì)促進作用有多大。 各種渠道獲取的信息反饋統(tǒng)計數(shù)據(jù)；216。 以數(shù)據(jù)和圖表為基礎(chǔ)進行的分析報告；216。 廣告投放初期的反饋與評估 —— 投放前的指定的策略是否需要調(diào)整？ YES/NO216。 廣告投放完畢后的反饋與評估 —— 廣告投放是否達到預期目標？四． 評估系統(tǒng)實質(zhì)內(nèi)容構(gòu)架：216。216。 廣告實際投放數(shù)量是否與計劃數(shù)量相符；252。 廣告數(shù)量是否過剩；216。 廣告投放后，有多少實際到達目標受眾；252。 廣告實際投放數(shù)量與實際達到、有效到達廣告數(shù)量的比較數(shù)據(jù)；216。要點：252。 通過客戶檔案對成交客戶和未成交客戶狀況進行的分析，確定廣告對其是否產(chǎn)生影響、影響的程度及是何種影響；252。 對目標受眾（尤其是未成交客戶）具體意見的調(diào)查；252。 對廣告時機的調(diào)查要點：252。 有效到達目標受眾的廣告主要集中在哪些時機；252。 對廣告與租售關(guān)聯(lián)度的調(diào)查：要點：252。 對目標受眾決定不轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻舻倪^程產(chǎn)生影響的廣告數(shù)量/比例；252。 與總投放量的比較；216。 對上述數(shù)據(jù)的分析及結(jié)果；216。 廣告設(shè)計公司/廣告人員 —— 廣告計劃的制作人/改進人216。 監(jiān)播公司/監(jiān)播人員 —— 廣告計劃執(zhí)行的監(jiān)督人和匯報人216。 專業(yè)信息研究公司/信息研究人員 —— 廣告效果評估的調(diào)查分析人和報告人216。附： 廣告效果評估及反饋系統(tǒng)流程表決策人制作人執(zhí)行人監(jiān)督人目標受眾調(diào)查分析人結(jié)論人審核批示NOYES審閱NO批示YES改進廣告計劃結(jié)束執(zhí)行廣告執(zhí)行執(zhí)行YESNO監(jiān)督反饋分析報告調(diào)查分析結(jié)論報告———— 租售組合建議 ————在多維度立體推廣攻勢之下，“紫薇之家”的租售渠道也應當呈現(xiàn)多樣化，多點出擊，以求盡可能快的完成招商目標?！傲己玫男蜗笫卿N售成功的開端。紫薇MALL的規(guī)劃，對于開發(fā)商、策劃/設(shè)計單位而言也許已經(jīng)形成較清晰的藍圖，但對于消費者而言，卻還沒有直觀的印象。如果能將物業(yè)的精華濃縮在租/售中心，使消費者在預售/租階段便能對物業(yè)未來的前景有一個比較直觀、全面感受，從而形成比較清晰的影像，就能在很大程度上增強消費者投資的信心，在其作出購買、租賃決定的心理上涂抹上重重的一筆?；谝陨系脑颍从^西安市場現(xiàn)有的物業(yè)租/售中心，基本上都呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)簡單、功能單一的特點，具體如下：1． 租/售中心結(jié)構(gòu)簡單，功能區(qū)劃不明顯，洽談和展示區(qū)域混雜；2． 將租/售中心簡單地定義為“買賣場所”，設(shè)計單調(diào)無親和力；3． 簡單依靠沙盤、模型和租/售人員口頭講解來進行銷售、租賃工作，消費者很難對物業(yè)形成清晰的概念；因此，由上述對消費者需求和業(yè)界現(xiàn)狀的分析可見，充分利用租/售中心的窗口和展示作用，明確功能區(qū)劃、強化“互動體驗”功能，使消費者能更加直觀、自主、全面地了解紫薇MALL的規(guī)劃設(shè)計風格和發(fā)展前景，并能做到“在體驗中售樓”、“休閑、娛樂、洽談無處不在”，絕對是新穎且行之有效的營銷模式，僅憑借其觀賞性就必然會吸引大批消費者的關(guān)注，從而打響“紫薇之家”銷售、租賃的第一槍，成為西安地產(chǎn)開發(fā)市場一個具有轟動性的焦點和人文景觀的一道亮點。營銷中心全稱建議：① “紫薇印象城”；②“紫薇新商業(yè)體驗中心”；③“紫薇MALL概念館”；④“紫薇觸動地帶”；營銷中心的主要特色功能：216。 情調(diào)咖啡/西餐廳；216。 信息化VIP專區(qū)；216。 貫穿營銷中心的動態(tài)水景觀循環(huán)系統(tǒng)；216。 沙盤模型展示區(qū)；216。 免費娛樂體驗區(qū)；216。 商業(yè)文化發(fā)展史觀廊；216。因此，建議營銷中心主樓的外立面采用橘紅、湛藍、鵝黃、草青等輕松明快的色調(diào)。2． 玲瓏通透的大堂頗具現(xiàn)代感在大堂的設(shè)計方面，為顯示“紫薇之家” “敞開大門、攬八方賓客”的氣度，建議采用透明玻璃材料作為墻壁，既可增加大堂在日間的采光效果，又可創(chuàng)造出“玲瓏通透”的視感。3． 外部光效是營銷中心成為亮點的關(guān)鍵為使紫薇MALL在預租/售階段就達到良好的宣傳效果，成為消費者和媒體關(guān)注的焦點，更能成為西安市人文景觀的一道絢麗的亮點，增強租/售營銷中心外觀的新穎性和觀賞性的手段必不可少。在營銷中心外部四周地面安裝大功率射燈，光線由地面向營銷中心照射，射燈的色彩可變換；如此將使整個營銷中心變換成一個巨大的五光十色的發(fā)光體，在空曠的夜空必然能成為所有人的焦點，煽動起消費者前往營銷中心的欲望。金色的“合音杈”，會隨著風或氣流發(fā)出悅耳的聲音，既是一道獨特的景觀亮點，又可寓意“搖錢樹”，使參觀者未入營銷中心，便已感受到濃郁的商業(yè)氛圍。一、功能分區(qū)紫薇Mall營銷中心總建筑面積約8500㎡，其功能區(qū)主要由六個區(qū)域組成：（1） 接待、洽談區(qū)； （1600㎡）————→高峰期日接待能力300500余人（2） 品牌展示及體驗區(qū)； （3000㎡）（3） 辦公區(qū)； （1400㎡）（4） 景觀及活動區(qū)； （1300㎡）（5） 輔助功能區(qū)； （700㎡）（6） 全景影院； （400500㎡）二、內(nèi)部設(shè)計風格及功能區(qū)劃建議1. 營銷中心分為大堂、主樓和露天廣場三部分接待、洽談區(qū)——接待區(qū)2. 動靜結(jié)合的“龍運”大堂1) 大堂的設(shè)計體現(xiàn)“龍運通達、氣吞四方”；意?。簎 從歷史的角度看，黃河稱“母親河”孕育了龍的傳人，如一條金龍；西安為十三朝古都，數(shù)千年為“龍恩”澤被；u 從外形的角度看，俯視時，營銷中心的外形近似盤龍；u 大堂為透明玻璃外墻，從風水的角度看，龍能穿過玻璃等物質(zhì)，而龍所穿越之處，必然鴻運通達；既象征“紫薇”大賣，對投資者也是一個好彩頭；設(shè)計建議：u 正門寬大開闊，象征龍口大開、氣吞四方，充分體現(xiàn)包容與吸納性；u 大堂正門的正對面，至主樓通道前建巨型花崗巖九龍壁景觀，既應龍之意，又為玄關(guān)；u 大堂內(nèi)所有的如不銹鋼護欄等金屬部件，全部采用金黃色，象征尊貴；u 具體設(shè)計時，建議應充分考慮這種風格與現(xiàn)代風格的有機融合； 2) 大堂為橢圓形，分為2層，1樓為接待、簡介區(qū)；2樓為咖啡/西餐廳；3) 大堂的設(shè)計將采用“動靜結(jié)合”、“現(xiàn)代與天然結(jié)合”的風格；4) 大堂1樓將采用大空間，不設(shè)置過多或過于復雜的布置，以簡約的風格彰顯大家風范；u 大堂的地板建議以大理石為主要材質(zhì)，圖案應簡單、大方；色彩宜采用米色、棕色等較莊重的色調(diào)；u 大堂中央搭建巨型沙盤模型，使參觀者一進門就感到震撼； u 大堂劃分出一區(qū)域設(shè)總服務(wù)臺，負責接待、引導、咨詢等事務(wù)；u 大門內(nèi)進門左側(cè)水池搭噴泉并放養(yǎng)觀賞魚類，在現(xiàn)代感濃郁的大堂與天然風景渾然一體；水池一直向西北方向延伸至露天廣場，與露天廣場水幕、露天廣場內(nèi)溪流結(jié)合為一體（廣場水幕和溪流情況將在提案后面進行敘述）；u 噴泉的噴水頭制作為金色龍頭形，以應“龍運大堂”的主題；u 水池上方一部分區(qū)域設(shè)為休閑區(qū)，地板為透明強化玻璃，擺放沙發(fā)、茶幾供消費者休息；與假山噴泉一道組成“靜態(tài)”區(qū)域；u 大門內(nèi)右側(cè)，沿著弧形墻壁安裝若干觸摸式電子顯示屏作為自助查詢裝置，消費者可以通過顯示屏展示的3D動態(tài)效果了解紫薇MALL及營銷中心簡介、營銷中心布局、營銷中心提供的自助、人工服務(wù)和體驗項目；u 大堂中央上空搭建懸空大型液晶顯示屏，顯示屏共計四塊，可時向四個方向播放世界各地SOPPING MALL的影片集錦及“紫薇”宣傳片，使消費者在進入營銷中心之處就對SOPPING MALL有一個直觀的印象，方便下一步對紫薇MALL的了解和對營銷服務(wù)人員講解的理解；同時電視幕和電子顯示屏共同組成“動態(tài)”區(qū)域；輔助功能區(qū)——餐飲區(qū)5) 大堂2樓為咖啡/西餐廳，可飲茶、咖啡及西餐、部分中餐供應；6) 1樓到2樓樓梯采用旋轉(zhuǎn)樓梯，梯道采用“光梯”的燈飾效果；7) 2樓鋪設(shè)透明高強化玻璃材料為地板，地板內(nèi)向外打金黃色柔光，與1樓的風格相得益彰；8) 咖啡/西餐廳內(nèi)擺設(shè)大型魚缸，內(nèi)養(yǎng)殖金龍魚等名貴魚類，既為景觀，又為“風水魚”；9) 大堂在3層封頂，1樓的主照明設(shè)置在2樓咖啡/西餐廳底部。 大中型電玩；252。 相片貼紙自助照相機；252。 臂力測試機；252。 其他娛樂設(shè)施；所有娛樂設(shè)施均免費向參觀者開放（自動販賣機除外），增強“互動體驗”性，展示“紫薇之家”及“紫薇MALL”實施的“啟發(fā)式消費”的魅力，增強說服力和投資者信心；接待、洽談區(qū)——洽談區(qū)u 靠外墻一側(cè)設(shè)立普通洽談區(qū)，每一處沙盤、模型旁都應有普通洽談區(qū)，以方便工作人員與消費者隨時洽談，做到“洽談無處不在”；u 靠露天廣場一側(cè)設(shè)若干觸摸式顯示屏，每一處沙盤、模型設(shè)顯示屏1—2個，消費者通過顯示屏可查看該沙盤、模型所展示的區(qū)域的詳細情況；u 1樓東北角設(shè)兒童游樂區(qū)，以安全性、娛樂性強的設(shè)施為主，設(shè)專人看護；u 1樓西南角設(shè)信息化VIP洽談區(qū)，以信息化VIP為主，在此相關(guān)的招商、銷售人員向客戶提供咨詢和服務(wù)；u 1樓設(shè)銀行專區(qū)，由銀行人員和柜員機組成，主要承擔有關(guān)咨詢、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的辦理；設(shè)三至四家銀行的專門服務(wù)區(qū)。u 消費者通過對2樓實景展示的相關(guān)產(chǎn)品和品牌的實物，圖片，資料，使客戶對項目涉及的產(chǎn)品和品牌的內(nèi)容，種類，檔次，特點有一個大致的認識和了解，達到促進其作出購買、租賃決定的作用；品牌展示及體驗區(qū)——商業(yè)文化史觀廊u 該實景體驗區(qū)同時也是有關(guān)“人類商業(yè)文明發(fā)展史”的主題展示區(qū)；接待、洽談區(qū)——洽談區(qū)u 2樓多功能廳旁邊設(shè)置部分VIP洽談區(qū)；（1樓全景電影院樓上）輔助功能區(qū)——多功能廳u 2樓多功能廳：（1樓全景電影院樓上）252。 主要用于新聞發(fā)布、商業(yè)信息發(fā)布等會議；252。 多功能廳需具備投影儀、音控等設(shè)備；4) 3樓辦公區(qū)u 3樓為辦公區(qū)，主要供營銷管理人員以及相關(guān)人員日常辦公之用，辦公人數(shù)為100－130人；u 辦公區(qū)靠露天廣場一方為全透明玻璃材質(zhì)的墻壁，方便辦公區(qū)人員觀察到廣場及大堂的情況；4. 中庭景觀活動區(qū)——主題廣場1) 舉辦音樂會或慶典活動為主的小型娛樂廣場。至此，中庭水景觀與大堂噴泉池水景觀的流水系統(tǒng)結(jié)合為一個整體，形成一個“動態(tài)水景觀系統(tǒng)”；6) 中庭中央人造溪流穿過處建水池，水池上方搭建舞臺，以作為展示和表演之用；7) 場地可進行各種SHOW、音樂會的表演和商品展示，消費者可透過中庭四周玻璃墻以及2樓從各個角度觀賞；8) 中庭內(nèi)不規(guī)則地分設(shè)座位，供休息、觀賞之用；5. 音響效果1) 在大堂、主樓1—2樓處利用音響設(shè)備建立音效良好環(huán)繞立體聲場；2) 根據(jù)不同的需要播放不同風格的背景音樂；3) 同時擔負廣播的功能；4) 不能使參觀者有強音效震撼的音效感覺（不是一味的聲音大、刺耳）；—— 推盤期營銷中心商業(yè)氣氛營造及推廣促銷活動的建議 ——1．營銷中心內(nèi)商業(yè)氛圍營造的建議u 營銷中心開放一周前即進行大力度的宣傳，以期引起社會各界的關(guān)注；u 市區(qū)實行接待點計劃，專車免費接送參觀者；u 導入交易所的模式，以忙碌而張揚的場景刺激投資者的參與投資的欲望；u 營銷中心外廣場設(shè)置空飄氣球；u 廣場上