【正文】 定 目標的一系列工作。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理 。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經(jīng)營。從 這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理 近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同， 并逐步實施。但是，應注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質不同。其二，管理形態(tài)不同。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。其三，管理模式不同。 二、物業(yè)管理的起源及其原因 物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。這就從根本上促進了服務態(tài)度的改變、服務質量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉換。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項目的服務。 三、物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司。這些專門組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉向了專業(yè)型。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質的服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理的經(jīng)營目標 是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 四、物業(yè)管理的職能與地位 (一)物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調五種職能。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。 組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié) 和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。由于物業(yè)管理活動十分復雜， 涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業(yè)管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況， 把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。 協(xié)調也叫調節(jié)，就是協(xié)調物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標?？v向協(xié)調就是協(xié)調物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關系；橫向協(xié)調就是協(xié)調同級各部門之間的活動和關系；內(nèi)部協(xié)調即協(xié)調物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關系；外部協(xié)調則是協(xié)調物業(yè)管理與社會各有關方面的活動和關系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。 (二)物業(yè)管理的地位和作用 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權、按部門分散 管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權多元化和管理社會化的新格局。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權利、責任和如何落實。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn) 市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。 物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。 ，完善城市功能 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用?，F(xiàn)代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關系的調和。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。高質量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術性保養(yǎng)和事務性管理，而且還要在此基礎上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關系。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟發(fā)展的作用。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。因為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。第三節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。 (三)市場機制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因 產(chǎn)權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。業(yè)主和管理公司通過招標投標 來簽訂委托管理服務合同，開展業(yè)務。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和 深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質的服務取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務直接負責、直接管理，轉換為由業(yè)主、使用人自負其責。在這種機制和 模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費使用三個環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功 能。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準 城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結。建筑物的容貌構成城市形象的主體?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。 當前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資， 發(fā)展經(jīng)濟。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。所以，優(yōu)質的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關行業(yè)的發(fā)展。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關 系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。 如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主 承擔業(yè)主自治管理的職能。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規(guī)定。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： 第一，是在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上。 第二，是在法人地位上。 自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為： (1)自有自用型。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (2)自有出租型。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉換了。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調好相互間的關系。 業(yè)主自治管理的權利和義務為： (1)權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權； (2)義務：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和