我國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r-在線瀏覽
2024-09-06 17:33本頁(yè)面
【正文】 停車(chē)場(chǎng)建設(shè)細(xì)分市場(chǎng)分析住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)分析（1）房地產(chǎn)住宅面積分析房地產(chǎn)住宅施工面積每年均保持正增長(zhǎng)，2015年為511570萬(wàn)平方米，%，2016年111月全國(guó)房地產(chǎn)住宅施工面積為521310萬(wàn)平方米，%。（2）住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)分析目前，中國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)方式主要有針對(duì)臨時(shí)性停放的車(chē)輛的收費(fèi)，這種臨時(shí)性停放車(chē)輛的收費(fèi)方式各地的具體實(shí)施細(xì)則不一樣，在深圳市，通常半小時(shí)以?xún)?nèi)的停放是不收取停車(chē)費(fèi)的，而超過(guò)半小時(shí)以上，則根據(jù)具體的時(shí)間來(lái)收費(fèi)。車(chē)庫(kù)建成后，已交訂金的業(yè)主們通過(guò)抽簽確定哪些人能獲得新車(chē)位。社區(qū)出資這種方式可以減小小區(qū)業(yè)主因意見(jiàn)不統(tǒng)一造成的阻力，也可充分利用小區(qū)及其周邊土地資源。另外，街道辦等地方政府也可以將這種模式放大，在更大范圍內(nèi)整合車(chē)庫(kù)資源。公共配套停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)分析2008年至2015年，中國(guó)房地產(chǎn)辦公樓投資額快速增長(zhǎng)。高速增長(zhǎng)的辦公樓投資有利于相應(yīng)停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)。這導(dǎo)致我國(guó)各大城市的停車(chē)收費(fèi)水平嚴(yán)重滯后，與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市相比有很大差距。停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易受限目前停車(chē)場(chǎng)仍多被定位為配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)不清晰，過(guò)戶(hù)困難，嚴(yán)重影響了此類(lèi)資產(chǎn)的交易活躍程度及投資熱情。（二）中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)分析一、中國(guó)主要停車(chē)場(chǎng)建設(shè)管理企業(yè)分析華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)控股有限公司（1）合作方式華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)希望與央企加強(qiáng)合作，停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)的主要合作方式如下：合作方式操作簡(jiǎn)述合作意義收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)資產(chǎn)按照權(quán)益折現(xiàn)法評(píng)估作價(jià)，收購(gòu)各央企旗下現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的配建停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)。收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)若停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在障礙，可考慮收購(gòu)商業(yè)物業(yè)配套停車(chē)場(chǎng)30年（及以上）的經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)價(jià)可以一次性支付（或按年度支付）。項(xiàng)目股權(quán)投資合作對(duì)于央企未來(lái)投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)將以股權(quán)（≤30%）投資的方式參與項(xiàng)目合作，利潤(rùn)分配上，華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)獲取停車(chē)場(chǎng)物業(yè)及部分現(xiàn)金。（2）企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)控股有限公司為華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司下屬公司，在資金、房地產(chǎn)、建筑原材料（水泥等）和銷(xiāo)售渠道方面擁有雄厚的實(shí)力，對(duì)市場(chǎng)先機(jī)的把握處于業(yè)界領(lǐng)先位置劣勢(shì)公司停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資基本為內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)，而內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)往往與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理公司或是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)聯(lián)，且現(xiàn)實(shí)中停車(chē)場(chǎng)管理和維護(hù)存在一定的難度和問(wèn)題，可謂“燙手山芋”，對(duì)于擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)大宗產(chǎn)品行業(yè)的華潤(rùn)公司來(lái)說(shuō)需要接受新的嘗試。主營(yíng)業(yè)務(wù)見(jiàn)下表：類(lèi)型具體業(yè)務(wù)停車(chē)管理服務(wù)上海第一家集停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理、停車(chē)場(chǎng)智能設(shè)備配套于一體的專(zhuān)業(yè)化停車(chē)管理服務(wù)、交通設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）工程建設(shè)公司，立志打造中國(guó)一流的停車(chē)服務(wù)企業(yè)。停車(chē)場(chǎng)工程停車(chē)場(chǎng)的工程施工。停車(chē)位出租各個(gè)停車(chē)位的出租業(yè)務(wù)上海停車(chē)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)上海停車(chē)網(wǎng)。公交候車(chē)亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)公交候車(chē)亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)等。指標(biāo)名稱(chēng)201420152016毛利率（%）凈資產(chǎn)收益率（%）總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）三項(xiàng)費(fèi)用增長(zhǎng)率（%）銷(xiāo)售凈利率（%） 企業(yè)償債能力分析近年來(lái)，公司資產(chǎn)負(fù)債率有逐年上升趨勢(shì)，公司資產(chǎn)負(fù)債率偏低，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。（2）2016年11月15日，以“引領(lǐng)智慧生態(tài)，共享社區(qū)價(jià)值”。三、重點(diǎn)企業(yè)分析l 北京陽(yáng)光海天停車(chē)管理有限公司中國(guó)停車(chē)資產(chǎn)管理領(lǐng)航者，業(yè)務(wù)涵蓋停車(chē)金融服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、商業(yè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)、停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智慧停車(chē)等領(lǐng)域，致力于提供完善的停車(chē)資產(chǎn)管理整體解決方案?？剂奎c(diǎn)：這是最好的資源，但這些都處于比較封閉的系統(tǒng)，很難拿到，民營(yíng)企業(yè)更難。B、路側(cè)資源考量點(diǎn)：路側(cè)停車(chē)也是比較優(yōu)質(zhì)的資源，而且體量大，每個(gè)城市都有幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)的停車(chē)位，業(yè)主方也只有一個(gè)，就是政府。C、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)考量點(diǎn)：這類(lèi)停車(chē)資產(chǎn)相對(duì)比較分散，需要積沙成丘。而且停車(chē)地產(chǎn)的收入不止是停車(chē)收入，也可以開(kāi)發(fā)非停車(chē)收入，在停車(chē)樓上經(jīng)營(yíng)一些小商業(yè)，有非常大的想象空間。主要包括ECA調(diào)研、車(chē)流調(diào)研、增收調(diào)研三個(gè)方面。B、車(chē)流調(diào)研對(duì)于單個(gè)的停車(chē)場(chǎng)則要進(jìn)行車(chē)流調(diào)研，如果使用智能停車(chē)軟件會(huì)節(jié)省很多工作，否則就只能人工作業(yè)，在停車(chē)場(chǎng)反復(fù)核查，確認(rèn)車(chē)牌號(hào)、對(duì)應(yīng)的停留時(shí)間等信息。（3）獲取資產(chǎn)主要有三種方式，一是產(chǎn)權(quán)的直接購(gòu)買(mǎi)；二是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃；三是通過(guò)BOT或PPP的方式獲取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。因?yàn)橐话阃＼?chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題比較復(fù)雜，所以還需要完成一些政府程序。C、停車(chē)金融前面兩種模式獲取資產(chǎn)都比較慢，資產(chǎn)方希望能夠找到可以快速?gòu)?fù)制的商業(yè)模式。舉例而言，陽(yáng)光海天和業(yè)主方簽訂《停車(chē)場(chǎng)租賃協(xié)議》，獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，為業(yè)主方及資金方提供停車(chē)場(chǎng)增值收益的分成，資金方則將資金以抵押借款的方
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