房地產(chǎn)員工培訓(xùn)手冊(cè)(內(nèi)部)-在線(xiàn)瀏覽
2024-09-06 00:05本頁(yè)面
【正文】 的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。十二、預(yù)售商品房應(yīng)具備的條件：應(yīng)具備“五證一書(shū)”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《設(shè)計(jì)方案與施工許可證》及《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。十四、現(xiàn)售商品房應(yīng)具備的條件：(1)、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；(2)、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(5)、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。十六、商品房銷(xiāo)售、登記“一房清”：商品房銷(xiāo)售、登記“一房清”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在預(yù)售商品房時(shí)，須先經(jīng)房產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)商品房共有部位的權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)并在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示《商品房預(yù)售許可證》和《商品房共有部位明細(xì)表》，同時(shí)在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中將購(gòu)房人擁有的共有、共用部位予以注明。十七、商品房銷(xiāo)售、登記“一價(jià)清”：指在住宅商品房銷(xiāo)售中對(duì)購(gòu)房者最終結(jié)算時(shí)只能實(shí)行一個(gè)價(jià)格，住宅商品房的價(jià)格由成本、利潤(rùn)、稅金和住宅樓層、朝向等差價(jià)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成。十九、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。二一、商品房商業(yè)貸款需提供的按揭資料：（1）、定金及首付款收據(jù)復(fù)印件；（2）、身份證原件及復(fù)印件；（3）、戶(hù)口本原件及復(fù)印件；（4）、收入證明原件；（5）、婚姻證明：?jiǎn)紊碜C明原件或結(jié)婚證復(fù)印件（夫妻雙方到按揭貸款現(xiàn)場(chǎng)簽字）。二三、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。二五、商品房交付程序概述：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面的入住通知。（3）買(mǎi)受人在房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買(mǎi)商品房并填寫(xiě)驗(yàn)房單。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或做出修復(fù)書(shū)面承諾并經(jīng)買(mǎi)受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。（6）買(mǎi)受人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。 二六、居住區(qū)用電容量確定原則：建筑面積120m2以下的，基本配置容量為每戶(hù)8KW；建筑面積120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量為每戶(hù)12KW；建筑面積150m2以上的住宅，基本配置為每戶(hù)16KW。不斷地去開(kāi)發(fā)客戶(hù)，主動(dòng)地去和客戶(hù)接觸。銷(xiāo)售本身就是一種藝術(shù)，嘗試如何熟能生巧地把你的產(chǎn)品用最短的時(shí)間、最快的方式讓客戶(hù)了解并讓他們采取購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。銷(xiāo)售本身也是一種服務(wù)，過(guò)去的銷(xiāo)售只是把產(chǎn)品賣(mài)給顧客就完結(jié)了事，但是現(xiàn)在的顧客不僅是買(mǎi)你的產(chǎn)品，也是在買(mǎi)你的服務(wù)。要求我們周到而完美地服務(wù)我們的顧客和那些可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)我們產(chǎn)品的潛在客戶(hù)。在銷(xiāo)售領(lǐng)域有這么一句話(huà)，銷(xiāo)售就是要制造跟你的顧客面對(duì)面、肩并肩地進(jìn)行接觸的機(jī)會(huì)，以把你的商品或周到而完善的服務(wù)介紹給你的顧客。銷(xiāo)售講的是服務(wù)，服務(wù)并不僅局限于我們的商品和從事的商品服務(wù)讓客戶(hù)滿(mǎn)意就行了，可能還有一些特殊的事情，比如附加價(jià)值的服務(wù)。銷(xiāo)售是替我們個(gè)人、團(tuán)隊(duì)、企業(yè)創(chuàng)造效益，所以你做的每件事情都是具有生產(chǎn)力的，而這種生產(chǎn)力對(duì)個(gè)人、企業(yè)、銷(xiāo)售組織等三方面來(lái)講叫時(shí)效。二九、面對(duì)各種客戶(hù)型應(yīng)怎樣應(yīng)付：任何一個(gè)樓盤(pán)或任何一套房源都有它的目標(biāo)客戶(hù)。 （1）、成熟、理智、穩(wěn)重型：這類(lèi)客戶(hù)往往對(duì)市場(chǎng)比較熟悉，有較強(qiáng)的房地產(chǎn)方面的知識(shí)，其了解的房地產(chǎn)交易糾紛較多，警惕性高，知識(shí)層次比較高，有很強(qiáng)的判斷力。 （2）、沖動(dòng)型：這類(lèi)客戶(hù)感情用事，一般有較強(qiáng)的占有欲，考慮問(wèn)題不全面。 （3）、優(yōu)柔寡斷型：這類(lèi)客戶(hù)一般不是很了解房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)未來(lái)的預(yù)見(jiàn)沒(méi)有信心。他們做出決定前會(huì)反復(fù)思考并對(duì)此向親戚朋友咨詢(xún)。接待時(shí)我們不能用“可能、好像”等模棱兩可的語(yǔ)句，其次我們應(yīng)特別注意與之同行的，尤其是地位比他高的人，說(shuō)服他周?chē)娜司偷扔谡f(shuō)服的他。接待這類(lèi)客戶(hù)時(shí)不能與他發(fā)生正面沖突，不能與之爭(zhēng)強(qiáng)好勝，要在肯定他的某些方的同時(shí)否定他的不足，使他接受我們觀(guān)點(diǎn)而不失情面。接待這類(lèi)客戶(hù)時(shí)應(yīng)多給他介紹、計(jì)算省錢(qián)的地方。接待這類(lèi)客戶(hù)時(shí)不能怕麻煩，要每次都熱情的、充滿(mǎn)信心的與之去看，第一次看房時(shí)最好不要把優(yōu)點(diǎn)全講出來(lái)，要一次一部分讓他越看越有信心。接待這類(lèi)客戶(hù)時(shí)要避開(kāi)公墓、以前的法場(chǎng)等，同時(shí)用新科學(xué)去引導(dǎo)他，用風(fēng)水、科學(xué)的知識(shí)說(shuō)服他。跟顧客相處，表達(dá)要維妙維肖，就像藝術(shù)家的表演。努力地提升你的銷(xiāo)售素質(zhì)，擁有學(xué)者的頭腦，藝術(shù)家的心，技術(shù)員的手，勞動(dòng)者的腳，做一個(gè)拔尖的銷(xiāo)售人員。自卑感也就是低度的自我肯定?！拔也恍校瑢W(xué)歷太低，沒(méi)有學(xué)問(wèn)，家里沒(méi)有多少錢(qián)，
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