【正文】 過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用借：銷(xiāo)售費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款四、收入、利潤(rùn)的主要會(huì)計(jì)科目核算1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。借：應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款移交使用時(shí)借：應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款④以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額轉(zhuǎn)讓或是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 ——應(yīng)交土地增值稅 其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加五、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。 為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出； 2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本； 3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集。 （二）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 （三）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—— X X”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶(hù)的貸方。 對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶(hù)的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷(xiāo)售，而幼托。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。 現(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201　　　251 　　　252 商店　　　水塔　　　幼托 （元）　?。ㄔ　。ㄔ?支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店 　 35 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店 55 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—一商店　40000 貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi)　40000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明 細(xì)分類(lèi)賬。 2．按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本 或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開(kāi)發(fā)成本——－房屋開(kāi)發(fā)成本　265000 開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本　35000 貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本　300000 3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi) 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。六、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算一）、代建工程的種類(lèi)及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶(hù)下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類(lèi)核算。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 （二）、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶(hù)的貸方。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相同。 如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。 采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶(hù)的貸方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫(kù)存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶(hù)，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類(lèi)核算。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型、開(kāi)竣工時(shí)間 相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工