【正文】 套內(nèi)面積俗稱地磚面積。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。層高層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 出讓價(jià)指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 出租價(jià)指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。 補(bǔ)交價(jià)指對(duì)行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。若今后按市場價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場交易價(jià)里。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。 標(biāo)定地價(jià)指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測或判斷?！　∽》抗e金的本質(zhì)屬性是工資性。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。實(shí)施國家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。住宅的進(jìn)深住宅的長度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立?！　魞?nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。　　在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。解困房 指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。一次性付款 這是在賣方市場時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。它反映一宗地的基本情況。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。房改房 指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。銷售對(duì)象是單位在冊職工。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。購房面積 商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如：B10724這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積?！　《敖ㄖ娣e”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積”，就是我們平時(shí)所講的“套內(nèi)面積”。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 　　說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 　　居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。按國家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。商品房房價(jià)的構(gòu)成 　大體上講，商品房價(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)出售價(jià)格（房價(jià)）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。項(xiàng)目類型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。概念延伸：城市別墅近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項(xiàng)目。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗(yàn)。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。 Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q 聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。q 雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項(xiàng)目類型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶型、銷售分?jǐn)偛煌前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海怪粒保矊幼笥业陌鍢歉邔影鍢牵?6層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的q 供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q 滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q 平均售價(jià)以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。167。167。 q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：167。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高出入空間大小通風(fēng)好不暢采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。