【正文】 特點。2項目相似高檔樓盤專項調(diào)查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。這種人氣在一定時間和范圍內(nèi)可以超越價值和價值比較，這已經(jīng)是不爭的事實。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。5項目機會分析及因素分解雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項目特點鮮明，因此市場機會較大□□□□發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入地產(chǎn)開發(fā)的時間較短，未能形成強的社會知名度?！跻?guī)模小，為單體樓盤：項目地塊為長方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設(shè)計，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格。從消費者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．頂部造型：西式風格、線條簡約、流暢，意境深遠2．1．3配套設(shè)施及功能建議配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。房屋配置門、窗：建議選用經(jīng)中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證委員會認證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。天然氣：安裝設(shè)計選位應(yīng)考慮使用的舒適、方便及美觀。電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。會所：氧吧健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥兒童看護室家政服務(wù)中心□本項目總體定位為實用性商住樓，建議總體均價控制在1558元／平方米，整個銷售過程中價格策略為低開高走。2．3客戶定位由于本項目屬于近郊住宅，使得本項目的目標客戶定位有一定程度的差異。2．3．1目標顧客的區(qū)域設(shè)定和分析本項目位于雙橋商業(yè)步行街，地理位置優(yōu)越。所占比例渝中區(qū)5%巴南區(qū)70%九龍坡區(qū)5%2．3．2目標顧客群組成成份的分析與判斷職業(yè)構(gòu)成購房目的民營、私企老板、個體戶投資、改善居住環(huán)境高級白領(lǐng)投資、改善居住環(huán)境機關(guān)單位中高層管理者投資、自住自由職業(yè)者（SOHO）改善居住環(huán)境離退休人員改善居住環(huán)境其他投資、改善居住環(huán)境2．3．3目標顧客群的消費層次設(shè)定職業(yè)構(gòu)成購買能力（萬元）民營、私企老板、個體戶2540高級白領(lǐng)1220機關(guān)單位中高層管理者1220自由職業(yè)者（SOHO）1218離退休人員8—18其他12302．3．4目標顧客群的消費心理分析□這部分人往往是第二次置業(yè)者，消費行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。高級白領(lǐng)：這類客戶由于知識層次高，綜合素質(zhì)高，消費行為理性，對事物比較挑剔，屬于完美主義者。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭，希望裝修一次到位，最希望開發(fā)商提供套餐裝修方式供其選擇。機關(guān)單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預(yù)備，對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為趨于理性。自由職業(yè)者（SOHO）這類客戶年齡在22－40歲左右，職業(yè)為自由撰稿人、廣告人、電臺電視臺主持人、藝人等，追求較高的生活素質(zhì)，同時對樓盤的智能化程度要求較高，對物業(yè)管理服務(wù)要求較高。離退休人員：主要是指離退休以前任職較高、知識層次較高的群體，或目前子女事業(yè)有成的離退休人員?！?．4開發(fā)經(jīng)營指導(dǎo)思想2．4．1開發(fā)速度建議重慶房地產(chǎn)市場歷經(jīng)10來年的快速發(fā)展，已經(jīng)進入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預(yù)計將會持續(xù)5－10年，可以說目前是進入第二個春天。2．4．2銷售指導(dǎo)思想□□2．4．3產(chǎn)品開發(fā)指導(dǎo)思想□□堅持“以快打慢”營銷思路，加快工程和銷售進度，搶占市場先機。項目名稱建議（略）“健康生活”成為社會關(guān)注的焦點。世界衛(wèi)生組織確定了15條健康住宅標準，健康住宅就是能使居住者“在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)的住宅”。感受品質(zhì)生活尊享健康從容3差異化的競爭策略確定本項目的目標市場：目標市場購買方式所占比例二次置業(yè)投資者按揭出租，用租金供樓10%15%豪客（高爾夫會員、白領(lǐng)高層、企業(yè)老總）80120鐘情于區(qū)域環(huán)境90120都市白領(lǐng)階層，雙橋及周邊地區(qū)的高薪收入者40120針對二次置業(yè)投資者：升值潛力分析，幫助置業(yè)者放盤。對豪客：c)d)賣點設(shè)計4．1產(chǎn)品性質(zhì)項目固有的賣點：地理位置優(yōu)越、生活配套設(shè)施齊備，需加以突出強化。、結(jié)全項目“品質(zhì)生活健康從容”的營銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來強化營銷宣傳。4．2價格方面要迎合客戶購買需求，分析客戶購買心理，在價位上下功夫，挖掘賣點。超值享受（富豪型買家）②物超所值（投資型買家）④投資型的買家：可幫助代為租賃。打工型的買家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實惠的東西，例如管理費、空調(diào)等等。營造價格競爭優(yōu)勢是構(gòu)造項目企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，必須在價格上挖掘賣點。根據(jù)營銷主題，可增加如下實質(zhì)性配置。**健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。醫(yī)務(wù)室：提供健康咨詢、售藥、家庭護士等服務(wù)。隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅僅是滿足生活上的基本需求，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。本項目購物中心主力客戶特征：1．2．3．4．5．6．7．8．項目創(chuàng)新體系營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強調(diào)優(yōu)勢，淡化劣勢，把對產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時機選擇，用科學(xué)的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體——創(chuàng)新體系。在市場競爭環(huán)境里，用適當?shù)姆绞剑谇‘敃r機把產(chǎn)品賣出去，是實現(xiàn)項目核心競爭力的手段。產(chǎn)品優(yōu)勢的營造——突出“品質(zhì)生活健康從容”的營銷主題，增加科技含量，優(yōu)化產(chǎn)品特質(zhì)。服務(wù)、管理優(yōu)勢的營造——創(chuàng)造高效實用、專業(yè)化、社會化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。銷售策略——對市場、特別是消費者市場的真實把握，實施一系列宣傳推廣措施。價格創(chuàng)新體系：降低開發(fā)、銷售、財務(wù)、管理成本，培育價格優(yōu)勢。銷售策略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費者購買欲望的獨特辦法。所以，創(chuàng)新和風險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。因為創(chuàng)新的目的在于取得競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢只有顯化出來并達到目的，優(yōu)勢才確立，風險才降低，若優(yōu)勢過度，則需要付出更多的資源與管理代價，反而不經(jīng)濟。創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現(xiàn)不了，風險反而增大，將會嚴重損害經(jīng)濟效益。創(chuàng)新程度越高，其操作難度越大，失敗的風險性也越大。項目營銷執(zhí)行方案1房地產(chǎn)市場日趨成熟、競爭日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)性趨強，市場由賣方向買方市