【正文】 %0%100% 94年推出面積796713188062009173560占當年推出比例46%%%100% 合計總供應(yīng)量50491019354062009760459所占比例%%%100%1993年、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表 1993年 1994年 由此可見,荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主,原因在于受特定的地理環(huán)境影響(該區(qū)多橫巷窄路\傳統(tǒng)民居多,民宅多為3層的舊式建筑物)，城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州美國銀行中心一座，但其區(qū)內(nèi)的上、下九路為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)中心之一，近期隨著荔灣廣場及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。據(jù)目前所知，就項目所在地四周已有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對項目的影響不會大大。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號地塊編號 所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）1HR2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源以南，多寶路以北公寓、商業(yè)1078742HR3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè)765083HR4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓2336564HR5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)的一般規(guī)模不大，總建筑面積約60007000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右。至1994年初月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。（2） 樓盤調(diào)查范圍本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及格個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。序號樓盤名稱裝修標準設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時工程進度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價HKD/M2最低價HKD/M2現(xiàn)時平均價HKD/M2一次性付款折后均價1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控保安系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個車位，租金待定住宅8089挖椿井12萬%118949247110008800商場2217012萬%818103265756575452602惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?00個車位租售待定住宅78157挖椿井4164760%12575815298507289商場1120301360080%472011315822125177003安富花園外玻璃紙皮石彩色釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂每座名廠電梯二部，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)2層為地下停車場全部出售，價位待定住宅70100地面5層3900082%12004954395008550商場1253（層）578165%394351245422671208574金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機1到3層停車場全部用作出租租價待定住宅70100地面3層22000%9200830085008500商場1253（層）4000未推出5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，磚大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場，租金待定住宅71118現(xiàn)樓可交付使用22169100%9283686585008500商場：共四上一大客包租商場共四層由一大客包租85006荔灣城玻璃幕花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆2層為停車場只3000平方米，約300個住宅：98120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%10542816790008100商場：1373450075%289722061324300218707荔怡中心外墻高級配色陶瓷住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地震驚，高級瓷磚到天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，冷氣機等地下車庫1層租售未定，個數(shù)未定住宅64165復式：186挖椿井13800%9700807091007971商場13170（首層）2770410002800036980321728逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚面高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，冷氣機等地下車庫1層，租售未定，個數(shù)未定住宅88110復式：151地面2層17000%93年124007500850076500沒有商場9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗少校盆，抽油煙機，坐廁，排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅53100地面8層380060%94年74004200650063053140商場不賣10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克，住宅內(nèi)墻灰批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅7298地面1層3450%7700667072006264商場不賣98711寶源大廈外墻白色條磚住宅內(nèi)鋪釉面磚乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅3268開始做三通一平4420%8480828083007968商場未推出126722000（3）樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數(shù)西關(guān)大廈，荔枝灣廣場和安富花園。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，四面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各報刊（包括香港地區(qū)）刊登。（3） 需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求，買家香港、國內(nèi)人士各半，自用 客多，中小面積單元的銷路較大。通過對附近樓宇的售 價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高。商場首層均價宜在每平方米2100025000港元左 右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其它地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。（2） 根據(jù)市場調(diào)查報告顯示以及項目所在地點環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。（3） 目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部以高檔外銷為主，荔海區(qū)的出售樓宇更為突出，人成效情況分析，該區(qū)的外銷住宅成效好于其它老城區(qū)。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣23000元左右。（4） 由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售的時機和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。分期付期以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。（5） 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩，因此開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯行尤其重要，對營銷的影響甚大。（一） 生活方便狀況研究 交通狀況及未來發(fā)展預測 商業(yè)網(wǎng)點狀況及未來發(fā)展預測 休閑、體育場所分布及未來發(fā)展預測 醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預測 環(huán)境質(zhì)素現(xiàn)狀及未來變化預測（二）商務(wù)頻繁狀況研究公司及員工密度公司流動人口頻度公司業(yè)務(wù)分類（三）污染狀況研究空氣質(zhì)量狀況及未來變化水質(zhì)狀況及未來變化土質(zhì)狀況及未來變化輻射物輻射狀況及未來變化能見度狀況及未來變化水氣及腐蝕狀況及未來變化（四）供電、供水、供煤氣狀況研究供電狀況研究供水狀況研究供煤氣狀況研究供熱狀況研究（五）交通便利狀況研究各種交通工具的通勤半徑停車設(shè)施狀況研究各種公路交通工具維修點狀況（六）居住文化狀況研究居民出行規(guī)律居民起居、聚會習慣 居住構(gòu)筑物的建筑風格比重及使用率 居住構(gòu)筑物的裝修風格及裝修費用（七）未來發(fā)展狀況研究交通未來發(fā)展狀況研究教育及醫(yī)療未來發(fā)展狀況研究購物及休閑未來發(fā)展狀況研究體育及旅游景點未來發(fā)展狀況研究（八）居住圈層狀況研究居住圈密度分析居住圈強度分析（每平方公里的居住人口、流動人口、辦公人口、建筑物密度等）（九） 可利用自然景觀狀況研究 不同天際線的主要觀 不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)（十） 周邊人口狀況研究 職業(yè)分布特征研究 購買力狀況研究（購買水平、購買意愿）（十一） 周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者 周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況（十二） 周邊旅游景點狀況研究（1） 周邊旅游景點景觀結(jié)構(gòu)（2） 周邊旅游景點的到訪率及到訪動機（3） 周邊旅游景點的消費量及消費結(jié)構(gòu)（4） 周邊旅游景點的開發(fā)者及經(jīng)營狀況二、 地塊環(huán)境（區(qū)位）分析（一）地理位置及道路交通 本項目地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋叉口的西北側(cè)，可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。（二）環(huán)境區(qū)位情況介紹 一個項目的土地坐標是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項目的地塊價值。總之，地塊屬較理想的建筑用地。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。中部為高層建筑的彩色，稍近處 則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象 ，如視點在8層以上還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。（2） 噪音污染（略）（3） 社會治安狀況（略）地塊周圍的交通條件（1） 環(huán)臨的公共交通條件（略）（2） 地塊與公共交通的連接—亞交通條件（略）（3） 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。（2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應(yīng)較高。（3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東