項目策劃對房地產(chǎn)行業(yè)工程管理的影響研究-在線瀏覽
2024-08-08 21:52本頁面
【正文】 者數(shù)量的多少，今年來廣漢市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來越繁榮，再加上廣漢優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，%，由此可見廣漢消費者市場前景樂觀。由調(diào)查可見，廣漢市居民能夠接受的房屋總價主要在4060萬這個區(qū)間，%，其次是20萬40萬，%。由上圖可知，廣漢市居民對住房面積的需求有接近70%集中在120140㎡這個區(qū)間，其中120140㎡%的高需求，其次便是140㎡以上的大戶型，再次就為100平方米以下的小戶型。圖7：樓層圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制由圖可知，廣漢市居民對房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，%，%。圖8：戶型意向調(diào)查圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制此項調(diào)查是為了為項目開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計提供參考依據(jù)。其次便是四房二廳，%，然后為二房二廳，%。SWOT分別是指：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）和威脅（Threat）[9]。2本項目土地成本較低，成本優(yōu)勢比較明顯。4本項目規(guī)劃中有一塊2400㎡的公共開發(fā)廣場，這為整個項目的開發(fā)提高了價值。6本項目緊鄰三星堆客運站，人流量大，人氣高。8本項目隨著成都經(jīng)濟圈的擴大，其價值將有很高的上升空間。2本項目所在地段目前開發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。2廣漢市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景良好，人口及收入水平都不斷增長，有利于本項目開發(fā)。1新國八條等國家宏觀調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，這對投資類客戶產(chǎn)生消極影響，并且這還使得很多房地產(chǎn)消費者處于觀望狀態(tài)，不利于本項目的銷售。第四章 項目定位市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確[10]。本項目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。本項目獨特的設(shè)計理念以及低密度高綠化的建筑指標(biāo)，將會是吸引這類用戶的一大亮點。本項目位于廣漢經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進程的推進，以及市政規(guī)劃的要求，這里必將成為廣漢的一個繁榮地段。加上對本項目周邊環(huán)境的調(diào)查和附近樓盤的等眾多因素的分析，將本項目定義為：借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢，融和三星堆文化的氛圍，結(jié)合廣漢舒適的生活環(huán)境，將本項目打造成為一個建筑品質(zhì)優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢明顯的高檔住宅社區(qū)。并且整個社區(qū)的布局簡潔，以幾何韻律美充滿整個小區(qū)，讓整個社區(qū)充滿一種高品位的格調(diào)，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風(fēng)格，會讓業(yè)主住進小區(qū)感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業(yè)主感覺到住進東升國府就是一種享受生活的狀態(tài)?，F(xiàn)將東升國府?dāng)M定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表：表2：東升國府?dāng)M定戶型面積及套型配比戶型二室二廳三室二廳四室二廳戶型面積（平方米）98137165面積比例%%%戶型套數(shù)（套）8368套數(shù)比例%%%數(shù)據(jù)來源：據(jù)建施平面圖計算所得第5章 項目開發(fā)與建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)為整個項目建設(shè)的實際實施過程，整個過程中應(yīng)當(dāng)對項目實體質(zhì)量，工程進度，以及投資控制做好現(xiàn)場監(jiān)督。被動控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計劃運行時，管理人員對計劃值的事實進行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再送回給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正[11]。㎡，地上停車位30個，㎡，以及相應(yīng)的配套設(shè)施本項目的擬開發(fā)周期為4年，2011年4月至2011年7月為前期工作時間，包括擬建項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等，2011年7月至2012年10月為項目一期建造時間，2012年4月2012年10月為項目一期預(yù)售時間，2012年10月2013年7月為項目一期正式銷售時間；2013年7月2014年7月為項目二期建造時間，2013年10月2014年7月為項目二期預(yù)售時間，2014年7月2015年4月為項目二期銷售時間，到2015年4月底項目銷售完畢。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。 m2，㎡，地下建筑面積9000㎡，㎡。 項目總投資估算房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費[9]。數(shù)據(jù)歸納入下： 表5：銷售計劃表銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住宅（棟）54停車位（個）200130銷售面積住宅（㎡）停車位（㎡）60003900數(shù)據(jù)來源：自行計算得出表6：銷售收入表物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）32003300銷售收入（萬元）停車位銷售個數(shù)（個）200130銷售價格（萬元/個）55銷售收入（萬元）14501000650合計銷售收入（萬元）數(shù)據(jù)來源：自行計算得出除土地費用，建筑安裝工程成本、公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關(guān)的稅費，也是影響開發(fā)商或投資商實際可獲取的純收入的重要因素[14]。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持、是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展、一個項目能否順利運作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展[14]。考慮到項目實際情況，以及分析計算，本項目擬定分兩期開發(fā)，用項目一起獲得的收益來帶動項目二期的運作，這不僅可以為企業(yè)降低風(fēng)險，而且有利于本項目的進行。以后資金運作隨著項目的開發(fā)進行可以順利進行。
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