普洛斯運(yùn)營(yíng)模式-在線瀏覽
2024-08-08 14:44本頁(yè)面
【正文】 元（另有約22%（圖圖 圍繞基金重整業(yè)務(wù)架構(gòu) 基金管理部門的加入，使得普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。 為了配合基金模式，普洛斯對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心部門除了原來(lái)的物業(yè)開發(fā)部門和物業(yè)管理部門外，新增了基金管理部門，在新模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)（圖 其中，物業(yè)開發(fā)部門在機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲(chǔ)備，然后以“定制開發(fā)+標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)”兩種模式逐步完成工業(yè)園區(qū)的建設(shè)；項(xiàng)目封頂后，開發(fā)部門將其移交給管理部門（此時(shí)出租率通常已達(dá)90%以上、租金回報(bào)率達(dá)到 由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到 50%，所以置入過(guò)程相當(dāng)于完成一次銷售，使其物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和開發(fā)利潤(rùn)，并回籠了大部分資金，普洛斯又將這些資金用于開發(fā)新項(xiàng)目。而在基金到期后（一般期限為年），將通過(guò)資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來(lái)吸收合并舊基金，以推動(dòng)基金模式的可持續(xù)發(fā)展。103550%的負(fù)債率撬動(dòng)兩倍的債務(wù)杠桿，普洛斯將總的資本杠桿率放大到倍。年引入基金模式后，普洛斯的實(shí)際控制資產(chǎn)以年均14%，這就大大提高了表內(nèi)資本的使用效率—1998年時(shí)，普洛斯以32030倍，而負(fù)債率卻僅從53%，杠桿的提升完全依靠基金模式的貢獻(xiàn)（圖 普洛斯在每只基金中的持有份額在356）。50%水平，即在倍股權(quán)杠桿的基礎(chǔ)上再加上一個(gè)倍的債務(wù)杠桿，杠桿率放大到倍（圖實(shí)際中，考慮物業(yè)置入時(shí)的升值溢價(jià)和投入資本的分步到位，基金模式的杠桿率維持在倍左右—2009350199%，相當(dāng)于實(shí)際控制資產(chǎn)總額的 綜上，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，普洛斯1010%，實(shí)際控制資產(chǎn)總額的4 收益來(lái)源多樣化 回報(bào)率提升 推行基金模式后，普洛斯年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在710%水平，較之前的 推行基金模式前，租金收益是普洛斯最主要的收益來(lái)源，占到總收入的20%；利潤(rùn)方面，凈租金收益貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOI）的5%。 由于旗下基金提供日常的物業(yè)管理服務(wù)，并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動(dòng)，因此，普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門檻后，又獲取4154200億美元收益，占了公司凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的8）。70%，物業(yè)管理部門的收入貢獻(xiàn)下降到5%（圖35%，物業(yè)管理部門的凈租金收益平均貢獻(xiàn)了1213%的利潤(rùn)（圖其中，物業(yè)管理部門的回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，平均投資回報(bào)率（=凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)/總資產(chǎn)）在%水平，開發(fā)部門的投資回報(bào)率波動(dòng)較大，最高時(shí)達(dá)5%，平均來(lái)說(shuō)，開發(fā)部門的利潤(rùn)率在12%左右。年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率（=息稅前利潤(rùn)/平均總資產(chǎn)）和凈資產(chǎn)回報(bào)率（=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益）均在年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在710%水平（圖11）?！ √崆皟冬F(xiàn)開發(fā)收益與回籠資金 基金收益并非基金模式的最主要意義，關(guān)鍵是在這一模式下，公司提前兌現(xiàn)了開發(fā)部門的收益，加速了資金的回籠。10208000 但推行基金管理模式后，普洛斯開發(fā)部門的新建物業(yè)主要轉(zhuǎn)給旗下基金，從而使開發(fā)部門的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提升到倍，再加上物業(yè)管理部門的年培育期（新落成物業(yè)先從開發(fā)部門轉(zhuǎn)入物業(yè)管理部門，培育年左右，待出租率達(dá)到7%以上后，再置入旗下基金），投資回收期從年以上縮短到年?！ ?999200920073002007505年平均每年收購(gòu)多億美元資產(chǎn)，已累積回籠多億美元資金。202007多萬(wàn)平方米，銷售收入從萬(wàn)美元上升到高峰時(shí)的多億美元，過(guò)去年年均銷售收入億美元，即使在和年的行業(yè)低谷中，公司仍有億美元的物業(yè)銷售收入。70%，貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的12）。在推行基金模式前，普洛斯開發(fā)部門每年新啟動(dòng)的項(xiàng)目不到萬(wàn)平方米，投資規(guī)模不到2007年內(nèi)新啟動(dòng)的項(xiàng)目已接近個(gè)，面積達(dá)到萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)到億美元。20082009年，普洛斯壓縮了新項(xiàng)目啟動(dòng)，但過(guò)去年，其每年仍有上百個(gè)項(xiàng)目可供置入基金，從而保持基金模式的滾動(dòng)壯大。2030%是購(gòu)自第三方，有些基金則完全是以對(duì)外收購(gòu)為目標(biāo)成立的。2004KeystoneREITs）總成本達(dá)億美元的收購(gòu)。Vance合作發(fā)起了只基金，即北美基金號(hào)10號(hào)，合計(jì)投入億美元資金，在每只基金中持有Eaton則投入億美元，剩下的億美元由普洛斯物業(yè)管理部門單獨(dú)出資。17被清算分拆，普洛斯物業(yè)管理部門獲得其中處物業(yè)（205 2006Catellus（也是一家公開上市的5313億美元的股票和億美元的承債支付。為公司帶來(lái)了處工業(yè)物業(yè)（360處零售物業(yè)（10250037030%，土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)了75收購(gòu)當(dāng)年，普洛斯就向旗下基金置入了總值億美元的處物業(yè)，200753339 輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng) 基金模式下，普洛斯開發(fā)部門資金周轉(zhuǎn)大大加快，促使其投資回收期從年縮短到年。5104倍。1998200922%的速度增長(zhǎng)，其中 基金模式不僅放大了資金杠桿，還加速了開發(fā)部門的資金周轉(zhuǎn)。1090%以上的資產(chǎn)置入基金，從而提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，投資回收期相應(yīng)縮短到年。5%水平，開發(fā)部門為67%的投資回報(bào)率。10對(duì)于本文內(nèi)容您有任何評(píng)論或補(bǔ)充,請(qǐng)發(fā)郵件至 風(fēng)險(xiǎn)控制之道：資產(chǎn)平衡 沒有一種模式是完美的，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金模式盡管存在種種優(yōu)勢(shì)，但也存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因就是，物業(yè)管理部門在危機(jī)中的招租過(guò)程受阻，開發(fā)物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的時(shí)間延長(zhǎng)，同時(shí)，新基金募集陷入困境，資產(chǎn)置入通道被堵塞——2009年公司的物業(yè)銷售收入只有億美元，顯著低于此前兩年億美元的水平?！ ∑章逅乖谀甑母叻迤谛聠?dòng)了個(gè)項(xiàng)目（47038年底，合計(jì)有個(gè)項(xiàng)目（530萬(wàn)平方米）、總值億美元的物業(yè)等待置入基金，另有處物流項(xiàng)目和處零售物業(yè)（4503957130但年，金融海嘯沖擊了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，不僅新落成物業(yè)的招租不利，新地產(chǎn)基金的募集也遭遇困境，資產(chǎn)置入通道面臨瓶頸，數(shù)十億美元的資產(chǎn)無(wú)法完成周轉(zhuǎn)，只能由物業(yè)管理部門代持，從而使普洛斯的整體周轉(zhuǎn)率下降至倍。年，普洛斯被迫折價(jià) 維持各類資產(chǎn)的比例均衡 如何能夠有效控制低谷中資產(chǎn)置入通道被堵塞時(shí)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)？核心原則就是控制基金模式下處于不同開發(fā)和運(yùn)營(yíng)階段的物業(yè)比例，或者說(shuō)維持各部門資產(chǎn)的均衡比例。90%下降到17%為待置入基金部門的資產(chǎn)），而基金管理部門的資產(chǎn)（持有的基金份額）占總資產(chǎn)的比例達(dá)到23%，加上待置入基金的資產(chǎn)，圍繞基金模式的資產(chǎn)約占到總資產(chǎn)的如果普洛斯進(jìn)一步將旗下自持的成熟物業(yè)全部置入基金，
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