【正文】 增加值占全省GDP的比重也在提高。全省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的較快發(fā)展，有效地促進了經(jīng)濟增長，也促進了居民的居住水平明顯提高。眾多功能齊備、配套完善、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)的建成，使居民居住環(huán)境得到了有效改善。房地產(chǎn)開發(fā)對國民經(jīng)濟的拉動作用逐步增強。物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務是伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而產(chǎn)生、發(fā)展起來的。到2005年，全省物業(yè)管理企業(yè)為465家。從隸屬關系看，中央企業(yè)7戶，省屬企業(yè)14戶，市級及市以下444戶。其中。截至2005年末，全省共有房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)294家，從業(yè)人員1860人，平均每戶71萬元，主營業(yè)務收入3327萬元，主營成本為1137萬元，主營業(yè)務稅金及附加為171萬元。第三部分 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟及其相關產(chǎn)業(yè)的帶動作用房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型和管理密集型的行業(yè)。我國國民經(jīng)濟增長的三大動力是投資、消費和凈出口。我國作為世界大國，經(jīng)濟增長的關鍵不能僅僅依靠凈出口來拉動，啟動內(nèi)需成為保障經(jīng)濟健康、平穩(wěn)和持續(xù)發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)消費需求效應主要表現(xiàn)為帶動作用，如在生產(chǎn)時對鋼材、水泥、建筑材料、勞動力等方面的需求。房地產(chǎn)業(yè)的供給效應通過供給關系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關聯(lián)，推動經(jīng)濟增長。（二）房地產(chǎn)業(yè)對山西經(jīng)濟增長作用的分析 隨著城鎮(zhèn)住房制度的進一步改革，以及中央提出啟動內(nèi)需以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始較快發(fā)展，特別是在1998年國務院頒發(fā)了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》后，房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟中啟動內(nèi)需的重要突破口。在2000年的基礎上翻了一番，%，高于同期全省GDP的增速，是發(fā)展速度最快的行業(yè)之一，起到了啟動內(nèi)需和拉動經(jīng)濟增長的作用?？梢钥闯?，投資先于經(jīng)濟增長，具有一定的滯后期，其對于經(jīng)濟增長的拉動效應要在今后幾年內(nèi)才能逐漸表現(xiàn)出來。 房地產(chǎn)業(yè)的拉動系數(shù) 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動主要表現(xiàn)在投資所產(chǎn)生的消費需求效應。本研究擬采用動態(tài)計量經(jīng)濟學所倡導的誤差修正模型來描述房地產(chǎn)業(yè)投資和國民經(jīng)濟的相互作用。 一般來講，在經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，以不變價格表示流量的序列往往表現(xiàn)為一階單整。據(jù)此，它們之間可以存在這種長期穩(wěn)定的關系，可以建立誤差修正模型來討論這種關系。這些表明上述方程中的自變量和因變量具有顯著的相關性，模型的模擬效果良好，用上述模型進行分析具有可行性。（小于1），表明房地產(chǎn)業(yè)投資雖然是固定資產(chǎn)投資中的重要部分，但是與固定資產(chǎn)投資的其它項目相比，房地產(chǎn)業(yè)的投資是消費行業(yè)，而不是創(chuàng)造效益的行業(yè)。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)建設作為產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這些相關產(chǎn)業(yè)正是山西的優(yōu)勢或支柱產(chǎn)業(yè)。依此計算“十五”，有力地拉動了全社會固定資產(chǎn)投資的增長。按2005年的投資數(shù)額來看，全省房地產(chǎn)業(yè)共投資178億元，占到當年全部社會消費品零售總額的20%以上，具有很明顯的消費拉動作用。 二、房地產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的關系 房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)的影響表現(xiàn)為兩個層面：第一個層面是房地產(chǎn)業(yè)本身能夠提供一定的就業(yè)機會和就業(yè)崗位；另一個層面是房地產(chǎn)業(yè)投資時能帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是建筑業(yè)的發(fā)展能夠提供大量的就業(yè)機會或就業(yè)崗位。統(tǒng)計數(shù)字表明，1998年到2004年間，雖然房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，并且在上升過程中還有一定的波動。因此，近幾年來房價不斷走高，并不是房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的人力成本加大所致。對于與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度最大的建筑業(yè)來說，在房地產(chǎn)業(yè)的投資建設過程中對建筑業(yè)的就業(yè)量影響最大。由此推算，“十五”期間山西可以安排就業(yè)人數(shù)近100萬人。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對帶動農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移、增加就業(yè)、提高農(nóng)民收入都有著非常積極的作用。并且由于建筑業(yè)中從業(yè)人員大多為農(nóng)村剩余勞動人員，因此對于全省實現(xiàn)充分就業(yè)、提高農(nóng)民收入、保障社會穩(wěn)定起到了積極有效的作用。根據(jù)建設部的測算，房地產(chǎn)業(yè)所帶來的物業(yè)管理就業(yè)容量十分巨大，一般情況下普通住宅每2000平方米、高檔住宅每1000平方米就可以安排一人就業(yè)。 因此，房地產(chǎn)業(yè)對于就業(yè)來說，其本身能夠提供的就業(yè)崗位十分有限，更多的是體現(xiàn)在關聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位。 三、房地產(chǎn)業(yè)和金融的關系 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)的關聯(lián)度比較高。針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具和金融方式主要包括吸收房地產(chǎn)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地業(yè)抵押貸款等多種方式。2004 年，不良貸款率為6％，、 億元。此外，%，保持在較低的水平。%，處于安全線以內(nèi)，%，遠遠低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率。從中可以看出，在房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)增量中，%，房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)的依賴程度非常大。 四、房地產(chǎn)業(yè)和政府稅收及財政收入的關系 房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)之一，近幾年來發(fā)展迅速，目前已成為政府財政收入的主要來源之一。目前，與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅費大致有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅、車船使用和牌照稅、使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城市建設維護稅及教育費附加等十余個。 近年來，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)較快發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)稅收入也連年上升。 從上圖中可以明顯看出，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入中，國稅收入部分所占比例非常小，%，%。 根據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)業(yè)稅收收入中營業(yè)稅占居主導地位。此外，2004年企業(yè)所得稅和個人所得稅與2003年相比也有大幅度的增長。 一、山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與中部六省以及全國平均水平比較，存在的主要差距 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模小，占全省全社會投資和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重低 “十五”期間，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，；，是“九五”。%，%。2003—2005年，、。 再從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重來看，山西所占的比重雖然在逐年提高，%，%，但在中部六省中仍是最低的，居末位。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起伏波動大，平均增速居中部六省第五位 “十五”期間，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起伏波動較大，呈弧形波浪狀，%%，%。從各個年份看， 2002年和2004年山西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相對較快，位居第二和第一。、。反映了山西開發(fā)投資增速起伏波動較大，平均增速明顯較低的特征。分年度來看，%%，但在中部六省中的排位卻由2002002年的第四位下滑為2002004和2005年的第六位。 （四）商品房竣工面積增速較低，人均水平在全國和中部六省中處落后地位 “十五”時期，在房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的同時，山西商品房竣工面積也在逐年增加，；，%，增速居中部六省第五位，比排位第六的湖北（%）。%，%，%，%。“十五”期間，排中部六省第五位。從商品房價格絕對值來看，“十五”期間山西商品房平均價格雖然低于全國平均水平，但在中部六省中位居第一或第二位；五年中商品房價格比中部六省平均價格每平方米分別高111元、111元、180元、122元和438元；僅有三個年份比湖北省分別低14元、21元和173元，一個年份比安徽省低10元，而比五年始終位居第六的江西省每平米分別高377元、373元、401元、422元和681元。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會投資的貢獻率為20%，對GDP的貢獻率為13%，而山西房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會投資貢獻率為10%，對 GDP的貢獻率為6%，山西均不及全國的一半，在中部六省中排第五或第六位。反映出山西房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會固定資產(chǎn)投資的直接拉動作用有限，對GDP的貢獻份額明顯偏低?！笆晃濉睍r期，山西必須抓住中央實施“中部崛起”的戰(zhàn)略機遇，在認真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的同時，緊密結(jié)合本省發(fā)展實際，擴大房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場運行機制，努力推動山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)上規(guī)模、上水平，使之盡快步入中部地區(qū)和全國發(fā)展的快車道。這些問題如不引起足夠的重視，就將會影響到房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展，進而影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。截至2005年底全省的1243個開發(fā)企業(yè)中，擁有一級資質(zhì)的企業(yè)僅2個，與2000年持平，二級資質(zhì)的企業(yè)63個僅占企業(yè)總數(shù)的5%，三級資質(zhì)的企業(yè)242個，%，四級和暫定資質(zhì)的企業(yè)937個，%。平均每個企業(yè)僅完成投資1507萬元，遠低于全國平均水平。2001—2005年商品房平均銷售價格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，%，%、%、% 、%%。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為2412693133403和5759元/平方米，%，各年的增幅分別為：%、%、%、%%。 （三）商品房開發(fā)供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出 目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題十分突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。其中：，是“九五”，%，是“九五”，%。2001—2005年間，、%、%、%、%%，遠低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。 （四）空置面積總量增加 ；；；；。 第五部分 對山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預測分析（20052020） 房地產(chǎn)作為人民生產(chǎn)生活的主要場所，其發(fā)展不僅關系到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且關系到人民生活水平的提高和社會穩(wěn)定的程度，因此房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要保障。 一、住房需求分析 自1998年房改以來，隨著居民收入的不斷增加，生活水平的不斷提高，住房需求也在不斷增加。創(chuàng)歷史新高。反映出現(xiàn)階段商品住宅的需求和銷售都呈旺盛態(tài)勢。為保持發(fā)展的連貫性和穩(wěn)定性，根據(jù)目前的發(fā)展趨勢設計了兩種發(fā)展方案。但是如果按照全省到2020年全面實現(xiàn)小康社會的目標，需求將大幅度提高，必然會對供給帶來很大的壓力。 根據(jù)以上對房地產(chǎn)需求的計算和分析，要達到2020年全面實現(xiàn)小康社會的目標，從2006年到2020年，全省必須新增住宅面積2億平方米以上才能滿足需求，即平均每年供應的住宅面積要達到1300萬平方米。 從目前的發(fā)展趨勢來看，山西住房供給的能力正快速擴大。其中，%。 根據(jù)表51的計算結(jié)果，從2006年到2020年全省住宅面積需求總量將達到2億平方米，年均需求將達到1300萬平方米，是2005年全省竣工房屋總面積的2倍，反映出現(xiàn)實供給明顯不足。 綜前所述，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟中都具有舉足輕重的地位。山西必須緊緊抓住全面建設小康社會的大好機遇，認真貫徹執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅持以人為本和科學發(fā)展觀，按照“十一五”規(guī)劃目標和五個統(tǒng)籌的發(fā)展要求，促進山西房地產(chǎn)業(yè)快速持續(xù)健康發(fā)展。 一、山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與目標 今后幾年是山西房地產(chǎn)業(yè)重要的轉(zhuǎn)變和發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已不只是開發(fā)數(shù)量的增加，還必須注重產(chǎn)品的品種和質(zhì)量的優(yōu)化。在社會主義市場經(jīng)濟體制已經(jīng)確立和完善的過程中，房地產(chǎn)業(yè)也將從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也將得到不斷的規(guī)范和優(yōu)化。 牢固樹立和落實科學發(fā)展觀，改善住房供應結(jié)構(gòu)，要堅持以人為本，把切實解決廣大中低收入家庭的住房問題作為政府、社會及企業(yè)發(fā)展的立足點，把廣大群眾作為主要消費群體，多建造面向中低收入家庭的中小戶型、中低價位的普通住房。繼續(xù)在資金供給、稅收、土地批租等方面支持經(jīng)濟適用住房的建設，努力降低其建設成本和售價，使更多的居民能夠買得起住房。 完善住房二級市場，培育住房租賃市場。政府有關部門應制定合理的住房租賃價格和稅收標準，啟動和規(guī)范房屋租賃市場，促使住房租賃在住房消費中發(fā)揮應有的作用。政府部門要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，積極鼓勵消費服務領域的創(chuàng)新，對成熟的做法和經(jīng)驗要及時發(fā)現(xiàn)，及時總結(jié)，并加以推廣和規(guī)范。中介機構(gòu)要主動適應市場要求，更新消費服務理念，開拓新的服務市場。 推廣和規(guī)范物業(yè)管理。除了要完善目前已有的政策法規(guī)外，還要加快諸如《住宅法》等有關法規(guī)的研究和制定工作。政府有關部門或行業(yè)協(xié)會應承擔強化和服務于房屋新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料的開發(fā)和推廣工作。建設部門要重視規(guī)劃、管理，提前做到合理布局，精心設計。堅持“以人為本”，崇尚住宅綜合質(zhì)