【正文】 營趨同化、缺乏戰(zhàn)略性思考，主要表現(xiàn)在開發(fā)經(jīng)營理念上缺乏差異性和市場行為的趨同。這背后戰(zhàn)略邏輯是：通過控制土地從而達(dá)到房地產(chǎn)市場占有率目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商這種經(jīng)營戰(zhàn)略趨同使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場產(chǎn)生很大泡沫，市場參與者都面臨非常大風(fēng)險。住房融資租賃是對中國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)營模式的一種挑戰(zhàn)。同時，大戶型單位面積建筑成本相對小戶型要低，“蜂窩式”密布的內(nèi)部空間分割和繁雜的安裝管線提升了每套小戶型住宅單位面積建筑成本?；谝陨显?，開發(fā)商普遍沒有供給更多小戶型住宅的動力。 中國商品房市場真正起步于1998年國發(fā)【1998】23號文件，文件要求停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化，為中國房地產(chǎn)商品房開發(fā)創(chuàng)造了市場。在房改以前居民沒有自主產(chǎn)權(quán)的住房，實(shí)行居民自主化購房的住房政策，從理論上講，每個家庭必須憑借自己的經(jīng)濟(jì)能力在市場上購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)占據(jù)生活居住空間。即使從今天許多中國人的觀念來看，居民必須要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居樂業(yè)，所以購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)，就是控制了生存空間，因而形成一種封建式地主觀念的文化傳承。持有大量房產(chǎn)的人一直不愿出租、也不愿出售，期待房價一直的高漲。同時也可以看到，最近30年居民住房是受政策支配，是由房改政策為居民做決策。居民的住房消費(fèi)不像其他消費(fèi)品一樣方便的獲得，因而把房地產(chǎn)資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化為住房服務(wù)的商品化市場供給，對住房投資和住房消費(fèi)進(jìn)行明顯的區(qū)分。 目前進(jìn)行住房融資租賃的必要性分析一個成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)有很大比重物業(yè)存量，物業(yè)服務(wù)市場可以創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)增加值。資產(chǎn)市場和物業(yè)空間市場可以用四象限靜態(tài)模型 張紅，2005：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，清華大學(xué)出版社，第23頁26頁來表示他們之間的關(guān)系和相互影響。住宅在價值上已經(jīng)超出了普通消費(fèi)品的范疇，而是城市中產(chǎn)階層以上人群的一種投資，但住宅消費(fèi)是一種必需的消費(fèi)品，是居民生活基本保證。在以單一物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)權(quán)交易市場沒有成熟物業(yè)服務(wù)市場基礎(chǔ)，缺乏與物業(yè)服務(wù)市場聯(lián)動，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場就失去了創(chuàng)造未來收益的能力。房地產(chǎn)的開發(fā)需要一個很長的時間周期，所以房地產(chǎn)的供給相對于需求的變化在短期是缺乏彈性的；人們在一定時期內(nèi)可以通過各種途徑解決暫時性的居住問題，因而，在短期中需求是富有彈性的?，F(xiàn)實(shí)情況是，在缺乏與物業(yè)服務(wù)市場聯(lián)動的模式下，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格是在投機(jī)、預(yù)期、非理性消費(fèi)情緒推動和資產(chǎn)操控下形成。從中國房地產(chǎn)行業(yè)主體情況來看，應(yīng)該大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭主要集中在對投資資源的控制，房地產(chǎn)企業(yè)要通過對資源的壟斷控制在資產(chǎn)市場上進(jìn)行操縱。開發(fā)商以資本擴(kuò)張、資源控制這種競爭方式缺乏對宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響緩沖能力，面臨非常大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。從實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)開發(fā)商是一個資源的聚集整合、調(diào)控和分配的集合體，而將房地產(chǎn)開發(fā)整個流程肢解分包給專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)和建筑商。住房融資租賃對中國城市經(jīng)營影響是多方面的。一、在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，可以避開集中化競爭另辟蹊徑，走差異化競爭戰(zhàn)略。三、實(shí)現(xiàn)金融和房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化組合經(jīng)營，提高公司抵御風(fēng)險能力和對外界經(jīng)營環(huán)境變化的緩沖能力。 有利于實(shí)現(xiàn)中國城市化的目標(biāo)中國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)大部分集中在粗放型加工業(yè)和制造業(yè)，以及低附加值服務(wù)業(yè)，而原料、設(shè)計、創(chuàng)新、營銷等創(chuàng)造高價值生產(chǎn)環(huán)節(jié)一直由外方控制，導(dǎo)致中國收入分配金字塔型的結(jié)構(gòu)，中上收入人群占的比重比較小。中國在未來面臨巨大挑戰(zhàn)之一是城市化問題，在接近14億人口基數(shù)上，要實(shí)現(xiàn)未來70%左右的城市化率，依靠自有商品房的增量，可能會使城市住房問題更加嚴(yán)峻，因而，必須大力發(fā)展住房服務(wù)市場。住房融資租賃能創(chuàng)造住房服務(wù)增加值，將成為未來新的經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。對于土地使用權(quán)到期后私人產(chǎn)權(quán)利益如何得到保護(hù)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)如何處理，土地使用權(quán)如何續(xù)期以及續(xù)期成本等，這些有制度因素導(dǎo)致的問題是居民自有產(chǎn)權(quán)住房無法回避的風(fēng)險。出租人持有物業(yè)，進(jìn)行集中化整體性經(jīng)營管理，能夠創(chuàng)造良好居住環(huán)境，提供精細(xì)的物業(yè)服務(wù)吸引居民入住，可以獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)。3 住房融資租賃經(jīng)營模式住房融資租賃經(jīng)營模式要取得成功，應(yīng)以住房融資租賃業(yè)務(wù)為主，采用同心多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，拓展與住房服務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理相關(guān)的各種業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝修裝飾、物業(yè)和家具家政服務(wù)，商業(yè)經(jīng)營管理，相關(guān)的居住消費(fèi)貸款和保險。 住房融資租賃業(yè)務(wù)租賃方案的制定，就是租賃產(chǎn)品形成，根據(jù)市場定位，在目標(biāo)市場范圍內(nèi)進(jìn)行市場分割，在每一細(xì)分市場內(nèi)了解客戶需求，租賃產(chǎn)品可以被設(shè)計成各種類型。一種靈活的住房融資租賃產(chǎn)品是具有吸引力的，通常在提供住房融資租賃的過程中，出租人應(yīng)和承租人保持良好的信息溝通，出租人在提供物業(yè)服務(wù)需及時了解承租人的需求變化，提供物業(yè)空間環(huán)境改進(jìn)的咨詢和實(shí)施服務(wù)，建立租期延長、提前續(xù)約和提前結(jié)束租賃配套機(jī)制，同時允許按一個合理的價格以舊換新。2. 承租人的利益保護(hù)機(jī)制非常重要。3. 捆綁組合租賃能給承租人提供很大的便利。承租人會發(fā)現(xiàn)，從一家融資租賃服務(wù)商獲得相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)非常便利。在中國融資租賃市場滲透率比較低的現(xiàn)實(shí)情況下，住房融資租賃更是一種新的住房供給方式，那么選擇部分的住房把租賃轉(zhuǎn)化為購買可能會吸引潛在的新的承租人。住房融資租賃應(yīng)該通過多元化、多層次的居住服務(wù)供給來達(dá)到收益目標(biāo)，在相同的預(yù)算支出情況下，居民獲得的服務(wù)多樣化，從理論上說，能獲得更高的消費(fèi)總效用。這些選擇包括：1) 特定的購買選擇期權(quán)，或按照專門程序確定的價格優(yōu)先購買權(quán)。3) 在租賃期滿后，承租人需向出租人退還住房。5) 不再支付任何租金，僅僅以象征性的價格轉(zhuǎn)移住房的所有權(quán)。這是一種重要的制度安排。從出租人的角度來看，這種制度對公司經(jīng)營有非常大的影響，一方面，出租人可以轉(zhuǎn)移一定的資產(chǎn)風(fēng)險，同時獲得一種重要的融資渠道。租金根據(jù)提供的綜合服務(wù)不同要有所差異，但從住房的使用權(quán)出租方面來看，其租金確定主要是根據(jù)市場比較和出租人的經(jīng)營目標(biāo)確定。然而這些因素的分析和預(yù)測是復(fù)雜的、充滿不確定性，因此出租人首先需要的是在不考慮風(fēng)險因素，從現(xiàn)實(shí)的市場營銷角度和經(jīng)營戰(zhàn)略方面出發(fā)，制定切實(shí)可行的租金方案，然后再根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力進(jìn)行調(diào)整。2. 確定出租物業(yè)的基準(zhǔn)租金。3. 確定具體租金。對于租金的修正還可以有多方面的不同考慮，進(jìn)行多方面的修正。每平方米具體租金的計算就是在基準(zhǔn)租金的基礎(chǔ)上乘以相應(yīng)的租金修正系數(shù)。以一個全額償付、租期36個月、實(shí)際利率為10%的租賃產(chǎn)品為例，如果事后支付租金的話，：Sudihir P. Amembal 主編，李命志譯，2007：《國際租賃完全指南》第297頁，北京大學(xué)出版社。ii. 是否有承租擔(dān)保。iii. 手續(xù)費(fèi)。iv. 包含的保險費(fèi)用。v. 稅收因素。 租賃產(chǎn)品營銷和運(yùn)作從本質(zhì)上來說，租賃是一種集成融資、服務(wù)和權(quán)益的產(chǎn)品，租賃公司必須建立起一套有效的租賃市場營銷方案。銀行貸款融資已經(jīng)盛行了幾百年，但是融資租賃的概念相對很新，沒有得到廣泛的接受，即使在成熟的租賃市場，如美國、西歐和澳大利亞，租賃業(yè)也沒有得到廣泛理解，因此，對于住房融資租賃，面臨非常大的市場推廣與營銷的挑戰(zhàn)。對于住房融資租賃來說，制定完善而有吸引了的營銷方案是至關(guān)重要的。要爭取承租人積極參與到融資租賃方案制定中來，可以通過租賃產(chǎn)品預(yù)售、產(chǎn)品開發(fā)中客戶意見反饋、VIP卡優(yōu)惠等措施。對于承租人方面，應(yīng)該制定規(guī)范的客戶評估標(biāo)準(zhǔn)、出租標(biāo)準(zhǔn)、承租條件、租賃政策，這些都是為了使融資租賃的風(fēng)險能夠得到很好控制、方便客戶管理。1) 經(jīng)濟(jì)因素：家庭收入、消費(fèi)水平和消費(fèi)方式、收入、資產(chǎn)和負(fù)債、信用記錄、未來預(yù)期收入的評估。 2. 出租標(biāo)準(zhǔn)是指出租人制定的，承租人應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)條件。出租標(biāo)準(zhǔn)對租賃產(chǎn)品的銷售有非常大的影響，如果放寬出租標(biāo)準(zhǔn)，能夠提升融資租賃的交易量，但是會增大租賃資產(chǎn)風(fēng)險控制和租賃管理的難度；過于嚴(yán)格的出租標(biāo)準(zhǔn)，租賃產(chǎn)品的市場表現(xiàn)會比較差。所以，出租標(biāo)準(zhǔn)不同，會成為住房融資租賃產(chǎn)品供給市場競爭因素。出租人可以根據(jù)承租人的申請和預(yù)訂，對客戶進(jìn)行評估，制定相應(yīng)的租賃標(biāo)準(zhǔn)，與承租人溝通，安排租賃方案，確立租賃合同，明確租賃履行中提供的服務(wù)和資產(chǎn)管理。 物業(yè)開發(fā)在融資租賃模式下開發(fā)的房地產(chǎn)一方面追求租金收入，同時要實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益最大化，所以經(jīng)營商需要成片區(qū)域的高容積率、高密度、超高層物業(yè)開發(fā)。物業(yè)開發(fā)主要是社區(qū)都市空間系統(tǒng)化綜合開發(fā)利用，在高層高密度住宅和商業(yè)社區(qū)如何進(jìn)行物業(yè)空間利用和住宅社區(qū)營造是融資租賃經(jīng)營取得效益關(guān)鍵。一座座瘦高形塔式高樓聳立在巨大箱形裙房上，樓層可以達(dá)到60層到80曾，每座塔樓上面互相獨(dú)立，底下由5到6層左右的如箱形基礎(chǔ)一樣的裙房連通。整體裙房使物業(yè)空間利用的有序性、連通性、可達(dá)性和便捷性完整統(tǒng)一。高層建筑之間由地下連廊相連接，相鄰建筑之間交通完全可以在室內(nèi)完成，可以從這些建筑間連廊直接到達(dá)附近目的地，如停車場、公交站、商場。住宅開發(fā)一定要順應(yīng)市場需求，滿足居住品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)建筑潮流和技術(shù)水平改進(jìn)、以及日益提高的綠色、環(huán)保、節(jié)能新要求。從社會不同階層的大層面上市場細(xì)分，住宅服務(wù)類型主要有普通經(jīng)濟(jì)適用型、校園公寓型、酒店公寓型、園林庭院型；從特定社會經(jīng)濟(jì)階層不同偏好方面細(xì)分市場，物業(yè)開發(fā)可以分為主題公園型高附加值住宅、高科技含量智能型住宅、生態(tài)型住宅、綠色住宅、健康保健住宅、節(jié)能和效能型住宅。融資租賃公司的經(jīng)營核心是物業(yè)服務(wù)，在租金收入和商業(yè)服務(wù)價值上尋求平衡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化。一般情況是成片區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)，有高密度的居住群形成物業(yè)經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)，才會有非常大的商業(yè)服務(wù)價值。從居住者中進(jìn)行消