【正文】 創(chuàng)新： 第六屆全國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)管理學(xué)博士后學(xué)術(shù)大會(huì)論文》，經(jīng)濟(jì)出版社，第438頁(yè)455頁(yè)。[2] 程?hào)|躍，2006：《融資租賃風(fēng)險(xiǎn)管理》，中國(guó)金融出版社。房地產(chǎn)是一種流動(dòng)性差、交易復(fù)雜、難以變現(xiàn)的高價(jià)值資產(chǎn)，居民購(gòu)買(mǎi)自用住房，必然積壓大量資金，占用很大比例的可支配收入。全社會(huì)70%人買(mǎi)不起房的人當(dāng)中，新增人口至少占到其中的90%以上。結(jié)果是，價(jià)格指引了所有個(gè)體決策者在大多數(shù)情況下實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)福利最大化 Mankiw，梁小民譯，2003，《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（第三版）》，機(jī)械工業(yè)出版社，第8頁(yè)。 消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)人們意識(shí)具有灌輸和操縱的作用根據(jù)馬爾庫(kù)塞所著的《單向度的人－發(fā)達(dá)工業(yè)社會(huì)意識(shí)形態(tài)研究》，產(chǎn)品和服務(wù)都能使人們產(chǎn)生某種既定態(tài)度和習(xí)慣，并帶有某種思想和情感反應(yīng)。因此，資產(chǎn)證券化可以保障承租人權(quán)益，即使在出租人破產(chǎn)情況下，也能確保住房融資租賃能夠持續(xù)，不會(huì)受到出租人經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)干擾。這種租金支付保險(xiǎn)品種在承租人有無(wú)法支付等違約行為時(shí)，由保險(xiǎn)人預(yù)先進(jìn)行全額支付，同時(shí)，對(duì)于承租人違反物業(yè)使用的合同條款和意外造成的資產(chǎn)損失，也由保險(xiǎn)人承擔(dān)一定比例賠償。融資租賃公司的經(jīng)營(yíng)核心是物業(yè)服務(wù)，在租金收入和商業(yè)服務(wù)價(jià)值上尋求平衡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。出租人可以根據(jù)承租人的申請(qǐng)和預(yù)訂，對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)估，制定相應(yīng)的租賃標(biāo)準(zhǔn)，與承租人溝通，安排租賃方案，確立租賃合同，明確租賃履行中提供的服務(wù)和資產(chǎn)管理。銀行貸款融資已經(jīng)盛行了幾百年，但是融資租賃的概念相對(duì)很新，沒(méi)有得到廣泛的接受，即使在成熟的租賃市場(chǎng)，如美國(guó)、西歐和澳大利亞，租賃業(yè)也沒(méi)有得到廣泛理解，因此，對(duì)于住房融資租賃，面臨非常大的市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷(xiāo)的挑戰(zhàn)。對(duì)于租金的修正還可以有多方面的不同考慮，進(jìn)行多方面的修正。3) 在租賃期滿后，承租人需向出租人退還住房。 住房融資租賃業(yè)務(wù)租賃方案的制定，就是租賃產(chǎn)品形成，根據(jù)市場(chǎng)定位，在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)分割，在每一細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)了解客戶需求，租賃產(chǎn)品可以被設(shè)計(jì)成各種類(lèi)型。一、在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，可以避開(kāi)集中化競(jìng)爭(zhēng)另辟蹊徑，走差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。在以單一物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)沒(méi)有成熟物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)基礎(chǔ)，缺乏與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)就失去了創(chuàng)造未來(lái)收益的能力。即使從今天許多中國(guó)人的觀念來(lái)看，居民必須要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居樂(lè)業(yè)，所以購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，就是控制了生存空間，因而形成一種封建式地主觀念的文化傳承。這背后戰(zhàn)略邏輯是：通過(guò)控制土地從而達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率目標(biāo)。開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，以消費(fèi)者為向?qū)В捎镁频晔轿飿I(yè)管理，提供高效、全面、細(xì)致、便捷、專業(yè)化生活服務(wù)，統(tǒng)一集中創(chuàng)造物業(yè)空間環(huán)境和物業(yè)形象。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實(shí)踐，從消費(fèi)信貸這種理念和現(xiàn)象來(lái)考慮和分析、探索。 。他們還分別從什么是租賃設(shè)備資產(chǎn)證券化，為何要將設(shè)備租賃證券化，以及如何將租賃資產(chǎn)證券化三個(gè)方面進(jìn)行了分析。作為一種融資租賃資產(chǎn)，租賃期限有中長(zhǎng)期的特點(diǎn)。采用這種土地出讓制度，房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的是經(jīng)營(yíng)管理能力和商業(yè)價(jià)值挖掘能力，通過(guò)提高住房服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)提供多樣化的增值服務(wù)滿足多層次住房需求。大戶型的中高檔住宅平均利潤(rùn)率一般能達(dá)到30%到40%。城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)增加值的主要組成部分，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重一直維持在1%到2%左右的低水平上，美國(guó)這一比例大概是12%、加拿大大約為16%、韓國(guó)為11%，泰國(guó)為5%，印度為4% 張紅，2005：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，清華大學(xué)出版社，第37頁(yè)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》表明，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新、資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。 可以化解我國(guó)土地所有權(quán)與居民住房產(chǎn)權(quán)矛盾從中國(guó)物業(yè)私人產(chǎn)權(quán)與土地國(guó)有和集體所有制矛盾上看，只有一定期限土地使用權(quán)私人物權(quán)存在許多政治性的政策和法律上的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。4. “先住后買(mǎi)”是一種可以嘗試的選擇。在融資租賃中，由于具有租賃長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，因此，在租賃安排上，違約風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹和利率風(fēng)險(xiǎn)、法律和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有充分的考慮。出租人進(jìn)行融資租賃時(shí)，需要對(duì)承租人信用調(diào)查、處理租賃文件和法律事務(wù)。2) 非經(jīng)濟(jì)因素：家庭構(gòu)成和家庭狀況、學(xué)歷、職業(yè)生涯、社會(huì)關(guān)系、社會(huì)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)歷。在裙房上、中、下開(kāi)設(shè)一系列精心設(shè)計(jì)開(kāi)敞空間，在商業(yè)中心區(qū)為紛繁復(fù)雜、各式各樣的城市生活提供場(chǎng)地，同時(shí)保持裙房的上、中、下各個(gè)層次與周邊進(jìn)行活動(dòng)和空間上的相互聯(lián)系?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)性租賃將在住房融資租賃業(yè)中變得非常重要，成為對(duì)沖融資租賃風(fēng)險(xiǎn)主要途徑。租賃資產(chǎn)證券化就是將產(chǎn)生于一個(gè)或多個(gè)租賃交易和租賃資產(chǎn)具有的應(yīng)收賬款進(jìn)行證券化。由于商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)存在，社會(huì)住房品質(zhì)不斷提高，服務(wù)不斷創(chuàng)新，住房科技含量、環(huán)保節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、生活空間質(zhì)量都能有長(zhǎng)足有效提高。從住宅提供居住效用角度看，普通居民以自有住宅形式來(lái)滿足生活空間需求，則必然將大部分財(cái)富和未來(lái)收入一次性投入到滿足現(xiàn)時(shí)需求中。另外，還有“%的家庭擁有原有的私房”。當(dāng)人們采取購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的方式滿足住房需要，實(shí)際上對(duì)人們以后生活改變有非常大的限制，甚至可能在以后提高生活質(zhì)量和改變生活環(huán)境時(shí)產(chǎn)生比較大困擾，人們可能被套在房子上。本文中的融資租賃經(jīng)營(yíng)模式核心思想是：出租人以住房融資租賃為依托，進(jìn)行與住房服務(wù)、融資、保險(xiǎn)、住房經(jīng)營(yíng)性租賃等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，單從住房融資租賃租金方面來(lái)看，應(yīng)該具有吸引力，而出租人需通過(guò)多元化的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取規(guī)模收益。[9] 李忠富，2003，《住宅產(chǎn)業(yè)化論：住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)與管理》，科學(xué)出版社。[21] challheim James John,. A Model for the Determination of Fair Premiums on Lease Cancelation Insurance Journal of Finance40,。[7] 何小鋒，2002，《資產(chǎn)證券化：中國(guó)的模式》北京大學(xué)出版社。6 結(jié)論住房融資租賃是一種新型的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，還沒(méi)有滲透到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在中國(guó)以后的城市化進(jìn)程中，住房融資租賃可以作為一種重要的住房融資方式。由于家庭情況轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)收入提高的原因，居民根據(jù)需要改變居住環(huán)境，這樣的情況也有很多。但在這其中靠購(gòu)買(mǎi)了商品房來(lái)?yè)碛凶约鹤》康?，僅僅只有“%的家庭。從法律邏輯上看，附著在只有使用權(quán)的土地上的財(cái)產(chǎn)都是一種不穩(wěn)定和規(guī)整的財(cái)產(chǎn)，本質(zhì)上，以自有住房為財(cái)產(chǎn)主體其實(shí)是無(wú)產(chǎn)者，因此，只能是經(jīng)營(yíng)管理者和消費(fèi)者。公司通過(guò)融資租賃形式向市場(chǎng)提供住房，會(huì)形成現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的專業(yè)化住房服務(wù)市場(chǎng)，有以消費(fèi)者為宗旨物業(yè)供給主體。采取一般經(jīng)營(yíng)決策權(quán)力向各業(yè)務(wù)公司下移、扁平化管理方式，各業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)公司有充分經(jīng)營(yíng)管理權(quán)力，同時(shí)，為了加強(qiáng)資源調(diào)動(dòng)和動(dòng)態(tài)組合，相應(yīng)地，強(qiáng)化高層決策管理層與各業(yè)務(wù)公司的信息溝通。盡管在最初融資租賃中，出租人主要依靠租金取得收益，從而不依賴資產(chǎn)殘值，而且在租賃期滿時(shí)通常會(huì)以一種期權(quán)性質(zhì)價(jià)格進(jìn)行再次交易，但是住宅物業(yè)具有可觀的殘值，處理這些殘值，有組織地進(jìn)行二手住房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和交易能夠獲得目標(biāo)收益。眾多生活設(shè)施和活動(dòng)空間、商業(yè)和各種服務(wù)被統(tǒng)籌安排在巨大裙房下面、內(nèi)部及屋頂景觀平臺(tái)上，多層裙房集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、交通等幾乎所有和生活相關(guān)功能。1. 在客戶評(píng)估方面，主要從承租人經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素方面進(jìn)行綜合評(píng) 價(jià)，對(duì)客戶的評(píng)估結(jié)果將作為是否進(jìn)行融資租賃的重要指標(biāo)。如果租賃合同要求租賃開(kāi)始前，由承租人支付一筆擔(dān)保存款，或第三方保證付款，這些安排也會(huì)影響到租金率。另一方面，使經(jīng)營(yíng)決策和管理變得更為復(fù)雜，出租人經(jīng)營(yíng)要透明化，接受承租人的監(jiān)督。將不同類(lèi)型的融資租賃服務(wù)安排到一項(xiàng)住房融資租賃結(jié)構(gòu)中，比如家電設(shè)備融資租賃，家居融資租賃、裝修融資等。住房融資租賃是一種重要的住房供給方式，同時(shí)也是化解城市化進(jìn)程中住房供需矛盾有效途徑。一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，一直習(xí)慣于將物業(yè)出售的簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)模式使競(jìng)爭(zhēng)集中化。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的以資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)和法規(guī)管理和激勵(lì)，對(duì)于居民住房服務(wù)消費(fèi)制定出完善的法律制度保護(hù)其權(quán)益，從而形成完善的物業(yè)空間服務(wù)市場(chǎng)。大戶型多是供給那些有很好經(jīng)濟(jì)能力的人，他們對(duì)價(jià)格變動(dòng)有一定的承受能力，相對(duì)小戶型的需求，而大戶型多是剛性需求；小戶型的購(gòu)買(mǎi)者多是經(jīng)濟(jì)能力有限、對(duì)價(jià)格非常敏感的中低收入者。在這種制度中地價(jià)是一個(gè)價(jià)值形成后的理論估計(jì)值，地價(jià)不是市場(chǎng)最初的競(jìng)爭(zhēng)因素，土地未來(lái)經(jīng)營(yíng)者在“土地租金占房租收入的比重”這一指標(biāo)下進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 住房融資租賃形式和特點(diǎn)住宅物業(yè)是經(jīng)營(yíng)商提供居住空間服務(wù)和其他消費(fèi)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，將傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和現(xiàn)代酒店客房服務(wù)理念相結(jié)合，進(jìn)行純商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。Sudir 主編的《國(guó)際租賃完全指南》對(duì)融資租中遇到的許多專業(yè)問(wèn)題有深入分析，該書(shū)詳細(xì)介紹了法律、會(huì)計(jì)、稅收對(duì)租賃市場(chǎng)的影響，同時(shí)對(duì)租賃的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)交易和營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產(chǎn)證券化都有詳細(xì)、深入探討。自1998年以來(lái)，我國(guó)商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進(jìn)，然而現(xiàn)在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在定義和分析的基礎(chǔ)上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。由于住房供給采用融資租賃方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐方?jīng)濟(jì)化的住房物業(yè)空間供需市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略趨同使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大泡沫，市場(chǎng)參與者都面臨非常大風(fēng)險(xiǎn)。持有大量房產(chǎn)的人一直不愿出租、也