【正文】 前由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和“健康小康社會”的要求，我們的房地產(chǎn)業(yè)肯定還有很大的發(fā)展空間。但是在“%”、流動人口也好，他們是沒有均等的享受城鎮(zhèn)居民公共服務(wù)待遇的，所以實際的城鎮(zhèn)化率只有36%左右，離發(fā)達(dá)國家70%還有很長的路要走。這一點，我覺得不需要懷疑。另外，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，除了住宅市場以外，我們的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，包括：養(yǎng)老地產(chǎn)等等這些都是需要發(fā)展的業(yè)態(tài)。今后市場的發(fā)展特點，從調(diào)控的方式來說，將來肯定更多的采用“經(jīng)濟(jì)、法律”和必要的行政手段，這是它的趨勢。我們大家必須要看到2010年以后的調(diào)控政策方向是政府的。比如：限價。人家說：限貸也是行政手段。限購，不管怎么說，它的方向是正確的。限價，這個是政府管的太細(xì)了，那是企業(yè)行為。今后調(diào)控的手段要更多的采取市場的、法律的手段，但是不排除必要的行政手段，因為必要的行政手段歷來是調(diào)控里頭的一個方式。實際上咱們?nèi)珖舜竺磕觊_會，重要的問題是什么呢?他是審議當(dāng)年的，比如：國民經(jīng)濟(jì)計劃，審議上一年國民經(jīng)濟(jì)的執(zhí)行情況和財政的預(yù)算。作為房地產(chǎn)行業(yè)，作為地方人民政府應(yīng)該制定這方面的計劃和規(guī)劃，這方面應(yīng)該說我們過去做的還是不夠的。像市場經(jīng)濟(jì)這么發(fā)達(dá)的國家，都是定期的制定《住房發(fā)展規(guī)劃》，我們國家在這方面應(yīng)該說是強調(diào)不夠的，所以我覺得有一些可能還會要加強。　　另外，調(diào)控將來的措施和長效機制肯定要逐步完善，市場肯定會趨于更加理性和平穩(wěn)健康發(fā)展。怎么樣由過去傳統(tǒng)、粗放式的發(fā)展轉(zhuǎn)向更加健康的綠色、低碳、智能節(jié)約的方向發(fā)展，這個路很長。怎么樣減少毛坯房的問題，現(xiàn)在這個政府也在研究。　　一、簡要的介紹一下今年以來的房地產(chǎn)情況。今年以來，房地產(chǎn)的市場總體延續(xù)了去年4季度回升態(tài)勢。有幾個標(biāo)志性的數(shù)字：商品房的成交價單月成交量維持在高位。另外，房價的漲幅有所擴(kuò)大，特別是部分熱點城市。第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。第四個問題，要關(guān)注的就是一些地方的地王頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存。像土地的出讓金，19月份北京土地出讓金已經(jīng)到了1155億元，創(chuàng)造了歷史新高。但是就全國來說，%。第五個，三四線城市的供大于求的問題和一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大的問題值得注意。咱們的商業(yè)地方，現(xiàn)在不少地方是熱度很高，特別是“綜合體”，這個數(shù)字是一個警示性的?！　∵@里有幾種情況：(1)土地用地溢價率高的問題。(3)部分由于地價高，導(dǎo)致價高的問題。我一直主張咱們的土地出讓計劃要和住房的公映計劃掛鉤。如果你的普通住房的出讓價格和地方財政收支掛鉤，這個市場就扭曲了。　　，但是同時有些房地產(chǎn)企業(yè)、有實力的房地產(chǎn)企業(yè)融資能力照樣在增強。收緊還有一個普遍的原因，前三季度基本上把全年的貸款計劃都用完了，那么第四季度自然要收緊。但是有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他的融資能力相對還是比較強的。　　今年房地產(chǎn)市場快速升溫，我們覺得“房價”問題原因復(fù)雜，既有供求關(guān)系問題，又有流動性過剩的問題，還有老百姓投資渠道狹窄的問題。但是今年市場的這么一種很快的升溫，我覺得跟兩個問題有關(guān)系。　　有些人認(rèn)為，今后可能調(diào)控更要市場化了。這實際上是個誤區(qū)?！　∮行┤酥v：“現(xiàn)在北京的房價跟東京、倫敦的房價還有距離。這個他沒有說。我們覺得這些問題，是需要引導(dǎo)的?！　?2)我們一直是主張，特別是房價漲的快的地方一定要切實增加普通商品房的供應(yīng)?！　?4)加強市場引導(dǎo)?！　￠L效機制的落地是有一個過程的。要構(gòu)建整個房地產(chǎn)成熟、完備的制度，肯定要若干年的時間，在這個時間里頭我們一直希望我們的房地產(chǎn)企業(yè)能夠順應(yīng)調(diào)控政策、增強自己的實力，把我們的房地產(chǎn)市場搞好?！　∥仪懊嬷v的基本上都是住宅市場，隨著咱們國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其它的行業(yè)、其它的業(yè)態(tài)，包括：商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、老年住區(qū)都會發(fā)展，這是毫無疑問的?！　《B(yǎng)老地產(chǎn)市場前景。總體上，我們自己的估計，我們這一塊工作還處于探索和起步階段。雖然我們有一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)了，但是我們的標(biāo)準(zhǔn)完善還有一個過程。包括：居家養(yǎng)老。包括：，國家提出來了很具體，但是我們實際落實可能還要有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)來保證你實施，這個也需要細(xì)化。當(dāng)然，機構(gòu)養(yǎng)老過去更多的是民政部，現(xiàn)在肯定要社會力量來參與。我們的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有很多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在硬件建設(shè)上是已經(jīng)有經(jīng)驗了。但是我們的養(yǎng)老實施建設(shè)和運營管理方面，我們可能還要探索，尤其是養(yǎng)老服務(wù)怎么樣去到位，我們可能還要聘請專門的隊伍，我認(rèn)為這些問題都是需要我們探討的?！　〗⑵鹨跃蛹茵B(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為基礎(chǔ)，社會為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系的任務(wù)很重?！　。艺麄€中國老齡宜居住區(qū)建設(shè)試點工程是以“老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會”挑頭的，因為我們覺得我們只有跟民政部的協(xié)會聯(lián)合起來，我們可能才能使這項工作更能夠健康發(fā)展，所以我們的每次會議鄭會長都會到會指導(dǎo)還有民政部的王處長都是到會的。　　包括：今天德國的也來了，我們幾次會議經(jīng)常請德國的、美國的、港澳和日本的來參加會議。我聽童會長講，因為昨天我在外面出差，我們專門開了一個“中、日、韓的會議”，確定明年“中、日、韓會議”主題就是：養(yǎng)老地產(chǎn)。因為這個“中、日、韓”可能更加接近中國的實際，跟中國的實際是類似的。　　謝謝大家!　　主持人：朱主任剛才講了，這次會議是咱們“老年住區(qū)”發(fā)展的里程碑會議，并且代表咱們的行業(yè)講了房地產(chǎn)市場的走勢，還講了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景?！　〈蠹覛g迎!　　王輝：大家上午好。我今天主要想跟大家介紹新一屆政府對于“養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”是怎么想的，怎么干的，對我們的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)從政府的角度有些什么樣的想法。民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司老年人福利處 處長 王輝　　一、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的理念?！　○B(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)，我們從兩個角度去看：　　(1)需求。高齡化2千萬，占比10%?？粘不?0%。這樣的“四化”預(yù)示著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求逐年往上升，會越來越大?！　　八娜薄薄Y金缺，缺人員，缺技術(shù)，缺政策。按照國際慣例老齡人口至少有5%的人群要到機構(gòu)里面去養(yǎng)老，這也就預(yù)示著對于老年人口養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的需求、潛在的需求2個億的5%，1千萬張床。600萬張床位缺口，如果變成投資，我們有個大賬，每張床位建設(shè)投資東中西部全部拉平是10萬塊錢/張床(不含土地費用)，這600萬張床的缺口需要的投資量是6千億。缺人員同樣也是一個大數(shù)，中國目前私人需要護(hù)理大概6千萬，一個護(hù)理員要互利34個老年人的比例，至少需要1千萬養(yǎng)老護(hù)理員的隊伍。就這兩塊：一個是資金，一個是人員就足夠支撐起產(chǎn)業(yè)。然后我們再看“缺技術(shù)”，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這一塊整個的技術(shù)支撐還是很落后的。我們的老年產(chǎn)品缺乏高科技的含量，養(yǎng)老服務(wù)科技管理水平也跟不上。為什么缺錢?我們的民間有錢，我們的國家有錢。國家有錢沒有投進(jìn)來，說明我們的投資政策有問題。然后是就業(yè)，中國的勞動力市場很豐富，有大量的年輕人找不到工作，但是他們不愿意到這個行業(yè)來?！　　　∥覀冇幸粋€短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，解決短缺的問題不僅僅是靠政府加大投入，更主要的是政府要搞經(jīng)濟(jì)體制改革。這個“體制”是個什么體制，怎么改?養(yǎng)老服務(wù)業(yè)有一個舊體制和新體制，我們正處于從舊體制向新體制轉(zhuǎn)變的。這樣一些弱勢群體由政府面對他們提供相應(yīng)的服務(wù)，比如：在城市我們建福利院，在農(nóng)村建敬老院。但是這樣一種服務(wù)體制，在當(dāng)前的社會里面，當(dāng)我們面對兩億老年人，多層次、多元化養(yǎng)老服務(wù)需求的時候，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)，所以必須進(jìn)行改革。我們這里說，正確處理好“兩個關(guān)系，一個關(guān)鍵。其中的“關(guān)鍵”是政府本身在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)當(dāng)中，政府的職能要轉(zhuǎn)變。政府要從養(yǎng)老服務(wù)的直接供應(yīng)方，變成養(yǎng)老服務(wù)的購買方與監(jiān)管方?！　【唧w怎么改?　　給大家舉幾個例：　　。大部分的國辦院是什么概念呢?國辦院就相當(dāng)于原來計劃經(jīng)濟(jì)體制下的國有中小企業(yè)，還主要是小型企業(yè)，因為他們的養(yǎng)老床位都不足100張。那么我進(jìn)一步推論，它的方向是什么?是改制，必須要改制。　　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這一塊，原來的土地供應(yīng)主要是采取“政府無償劃撥”的方式，這里面完全沒有“市場”的概念，更談不上“招拍掛”。土地供應(yīng)政策要調(diào)整?！　○B(yǎng)老服務(wù)的投融資原來根本就談不上投融資，我們就是撥款，各級政府財政的無償撥款。我們要改革，我們要把政府有限的資金發(fā)揮出更大的作用。比如：我們要搞基金，讓政府的資金作為引導(dǎo)基金來撬動更多的民間資本。這都是投融資體制我們需要改革的。市場。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的途徑，我自己總結(jié)了一句叫：“先總量、后存量、增量為突破口。我現(xiàn)在面臨最大、最突出的是總量的短缺，所以“先總量、后存量，增量為突破口”。增量為突破口，我們就想鼓勵民間資本進(jìn)入。先發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，先鼓勵民營經(jīng)濟(jì)，最后是國有企業(yè)的攻堅戰(zhàn)，就是這么樣的一個路徑。我又打一個比方給大家去理解，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和酒店服務(wù)業(yè)比較。我們只有一個個簡陋的國辦的招待所，30年以后的今天有各種各樣方便舒適的酒店供你選擇，這“30年”是一個從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的30年。所以大家如果想看一看養(yǎng)老服務(wù)業(yè)前景，目前面臨的問題，它的挑戰(zhàn)是什么?不妨回過頭看一看，過去的30年我們的酒店是怎么發(fā)展過來的。所以我很高興大家今天坐在這里，也很熱情的期望大家能夠把握住這個機遇?！　○B(yǎng)老服務(wù)業(yè)可以有助于改革經(jīng)濟(jì)增長方式，它是內(nèi)需，它可以有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，它是第三產(chǎn)業(yè)。這是總理的定位，然后總理對于服務(wù)業(yè)目前存在的問題一針見血，就一句話說出來了：“中國服務(wù)業(yè)發(fā)展之后有認(rèn)識上的問題，有結(jié)構(gòu)方面的原因，但主要是體制機制的制約。方向，總理也說的很明確：“必須堅持社會主義市場經(jīng)濟(jì)的改革方向，最大限度的為服務(wù)業(yè)發(fā)展松綁，規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，為服務(wù)業(yè)發(fā)展增添活力、動力和創(chuàng)造力。想完以后我們來看，總理想完了以后是要干?！　《?、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策?！　　！　?一)立法?！　。涸S可?！　。涸S可+管理。我想說，它的意義在哪里?一方面，強調(diào)政府對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的規(guī)范化管理。這是立法。　　國務(wù)院頒布了《養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》，這個《規(guī)劃》是新中國建國以來第一個關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的專項規(guī)劃。比如：我們有三大指標(biāo)。我們的養(yǎng)老護(hù)理上崗資格要經(jīng)過考試、經(jīng)過培訓(xùn)，這都是一些關(guān)鍵性的指標(biāo)。所以大家為什么體會到各屆政府在這兩年開始動起來了，因為進(jìn)到《規(guī)劃》以后就成為了政績考核的一個指標(biāo)，他必須要去完成?！　　蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，我向大家報告，這個《意見》是克強總理的命題作文，他點的題。在這個《文件》里面指導(dǎo)思想、原則，把總理的思路完完全全的都貫徹進(jìn)去了。具體的政策，我們那邊有6項任務(wù)，有好多的政策在里面。土地供應(yīng)要保證供應(yīng)。投融資體制改革，我們都有一系列的需求。　　三點：　　(1)總理明確的說，國務(wù)院這個文件僅僅是一個開題報告?！　?2)這個文件后面有個附件。比如：土地供應(yīng)政策。國土資源部牽頭，要求他比如明年上半年就必須出臺政策?！　「鞯卣梢愿鶕?jù)自己的情況，可以先行先試，就像上海的“自貿(mào)區(qū)”一樣。只有調(diào)動各方面的積極性去先行先試，先改革探索，讓他帶動全方位的發(fā)展。　　三、養(yǎng)老社區(qū)。第二句話，政府本身能力有限，政府意識到要更多的調(diào)動社會力量來彌補這樣的短缺，所以對于任何能夠彌補總量短缺的行業(yè)、方式方法我們都需要，我們都支持。但是具體的來說，怎么個支持法?這個需要我們在座的諸位一起來努力，因為“養(yǎng)老社區(qū)”是個新增事物。你們比我們作為政府官員來說，有更多的了解。具體來說，養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老社區(qū)，它的內(nèi)涵是什么?它的標(biāo)準(zhǔn)怎么定?政府怎么去扶持它?　　(一)內(nèi)涵。這個定義，我覺得基本上把大概的框架已經(jīng)寫出來了，他說：“專門為老年人設(shè)計，居住相對集中，為老人提供家政、醫(yī)療保健和社交娛樂等服務(wù)，集一般社區(qū)生活和養(yǎng)老功能于一體，符合老年人體能心態(tài)特征的老年人居住區(qū)。你看我們今天的題目叫“老年住區(qū)”，我們政府經(jīng)常用的語言叫“養(yǎng)老社區(qū)”。不是說所有的養(yǎng)老社區(qū)都是一樣的呀，你要去細(xì)化它。分了生活自立型，生活協(xié)助型，特殊護(hù)理型，混合型。這就需要我們共同來研究它，來界定它的內(nèi)涵?！　?biāo)準(zhǔn)還不僅僅是指它規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，比如：它的容積率多少，配套設(shè)施多少。它是個體系。我們怎么樣去評估它，怎么樣去評比它，怎么樣去管理它?這有很多的工作需要去做。大家看一看，任何一個行業(yè)，任何一個產(chǎn)業(yè)要往前發(fā)展、要興旺起來，其實不外乎三點——準(zhǔn)入、扶持、監(jiān)管?！　≡谧闹T位，你們怎么希望政府支持你?給予你什么樣的特殊的優(yōu)惠政策?第一步，得需要你跟我說。然后我們還可以一起探討“路徑是什么，怎么協(xié)調(diào)有關(guān)部門，怎么把這個程序做規(guī)范做科學(xué)了。　　這是關(guān)于“養(yǎng)老社區(qū)”。　　我們的工作實際上也就是三個概念，三句話——樹一個旗幟，做一個承諾，搭一個平臺。民政部門就覺得我們有這個責(zé)任、有這個義務(wù)，勇于擔(dān)當(dāng)把這個旗幟先樹起來。我們的承諾就是這樣的：對于所有支持養(yǎng)老的人、財、物，我們都?xì)g迎。這是我們作為政府主管部門，作為一個政府官員，我們所做的莊嚴(yán)的承諾?！按钜粋€平臺”，我們要正兒八經(jīng)的做事。一個市場的繁榮在于市場各要素之間的互動，互動的越頻繁，這個市場就越繁榮。先建養(yǎng)老保險投融資平臺，我們下面還在考慮建基金，還要鼓勵企業(yè)上市。比如：人員的平臺。比如：老年產(chǎn)品。再比如：我們的平臺還有各種各樣的協(xié)會，行業(yè)組織。比如：像今天“老年住區(qū)”這樣一個論壇，老年住區(qū)委員會，我聽說下面可能還要搞一些試點項目，我覺得這也是一個很好的機會，也是一個很好的平臺?！　≈x謝大家!　　主持人：剛才王處長從新一屆政府是怎么想的，怎么干的?從產(chǎn)業(yè)、改革、市場三方面，對我們項目方面的政策進(jìn)行了解讀?！　∠旅嬲埲珖淆g辦主任助理、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦先生做主題演講，演講的題目是：“介紹國家老齡產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)想。大家都知道重要老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會是2010年1月成立的，成立之初就把這個。所以我們當(dāng)時和中國老齡辦請纓，我們要承擔(dān)《國家中長期老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的編制。這個《規(guī)劃》編制的背景，大家一看就很清楚。然后，《中華人民共和國老齡人權(quán)益保護(hù)法》今年7月1號是重新修訂后的“新法”的實施，從法律層面上把“產(chǎn)業(yè)”做這樣一個規(guī)定。　　這里我講的，首先我們要搞清楚一個概念，一個定義。怎么給它定義?這個第一次提出來，大概是1997年。這一次課題組經(jīng)過研究做了一個定義，老齡產(chǎn)業(yè)是由企業(yè)、社會組織和個人根據(jù)市場需求提供的專門針對老年人的產(chǎn)品和服務(wù)的集合，這樣一個定義。編制意義?！　√幱谄鸩诫A段，我們要大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它的