【正文】 有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。（2）車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應(yīng)當(dāng)共用，規(guī)定業(yè)主共有很難操作。（4）對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)做出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開發(fā)商銷售或者出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性，對業(yè)主不利。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說、專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。如果規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作，據(jù)此，本條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。例如，地震、水災(zāi)、風(fēng)暴等自然現(xiàn)象和戰(zhàn)爭、政變等社會現(xiàn)象。開發(fā)商遲延交付如果是由于不可抗力造成的，可以根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。發(fā)生不可抗力后，因不可抗力影響合同繼續(xù)履行的，當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。如約定合同甲方（售房人）不能要求免責(zé)：（1）甲方不能及時(shí)采購本合同所列建材、設(shè)備或同類、同級產(chǎn)品的；（2）市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的；（3）該建設(shè)工地附近有重大施工，該房屋建設(shè)不得不停止的；（4）其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金不以實(shí)際損害為條件，具有處罰性，當(dāng)事人可以自由約定其數(shù)額。 商品房樓頂及墻面廣告牌的收益應(yīng)當(dāng)歸誰享有？商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺）、外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商與購房者約定的內(nèi)容，即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰享有，使用權(quán)歸誰所有其樓頂及墻面廣告牌的收益就歸誰所有。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)主委員會同意，并不影響業(yè)主的生活，是不需要向業(yè)主委員會交廣告費(fèi)的。所以，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權(quán)約定歸全體業(yè)主所有，特別是對于在中心城區(qū)以內(nèi)那些臨街的樓宇，因?yàn)檫@關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。不能當(dāng)然地認(rèn)為歸開發(fā)商或者物業(yè)管理公司享有。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。如果雙方或多方共同出資或以合伙經(jīng)營期間的資金收益共同購買的房屋，產(chǎn)權(quán)經(jīng)其共同申請登記的，應(yīng)由出資人共同所有。如果一方在登記時(shí)未明確表示放棄產(chǎn)權(quán)，只登記在另一方名下，但多年來雙方共同居住、使用、管理，登記方既未退款又長期無異議的，發(fā)生糾紛后，可根據(jù)事實(shí)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸出資方共同所有，并應(yīng)將房屋所有權(quán)證更改過來。 擅自出售未經(jīng)共有人同意的房產(chǎn)的行為有效嗎？ 共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)。買賣交易中所謂合法出售方即產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)利人，如房屋產(chǎn)權(quán)為多人共有，在進(jìn)行交易時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人必須親自簽署居間協(xié)議，該居間協(xié)議才真實(shí)有效，產(chǎn)權(quán)證上的任一權(quán)利人如不能親自簽署居間協(xié)議，必須有公證委托代理權(quán)限且權(quán)限明確的受托人簽署居間協(xié)議。為了避免所購房產(chǎn)為未經(jīng)共有人同意而擅自處分的房產(chǎn)，購房人一定要特別注意房屋產(chǎn)權(quán)證中的記載，如果確為共有財(cái)產(chǎn)，則要查明是否有其他共有人的書面同意，如果說共有權(quán)人中有因特殊情況無法簽署書面同意證明的，必須有公證委托代理權(quán)限明確的受托人代為簽署 。國家將公有房屋優(yōu)惠出售給職工是我國城市住房制度改革逐步推向住宅商品商品化的產(chǎn)物，優(yōu)惠出售公有房屋產(chǎn)權(quán)是指企、事業(yè)單位和國家機(jī)關(guān)，按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)公有住房制度改革的政策精神，將原出租給單位職工的舊房或新建房屋在國家規(guī)定的建房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，將房屋產(chǎn)權(quán)出售給單位職工。一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位或房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律約束力。在實(shí)務(wù)中可按以下標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分哪些預(yù)售廣告為要約，哪些為要約邀請：（1）銷售廣告的內(nèi)容屬于開發(fā)商為了宣傳需要所作的夸大性語言，或商品房效果圖等文字和圖片資料。（2）銷售廣告中標(biāo)明了位置、裝修條件、物業(yè)及配套設(shè)施等，實(shí)際上這些廣告已經(jīng)構(gòu)成了要約，具有法律效力，符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的內(nèi)容。（3）開發(fā)商在廣告銷售中的某些許諾已經(jīng)寫到購房合同中，那么些這就不是廣告而是合同條款，具有明確規(guī)定的法律效力。相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同生效的條件，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。出賣人如在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同有效。如果雙方當(dāng)事人在認(rèn)購中明確約定買受人應(yīng)當(dāng)在某一具體的時(shí)間到來時(shí)與預(yù)售方簽訂商品房預(yù)售合同的，則買受人就有在日后訂立商品房預(yù)售合同的義務(wù)。但是如果雙方當(dāng)事人只是進(jìn)行了協(xié)商但未達(dá)成協(xié)議的，則不一定構(gòu)成違約，或者雙方就認(rèn)購書之外的事未達(dá)成協(xié)議的，也不構(gòu)成違約。需要注意的是，因?yàn)檎J(rèn)購書是預(yù)約，預(yù)約的目的是為了簽訂本約，所以如果說作為本約的商品房預(yù)售合同已經(jīng)簽訂了或者因協(xié)商不成無法簽訂時(shí)，認(rèn)購書都應(yīng)終止其效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定，按照合同一般規(guī)定處理不施加特別限制。但到目前為止，國務(wù)院沒有任何規(guī)定。如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》。如《成都市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售合同登記備案。另一購買人可以要求出賣人返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，僅雙方合同的表示一致，達(dá)成合同是不夠的；還必須在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記，才能符合法律的生效要件。優(yōu)先購買權(quán)是指在相同的價(jià)格、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。房屋的共有人在出賣自己共有房屋份額時(shí)，應(yīng)先征得其他共有人的同意，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。否則，其他共有人可以請求撤銷該房屋買賣合同和賠償損失。房屋所有人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求法院宣告該買賣合同無效。當(dāng)共有人表示不買時(shí)，可由承租人優(yōu)先購