【正文】 明確和界定。 應(yīng)了解：（1）、土地的完整性（2）、項(xiàng)目大市政設(shè)施配套現(xiàn)狀；（3）、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套設(shè)施（2KM范圍內(nèi)）；（4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境（治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、環(huán)境污染、“風(fēng)水”因素等）；（5）、項(xiàng)目地質(zhì)情況等；（1）、土地的完整性由于規(guī)模大，要著重留意小區(qū)有可能被當(dāng)?shù)卣?、部門劃分為幾大塊，小區(qū)的部分區(qū)域被分割，使地塊不完整。同時(shí)避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。 點(diǎn)評(píng)： 如北京項(xiàng)目中間用地的裕華大道實(shí)屬市政代征地，不但不屬小區(qū)用地，同時(shí)我方還需支付地價(jià)，且直接影響小區(qū)的圍合設(shè)計(jì)及管理。值得留意的是，如果由發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過常規(guī)估算或預(yù)測(cè)數(shù)，因?yàn)榇笫姓涮捉ㄔO(shè)涉及政府相關(guān)部門、企業(yè)及城市建設(shè)和發(fā)展的速度等方面，發(fā)展商不可控的因素太多。如電話，自行投資建設(shè)的成本約8000元/門，在向客戶收取相應(yīng)的成本費(fèi)用時(shí)，遇到難度。兩者之間的差距，只能由發(fā)展商承擔(dān)。項(xiàng)目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過？駛往何處？需要多長(zhǎng)時(shí)間？② 教育：有哪些小學(xué)、中學(xué)？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育、娛樂設(shè)施；⑦ 餐飲；⑧ 公園；⑨ 郵局；⑩ 菜場(chǎng)； 上述內(nèi)容，均是日常生活的基本設(shè)施。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮。僅此項(xiàng)費(fèi)用每年的成本高達(dá)200多萬元。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險(xiǎn)源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲(chǔ)基地等）⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點(diǎn)評(píng)：上海萬科城市花園，由于地處飛機(jī)航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強(qiáng)的吸引力，飛機(jī)的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。應(yīng)了解的內(nèi)容包括：① 土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；② 承載力：基礎(chǔ)處理；③ 地下水位：地下室防水處理；④ 抗震性：抗震要求； 點(diǎn)評(píng)：上海萬科城市花園，由于未詳細(xì)了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預(yù)制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。需要轉(zhuǎn)讓方提供的書面資料有：① 省、市國土局批準(zhǔn)的土地出讓合同；② 省、市規(guī)劃局審批的規(guī)劃許可證；③ 項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)書；④ 建設(shè)許可證；⑤ 地價(jià)付款憑證； 了解清楚當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)合法性的有關(guān)規(guī)定，并隨時(shí)掌握最新動(dòng)態(tài)，是一項(xiàng)基本的工作，因?yàn)檎囊?guī)定不是一成不變的。由于前期缺乏資金，地價(jià)款是一筆筆湊起來的，第一期地價(jià)款共分了78筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數(shù)匯往上海交給土地方。項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)內(nèi)容、稅收（1）、各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，各地政府、部門對(duì)發(fā)展商的收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)均不一樣。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開發(fā)的項(xiàng)目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時(shí)被征一道，在銷售房屋時(shí)又被征一道。 項(xiàng)目的開發(fā)，因?yàn)楹献餍问降牟煌赡墚a(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。這樣，這部分房屋的營(yíng)業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進(jìn)行了二次征收。甲乙雙方應(yīng)事先明確，這部分稅款該由誰承擔(dān)。合資公司對(duì)房屋進(jìn)行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時(shí)，分配環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及其附加。 如果雙方是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。需要指出的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問題，而且數(shù)額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營(yíng)業(yè)稅就有1000萬元人民幣）。項(xiàng)目的投資分析（1）、開發(fā)節(jié)奏及資金計(jì)劃、管理資源配置；擬開發(fā)的周期、銷售計(jì)劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對(duì)的是項(xiàng)目本身的可行性判斷。 （1）、集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場(chǎng)占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。l 上海城市花園項(xiàng)目符合公司大規(guī)模開發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價(jià)適中，地上沒有任何建筑物，可以很快進(jìn)行開工，進(jìn)入銷售階段。應(yīng)充分利用萬科在上海前期開發(fā)西郊花園時(shí)成立的上海萬科房地產(chǎn)公司的架構(gòu)基礎(chǔ)。 綜合以上三方面因素，萬科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項(xiàng)目。 從現(xiàn)在看，萬科業(yè)務(wù)中70%為房地產(chǎn)，這與當(dāng)時(shí)的正確戰(zhàn)略決策非常有關(guān)。l 把握市場(chǎng)變化與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)系根據(jù)公司開發(fā)實(shí)力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實(shí)力，資金占?jí)簳r(shí)間與成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系；把握操作上的主動(dòng)性，可實(shí)現(xiàn)的因素較多；把握項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間：是土地儲(chǔ)備還是即刻開發(fā)；與政府部門保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項(xiàng)目土地合同是項(xiàng)目開發(fā)過程中第一個(gè)合同，也是項(xiàng)目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。萬科當(dāng)時(shí)買的地本想應(yīng)是熟地，可實(shí)際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費(fèi)用的分?jǐn)傊Ц叮簂 紅線外自來水給水總管工程費(fèi)；l 35萬千瓦變電站集資費(fèi)；l 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費(fèi)分?jǐn)偅籰 紅線外煤氣管道工程費(fèi)等。我方在支付22萬元/畝地價(jià)的同時(shí)，又于94年4月26日與北京吉祥工業(yè)區(qū)簽訂“城花”項(xiàng)目要求的綜合配套費(fèi)臨時(shí)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：我方另分擔(dān)“城花”項(xiàng)目要求的綜合配套費(fèi)，市政綜