萬(wàn)科成片開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)(已修改)
2025-07-08 02:12 本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)科成片開(kāi)發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)(之一，項(xiàng)目前期) (征求意見(jiàn)稿)企業(yè)策劃部1998年6月目 錄一、 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策 3 市場(chǎng)調(diào)查 4 項(xiàng)目基本情況 9 項(xiàng)目法律手續(xù) 15 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用 16 項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 17 項(xiàng)目投資分析 19 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性考慮 20二、 土地合同 21 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性 22 明確土地性質(zhì) 24 地價(jià) 26 配套設(shè)施 28 一、 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有重要地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較成熟的歐美國(guó)家，項(xiàng)目的決策正確與否，至少要決定這個(gè)項(xiàng)目70%的 命運(yùn)。在中國(guó)大陸的現(xiàn)階段，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處在發(fā)育過(guò)程中，決策至少也要決定項(xiàng)目30%以上的命運(yùn)。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，前期的選項(xiàng)、決策應(yīng)把握好以下7個(gè)方面： 市場(chǎng)調(diào)查：是項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。有無(wú)市場(chǎng)、有多大市場(chǎng)，是判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。 項(xiàng)目基本情況：是在多個(gè)項(xiàng)目中選擇，進(jìn)行比較判斷的依據(jù)。 項(xiàng)目的法律手續(xù)：是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法化的要求。 項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實(shí)力、能力的依據(jù)。 項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)、稅收：是判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。 項(xiàng)目的投資分析：就項(xiàng)目而言的經(jīng)濟(jì)測(cè)算與評(píng)估。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的關(guān)系。項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略考慮項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有：（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況：有多大的市場(chǎng)？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場(chǎng)有那些特點(diǎn)？（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向：項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤(pán)情況：供求及價(jià)格之間的關(guān)系，做那一個(gè)層面的市場(chǎng)？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)何在？（4）、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)：客戶有那些特征？客戶需求、購(gòu)買行為有何特點(diǎn)，能不能滿足？ （1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況 對(duì)市場(chǎng)的總體情況進(jìn)行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。以北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的資料及市場(chǎng)狀況分析結(jié)果看，我們可以通過(guò)以下指標(biāo)進(jìn)行描述：★ 北京市近年來(lái)嚴(yán)格控制土地批租的一級(jí)市場(chǎng)。 9995年出讓的土地分別為92650、690萬(wàn)平米，997年逐年遞減?！?近年來(lái)，北京市住宅每年的竣工量在600700萬(wàn)平米左右，銷售量在300萬(wàn)平米左右，998年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)?！?北京市商品住宅銷售主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、近郊縣區(qū)和海淀區(qū)?！?個(gè)人購(gòu)買率穩(wěn)步上升，97年達(dá)到30%左右?！?商品住宅銷售以現(xiàn)房為主。現(xiàn)房供應(yīng)量占50%60%?！?商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步上升，近年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。市區(qū)四環(huán)附近，售價(jià)在50008000元/平米。★ 高價(jià)位商品住宅銷售較好?？罩梅慷酁榈蛢r(jià)位房，位置較偏、交通不便?！?市場(chǎng)有較明顯的區(qū)域特征。住宅主要集中在五個(gè)區(qū)域，占全市60%以上?！?主要發(fā)展商多為國(guó)有開(kāi)發(fā)商。數(shù)量占全市60%以上。因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些結(jié)論性判斷：①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場(chǎng)容量，每年約300萬(wàn)平米；③售價(jià)較高；④市場(chǎng)主要集中在幾個(gè)區(qū)域；⑤總體的市場(chǎng)化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。除此外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行了解。假如項(xiàng)目位于海淀區(qū)：★ 海淀區(qū)年銷售量在4050萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)供給量較小?！?海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高。★ 98年上半年，海淀區(qū)出現(xiàn)了一些“明星樓盤(pán)”，帶動(dòng)了周邊的區(qū)域市場(chǎng)。★ 海淀區(qū)由于特別的人文環(huán)境，在北京市具有較高的吸引力。★ 相對(duì)而言，海淀區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，有一定的市場(chǎng)空間。（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向
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