【正文】 促進經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟快速增長中，有著更為重要的作用。房地產(chǎn)市場行業(yè)整體情況分析2010年西安市房地產(chǎn)市場在2009年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，2010年上半年的房地產(chǎn)情況為例，以一季度仍延續(xù)了2009年市場的瘋狂，表現(xiàn)為明顯的量價齊升，房價更是首次突破6000元的大關(guān)。從目前市場表現(xiàn)來看，房價仍處于上漲通道，并未達到政府調(diào)控高房價的目標，因此政策執(zhí)行力度將會在下半年不斷加強。西安土地整體利用情況及市場需求展望縱觀西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城墻以內(nèi)幾乎已無土地出讓；（2）二環(huán)內(nèi)已掛牌土地日漸稀少，并且?guī)缀醵际?0畝以內(nèi)的小塊土地；（3）出讓土地多集中于高新、曲江、城北三個地產(chǎn)主力板塊，城東、城西掛牌土地相對較少；（4）二環(huán)內(nèi)外，超過100畝的地塊已經(jīng)缺少，而超過200畝、300畝的地塊更是非常稀少。 房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用地位:房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)、支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，對改善人居環(huán)境，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬社會就業(yè)渠道，提升城市功能，增強城市競爭力等方面具有重要作用。其次，房地產(chǎn)直接參與城市價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，是整個社會財富的重要構(gòu)成部分。最后，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其發(fā)展狀況直接影響諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。進入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴散。在上述因素綜合影響下，預(yù)計明年上半年西安房價將呈現(xiàn)小幅回落并逐步趨穩(wěn)態(tài)勢，跌幅預(yù)計不會超過10%。而西安樓市則先后遭遇限購、限價、限貸、加息等政策的“強攻”，保障房、限價房、集資房等供應(yīng)鏈“大調(diào)”，市場一度出現(xiàn)賣方恐慌、買方糾結(jié)，成交量急劇下滑再小幅攀升的“探底”走勢。3．西安商品房存量數(shù)已超過家庭總量改善型需求將成為未來需求主體目前西安市常住人口860萬，主城區(qū)人口378萬，主城區(qū)居民共需108萬套住房，而過去10年間西安商品房開發(fā)量達68萬套，加之10年前的存量公房約100萬套，整體主城區(qū)住房量已超過需求總量。（城東地區(qū)）歷史、自然、人文等因素使得城東一直以來都是西安居住人口密度較高的區(qū)域之一，早期區(qū)內(nèi)重工、紡織業(yè)企業(yè)的集中布局也帶動了城東金融、交通、商貿(mào)、教育及市政配套等的快速發(fā)展。從城東的發(fā)展來看，目前已經(jīng)形成了3個大的區(qū)域：一是動物園板塊，以生活配套完善和距離市中心較近等為優(yōu)勢；二是西影路板塊，以教育和綠色環(huán)境等為優(yōu)勢；三是以浐灞半島住宅為中心的浐灞板塊，形成城市綠肺和金融業(yè)交融的多功能生態(tài)新區(qū)。利用浐灞大水大綠的獨特生態(tài)環(huán)境，%。為了對房地產(chǎn)需求市場又更近一步的了解，我們把比較關(guān)心的問題制作成了房地產(chǎn)需求問卷。下面我對幾個比較有針對性的問題進行一下分析。外省受訪者約占總量的20%，其中西安是居民居多。2．購房時間本次市場需求調(diào)研受訪者打算在兩年以內(nèi)購房的約占40%，打算在一年內(nèi)購房的約占20%左右，現(xiàn)階段不購房的約占15%左右，其它為兩年以后購房的人群。計劃但暫時不會買與計劃并且近幾年有購買打算的均約占30%左右。4．經(jīng)濟狀況能夠購買普通商品住房的人群約占50%，購買保障性住房于購買高檔商品住房的人群約占10%，其它為買保障住房條件不夠，買商品住房負擔不起，這表明受訪者大多為工薪階層，普通商品房在其支付范圍內(nèi)。該結(jié)果顯示購房主體基本為中等收入家庭，不能一次性付全款。依據(jù)西安東郊其他房地產(chǎn)項目的房價來說，這一單價范圍是可接受的，因此，可參考其他項目的一些情況。緊隨其后的是價格的因素。對于戶型設(shè)計跟物業(yè)管理這兩方面的因素有45%受訪者選擇。相對于以上的因素，小區(qū)規(guī)劃、園林景觀和開發(fā)商信譽的選擇率相對較低。選擇簡單裝修的占50%。其余受訪者均認識自己會視情況而定。9．住房建筑面積的需求30%的受訪者選擇71—90㎡，而40%的受訪者傾向于91—110㎡，選擇111—130㎡的受訪者占91—110㎡的一半。10．小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的需求該圖表明受訪者更多注重的是購物、健康安全、文化娛樂等方面。55歲以上的受訪者占25%，剩余受訪者均為45—55歲之內(nèi)。9%的受訪者年收入為20—30萬元。通過以上調(diào)查我們獲得了很多有關(guān)房地產(chǎn)市場的一些有價值的信息。購房人群大約集中在2535歲左右。因此普通商品房應(yīng)該是大多數(shù)人的首選。大家對周邊環(huán)境和基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求較高，所以我們在這一方面應(yīng)該加以注意。由調(diào)查報告和統(tǒng)計分析并結(jié)合國家和西安市本地區(qū)政策，我們預(yù)言東郊的購房需求未來一段時間內(nèi)會保持平穩(wěn)基礎(chǔ)上微漲趨勢，且需房前景是一片光明的。項目地理位置主要戶型價格銷售率龍城四季建工路與公園南路交匯處東東南角（警官職業(yè)學(xué)院對面）2居室94㎡，2居室103㎡均價：7000元/㎡74%曲江新區(qū)東南部2居室90—94㎡，2居室103㎡均價:6500元／㎡%咸寧路與半引路什字2居68㎡，3居98㎡均價:6500元／㎡御錦城東臨三環(huán)，南接長樂路，西臨浐河，北靠華清路兩室一廳，三室一廳均價5700元／㎡水岸東方西安市長樂路浐河?xùn)|岸兩室一廳，三室一廳均價5400元／㎡沁水新城3期聚景園長樂東路2號，浐河西安兩室兩廳，三室兩廳均價6800元／㎡69%長樂坊城東環(huán)城東路小東門外三居103㎡、三居108㎡均價：6800元／㎡東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號84㎡，127㎡均價：5950元／㎡30%鉑廷新城區(qū)含元路61號㎡，㎡均價：6300元／㎡40%福邸銘門幸福路與韓森路十字東南角120㎡平米三室兩廳兩衛(wèi)，146㎡三室兩廳兩衛(wèi)均價：6700元／㎡30%唐韻三坊城東長纓東路和東站路交匯處東北角2居室79平米，3居室88平米均價：6300元/㎡40%為了對競爭市場產(chǎn)生能有一個更深入的了解，我們對該項目的主要競爭樓盤進行了重點分析。龍城四季準現(xiàn)房發(fā)售，共3棟33層的高層，兩梯四戶和三梯八戶，總戶數(shù)為1116戶，戶型區(qū)間為40平米1居至130平米3居，綠化率35%。住宅類主力戶二居94平米，二居103平米。（4）銷售分析：龍城銷售狀況很不錯，正在銷售的3中，本月銷售率為69%，總體看來銷售狀況還是很好的。社區(qū)依托周邊現(xiàn)有的生活配套，日常生活非常方便。樓盤車位少，有車業(yè)主不方便。2．長樂坊（1）項目簡介：長樂坊位于環(huán)城東路小東門外，交通便利，朝陽門，繁華中的便捷交通環(huán)境，地鐵一號線亦貫通于此，兩分鐘漫步通途。長樂坊毗鄰環(huán)城公園，駐足遠眺，大好風光便可盡收眼底。（2）戶型結(jié)構(gòu)分析：建筑結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)，戶型區(qū)間為項目主力戶型面積區(qū)間為103126平米，空間尺度合理寬敞。（3）價格分析：浐灞一號近15天的銷售價格無變動，漲幅為0%；近30天的銷售價格上漲了500元，%；與本項目2011年11月4好對外報出的6800元相比，銷售價格累計上漲了500元，%。（5）優(yōu)勢：地鐵沿線，投資地產(chǎn)，小東門外地段好，出行也方便。（6）劣勢：公攤面積比較大，基本在22%25%。（7）與本項目可比原因：周邊的道路比較擁堵，社區(qū)地塊比較分散，物業(yè)不易管理，周圍居住環(huán)境面貌陳舊，路面整潔度差，附近有工廠排煙，高層容易受到污染。3．（1）項目簡介：位于西安市東郊正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，南靠白鹿塬，北接紡織城，小區(qū)西邊的浐河又被西安市政規(guī)劃為浐灞管委會大水大綠工程帶，從整個區(qū)域板塊來看，整個小區(qū)處于依山傍水的自然環(huán)境當中。項目建成后是浐河?xùn)|岸又一枚璀璨明珠。（3）價格分析：該樓盤近一個月的銷售價格保持不變均為6500，漲幅為0%；近一年內(nèi)的銷售價格上漲了1000元，漲幅為15%。（5）優(yōu)勢：國際幸福城位于西安市東部正在崛起的浐灞生態(tài)區(qū)南側(cè)，風景優(yōu)美，環(huán)境好，附近無污染企業(yè)，毗鄰咸寧路干道，地鐵沿線，距離三環(huán)高速入口非常近，距離紡織城生活圈近，房子戶型設(shè)計合理，便宜實用。目前舊廠區(qū)改造，環(huán)境很差，經(jīng)常有大型車輛經(jīng)過。借鑒以上競爭樓盤，本項目要充分利用好自身地理優(yōu)勢及項目的特色，更注重項目周邊的生活配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境等的建設(shè)，在價格上進行慎重的考慮，努力使其成為性價比最高的樓盤。地段：位于幸福南路與建工路交匯處。生活服務(wù)：周邊生活配套完善成熟生活氛圍濃厚，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全，并且周邊高校較多具有良好的文化氛圍及娛樂休閑便捷消費場所；升值空間：隨著“千畝幸福林帶”項目的正式啟動，東郊的房地產(chǎn)有很大的升值空間，環(huán)境的優(yōu)化必將會吸引更多消費者，并且，近兩年該區(qū)域住宅項目不斷涌現(xiàn)，已經(jīng)形成一個城東區(qū)主要的居住圈，整體居住人氣極佳。容積率：項目的容積率較高，為5，在一定程度上限制了項目的品質(zhì)規(guī)劃。潛在價值：城東區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)的步伐的加快，浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開始動工以及地鐵修建，項目位于城東區(qū)有著潛在巨大的升值空間。競爭對手：西安是東郊區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，這將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。項目的價格定位采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。因此在評估某一房地產(chǎn)的價格時，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價格比較求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格。當以這些交易實例作依據(jù)，與待估房地產(chǎn)進行比較、檢查修正后，就可以評估出待估房地產(chǎn)的價格。項目總體定價采取穩(wěn)定價格價策略，根據(jù)對城東房地產(chǎn)市場的供給調(diào)查，選取與項目相近的三個樓盤作為可比實例，運用市場比較法，確定項目的價格，選取的三個可比實例為：、龍城四季、長樂坊。2．房地產(chǎn)狀況分析房地產(chǎn)狀況修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)重幸福東岸可比實例長樂坊龍城四季交通便利度10096101周邊環(huán)境1009899配套設(shè)施10097101地理位置10098101102小區(qū)規(guī)模10010199102小區(qū)環(huán)境10095100建筑規(guī)模10010199100樓宇素質(zhì)10098面積戶型10098102工程質(zhì)量10099100100合計11003．交易日期情況分析可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點），房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。4．測算本項目正常市場價格（1）求取交易情況修正系數(shù)由上述交易情況分析指，交易情況系數(shù)調(diào)整為1；（2）求取交易日期調(diào)整系數(shù)考慮到房地產(chǎn)整個市場狀況及國家的一些宏觀政策，交易日期調(diào)整系數(shù)確定為如下所示：龍城四季=（1+0%）=；長樂坊=（1+4%）=；=（1+5%）=；（3）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)龍城四季房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；長樂坊房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/；：100/；（4）求取比準價格計算公式：比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；龍城四季：7000**1*100/≈6935元/㎡；：6500**1*100/≈6890元/㎡；長樂坊：6800**1*100/≈6964元/㎡；（5）權(quán)重的確定對個案例的權(quán)重確定如下：龍城四季：；長樂坊：；：；（6）最終定價將上述三個比準價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層住宅的單價=6935*+6890*+6964*≈6900元/㎡，將均價取整為6900元/㎡。注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、社區(qū)規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量等的要求較高。東郊房地產(chǎn)市場的基本情況1．房地產(chǎn)市場處于接近繁榮的階段；2．市場競爭較為激烈，需要利用創(chuàng)新取勝；3．目前高層住宅銷售較好，均價在6300元/㎡以上，中高層住宅幾乎沒有；墅尚未顯現(xiàn)。項目開發(fā)應(yīng)本著創(chuàng)新、實用、舒適的原則，把“現(xiàn)代化”、“智能化”、“環(huán)保節(jié)能”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)商務(wù)、居住新概念。本項目的戶型結(jié)構(gòu)戶型面積區(qū)間（㎡）所占比例二室二廳二衛(wèi)%二室二廳一衛(wèi)；%三室二廳二衛(wèi)%四室二廳二衛(wèi)%一室二廳一衛(wèi)；%在建筑風格方面，以現(xiàn)代化簡約型風格為基調(diào)，建筑型態(tài)以高層為主。結(jié)構(gòu)上采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整平面空間構(gòu)成。第三章 區(qū)域現(xiàn)狀與項目建設(shè)條件本項目即“幸福東岸”，位于城東幸福南路與建工路交匯處（千畝幸福林帶以東）。附近公交線路有118路、208路、25路、308路、31路、33路、34路、408路、44路空調(diào)、517路、二環(huán)1號線內(nèi)環(huán)、二環(huán)1號線外環(huán)、411路、二環(huán)2號線外環(huán)線、二環(huán)2號線內(nèi)環(huán)線、游9路等公交車。冬季寒冷、風小、多霧、少雨雪；春季溫暖、干燥、多風、氣候多變；夏季炎熱多雨，伏旱突出，多雷雨大風；秋季涼爽，氣溫速降，降霜明顯。本項目區(qū)域位于陜西黃河流域中部關(guān)中盆地用地為濕陷性黃土，地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。1．供電本項目選址于位于西安市西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。2．供水本項目供水可利用市政供水工程的供水系統(tǒng)。4．交通位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，公交路線有14條、700路、19路、308路、717路、208路、228路、351路、528路、37路、7路、602路、400路、924路、607路，可通往西安市各個方向，交通便捷。同時，該居住圈北鄰地鐵