【正文】 銷房：房地產開發(fā)企業(yè)實行土地使用權出讓形式，經過政府主管部門審批建成後用于在國內范圍內出售的住宅或商業(yè)用房及其它建筑物4 房地產價格特點： 1）、土地的價格不是由價值決定的，而是由低組合利息決定的； 2）、土地價格由土地的需求來決定；（有限性） 3）、由于地理位置的不動性，使房地產的價格具有地方性 4）、由于土地位置的不動性或固定性以及自然的差別性，是房地產的價格具有個別性 5）、由于土地的有限性以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了房地產價格隨著社會經濟的發(fā)展總是不斷上漲的或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢4 開間：房間的寬度；（住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。）4 進深：房間的長度；（在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。5 平臺：是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 5 地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 5 過道：是指住宅套內使用的水平交通空間。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。（躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復式住宅的面積計算可根據各地對使用房間凈面積和凈高度的標準來計算。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（，），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。）6 二手房：即舊房。 北京的已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。6 產權置換：是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。 6 按揭：是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。職工的住房公積金由各地人民政府設定的住房公積金管理機構根據責、權、利一致的原則進行統一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。6 印花稅：印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。房地產權登記有三個方面的作用：產權確認， 即確認房地產的權屬狀態(tài)；保障權利人的合法權益；加強房地產管理，即通過房地 產權登記對房地產交易狀況進行管理和監(jiān)督。7 房地產權登記有何法律效力? 答：依法登記的房地產權利受法律保護。 產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或 妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。7 現在頒發(fā)的《房地產證》與過去有關部門頒發(fā)的《房屋所有權 證》、《國有土使用權證》有什么區(qū)別?為什么要換證?答：現在頒發(fā)的《房地產證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一， 統一制作成單一的《房地產證》，由一個部門統一頒發(fā)。 7 新的《房地產證》如何體現土地和房屋的產權?答：新的《房地產證》分別設置土地、房屋兩個欄目，對土地使用權，房屋所有權同時進 行登記，以確認權利人的上述兩項權利。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐標等內容。7 房地產登記的種類有哪些?答：房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產證》 上注明“補發(fā)”字樣。80、 什么是房地產交換?答：房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產互相轉移給對方的法律行為。 8 什么是房地產贈與?答：房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。8 權屬調查包括哪些內容?答：房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況；確定房地產的權利人、權利性質、權 屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。但目前有關主管部門并未制定明確的劃分標準。一、乙級標準安全保安系統實現小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范；火災與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線防被切斷與防被破壞報警。信息服務系統實現三表遠程計量，計算機網絡功能及一些物業(yè)管理功能。二、甲級標準除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統應是一個由中央控制中心附帶數個分控中心構成的集散控制系統：安全保安系統實現可視對講功能；門禁系統功能；家庭智能化報警增加的功能有：可進行程序自動化控制功能、可實現室內無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。信息服務系統增加實現電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 2. 零售戰(zhàn)略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優(yōu)勢的系統性謀劃。 3. 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 5. 市場化經營 商場化管理：指采取整體規(guī)劃、招租經營、統一管理、自收自付，各柜相對自主經營，并以規(guī)范化的商場管理形成專業(yè)特色的經營管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業(yè)的所有管理活動中。 7. 購物中心交通規(guī)劃：購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內部的人流組織。 9. 購物中心的交通購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。 10. 一次商裝：指商場為其所經營的各種業(yè)態(tài)提供基礎的物業(yè)基礎、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。 12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。 14. 劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術措施。16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。 18. 商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。 20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。22. 貨架：貨架是營業(yè)員工作現場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設施。 24. 轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發(fā)生權利、義務關系。 26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發(fā)的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。 28. 營銷創(chuàng)新:是根據營銷環(huán)境的變化情況，并結合企業(yè)自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。 30. 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業(yè)等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監(jiān)督，以保證項目正常、順利、良好的運營。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。 32. 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。 34. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。 36. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下2層及地上2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。 38. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。40. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。 42. 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。 44. SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業(yè)推廣、銷售推廣。 45. 價格折扣策略：挑戰(zhàn)者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。 47. 聲望策略：市場挑戰(zhàn)者可以開發(fā)出比市場領導者品質更優(yōu)的產品，并且標定更高的價格。 49. 集客：指為商業(yè)經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業(yè)設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。51. 營銷組合：是指企業(yè)為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制的戰(zhàn)術營銷手段。 53. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰(zhàn)略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實現目標。 55. 形象差異化：即企業(yè)實施通常所說的品牌戰(zhàn)略和CI戰(zhàn)略而產生的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。 59. 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。 61. 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。 63. 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業(yè)推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。 65. 區(qū)別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。 67. 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，一對一地提供個人化商品和服務。 69. 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業(yè)的知名度，留給消費者深刻的企業(yè)形象和商業(yè)信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。 71. 越軌營銷：是在不違規(guī)的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業(yè)和產品贏得揚名的機會。 73. 實時營銷：是指企業(yè)在經營過程中，把消費者當作伙伴，利用現代發(fā)達的信息技術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業(yè)企業(yè)經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業(yè)企業(yè)間的距離，取得營銷的成功。 75. 商業(yè)制度體系建設根據不同商業(yè)企業(yè)的管理的特點和需要，制定商業(yè)企業(yè)的各項規(guī)章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業(yè)企業(yè)的各個崗位、程序、環(huán)節(jié)和各方面的工作，確保管理的有序、規(guī)范。 77. 商業(yè)招商招租 為商業(yè)企業(yè)提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區(qū)的招商。 79. 商業(yè)營銷策劃根據商業(yè)企業(yè)的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。 81. 消費市場調查對商業(yè)項目所在的社會經濟發(fā)展狀況、商業(yè)經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業(yè)的市場調查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據。 83. 商業(yè)連鎖發(fā)展規(guī)劃研究各類業(yè)態(tài)的商業(yè)連鎖發(fā)展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業(yè)連鎖店的標準化設計和規(guī)范運作體系。 85. 功能規(guī)劃設計根據商業(yè)企業(yè)的整體規(guī)模、市場現狀、開發(fā)目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯性控制。 87. 樓層定位根據商業(yè)項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務設施的配套及分布。 89. 環(huán)境設計對商業(yè)企業(yè)的室內共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。91. 二次商裝指導管理對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業(yè)指導和規(guī)范管理。 對已辦理房地產登記的，可以從《房地產證》中了解；對未辦理房地產登記手續(xù)的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。 集體土地是指農村集體所有的土地。 對集體土地使用權有哪些規(guī)定？ 什么是行政劃撥用地？ 合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形式。在2001年8月6日后，房地產管理部門不再審批合作建房。 土地使用權出讓，