【正文】 房，保證機房和設(shè)備的整潔。 加強防火各消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 工程停水處理標準規(guī)程 目的 規(guī)范停水作業(yè)管理、減少因停水造成的安全事故的發(fā)生。 內(nèi)容 計劃停水處理程序 意外停水處理程序 標準作業(yè)規(guī)程 計劃停水處理程序 不影響其它用戶（單位）的戶內(nèi)停水，用戶（單位）可自行停水。 影響其它用戶（單位）的停水，由申請人向管理 處提出申請（填寫《停水申請單》），管理處再征求其它主要用戶（單位）意見，將停水安排在一個合適的時間，再通知到各個有關(guān)單位（對住宅則張貼通知到有關(guān)樓棟），停水范圍較大時應(yīng)出示公告，并將情況報告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部。 計劃停水通知應(yīng)提前 24 小時發(fā)布。 管理處水電工負責(zé)處理網(wǎng)內(nèi)意外停水的處理，盡快恢復(fù)供水。 管理處水電工負責(zé)了解意外停水的原因，并向管理處領(lǐng)導(dǎo)、公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部。 意外停水及處理情況應(yīng)在運行記錄中予以登記。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 相關(guān)記錄： 《停水申請單》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 、適用范圍 公司下屬各管理區(qū)域范圍內(nèi)。需管理處協(xié)助的，應(yīng)填寫《停電申請單》，管理處應(yīng)予以協(xié)助。 因保養(yǎng)、維修等的計劃停電，由管理處負責(zé)安排停電時間，停電方案報公司工程部同意后，通知到有關(guān)用戶（單位），并報告公司主管領(lǐng)導(dǎo)。 意外停電處理程序 發(fā)生意外停電時，管理處應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)確定是網(wǎng)內(nèi)（管理范圍內(nèi)）停電，還是網(wǎng)外（市網(wǎng)）停 電，并即報告公司主管領(lǐng)導(dǎo)和公司工程部。公司工程部提供技術(shù)指導(dǎo)和必要的人力調(diào)配支援。 管理處負責(zé)在意外停電發(fā)生后 12 小時內(nèi)向有關(guān)用戶（單位）解釋停電原因，必要時應(yīng)在發(fā)生后盡快向有關(guān)用戶（單位）進行電話解釋。 相關(guān)記錄： 《停電申請單》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 保證發(fā)電機操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好。 內(nèi)容 開機前的檢查工作： 開機步驟及運行： 停機步驟： 標準操作規(guī)程 開機前的檢查工作： 檢查水箱是否滿水； 檢查機油是否在規(guī)定的油面位置； 檢查柴油箱是否有充足柴油，供油伐門是否已打開，并確認管道內(nèi)無空氣； 檢查柴油機各部分是否正常，機械上有無妨礙運轉(zhuǎn)雜物； 檢查電起動系統(tǒng)電路接線是否正常、牢固，蓄電池液面高度是否正常，是否已充足電； 檢查高壓電房高壓開關(guān)是否在分閘位置，低壓電房市電進線開關(guān)是否在分閘位置； 低壓電房發(fā)電機進線開關(guān)以及由發(fā)電機供電的所有分路負荷是否都在分閘位置； 檢查柴油發(fā)電機各儀表初始值是否正常，鎖匙開關(guān)轉(zhuǎn)回至“運行”位置。 發(fā)電機帶負荷后應(yīng)立即檢查機給運行情況，并檢查各配電屏開關(guān)、儀表、信號燈、電纜、接頭等是否正常，并在運行中不斷進行監(jiān)視； 為了柴油發(fā)電機安 全運行，柴油機機油壓力應(yīng)保持在 ，冷卻水出水溫度不得高于 950C，發(fā)電機負荷電流應(yīng)控制在 1000A 范圍內(nèi)運行； 每隔半小時記錄一次電機的電流、電壓、頻率以及柴油機的機油壓力和冷卻水出水溫度值。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 進行機組的卸載拉閘操作，首先應(yīng)逐個切開發(fā)電機供電的各路負荷開關(guān)，然后再切開低壓房發(fā)電機進線開關(guān)和發(fā)電機開關(guān)，不允許切開發(fā)電機開關(guān)或發(fā)電機進線開關(guān)后切開各分路開關(guān)，防止柴油發(fā)電機突 然甩負荷可能造成超速和飛車事故； 進行恢復(fù)市電供電的操作； 將柴油機的鑰匙開關(guān)逆時針旋向停車位置，柴油機即停車； 檢查和清潔柴油發(fā)電機組，補油、補水，檢查機油情況。如運行在半小時內(nèi)不需要檢查，運行在半小時以上必須進行全面檢查。 緊急狀況停機： 如發(fā)電機緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，應(yīng)緊急停機，將柴油發(fā)電機組鎖匙開關(guān)逆時針轉(zhuǎn)到“關(guān)斷”位置； 相關(guān)記錄： 《發(fā)電機組運行情況記錄表》 工程高壓配電房操作標準規(guī)程 目的 保證高壓配電房設(shè)備操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好。 操作程序： 高壓開關(guān)柜的操作 手動操作方式：運行技工按所需送電往每段母線上，此時，母聯(lián)開關(guān)必須分閘。 自動操作方式：當(dāng)進線電源正常時，可選擇自動操作，如有失壓或缺電時，即先延時 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 事故處理： 過流故障：若線路發(fā)生過流時（包括過流，及速斷），該線路開關(guān)小車即自動跳閘，在儀表屏上故障指示會亮燈。 接地故障：指示及處理程序與過流故障相同。 失壓跳閘故障：指示及處理程序與過流故障相同。 適用范圍 公司下屬各管理區(qū)域內(nèi)低壓配電房配電設(shè)備的操作。保證總負荷不超過單臺變壓器的額定容量。 停電操作應(yīng)先拉開低壓分路開關(guān)，然后再拉低壓總開關(guān)。 變壓器停電后作業(yè)前應(yīng)進行驗電、放電，驗電前應(yīng)先在有電導(dǎo)體上對驗電器進行鑒定良好才能使用。但電容器放電應(yīng)在兩極間進行。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 裝、拆地線必須先接接地端，后接導(dǎo)體端，并接觸牢固，拆時順序相反。 相關(guān)記錄：無 工程柴油供油系統(tǒng)管理規(guī)程 目的： 加強油料控制、保證系統(tǒng)工作的安全性、做到節(jié)約、合理 有效方便使用。 操作內(nèi)容 操作人員應(yīng)掌握本崗位的操作技術(shù)和防火規(guī)定，做到安全操作，防止漏油、濺油。嚴禁車輛停留。 雷擊時應(yīng)停止加油或卸油作業(yè)。 卸油前核準油罐存油量，以防卸油時冒頂泡油，并記錄好油量流量計的底數(shù)，檢核油品是否有水（用檢測液體涂在竹桿上，插入油槽車檢驗）。 在修理電氣設(shè)備之前，必須把油氣除干凈，防止電火花點燃油氣，并在配電間切斷電 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 修理油泵或管道時，要關(guān)閉相應(yīng)閥 門，掛上警示牌做好放油措施，防止油品外泄。 每季度對供油系統(tǒng)、電氣設(shè)備、管道、閥門、油泵進行一次全面檢查。 適用范圍 公司下屬管理區(qū)域內(nèi)柴油發(fā)電機組。 柴油發(fā)電機組月度保養(yǎng)： 清理機組外表面； 檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤滑各聯(lián)接點； 更換冷卻水，更換前后測量 PH 值（正常值為 ），并做好測量記錄，必要時投藥處理（通知水處理工配合進行）； 檢查風(fēng)扇皮帶及 充電機皮帶的張緊度，必要時調(diào)整； 配合電工作應(yīng)急發(fā)電試驗，檢查柴油機運轉(zhuǎn)時各儀表讀數(shù)及溫度、響度是否正常，并做好運行記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 檢查超速機械保護裝置潤滑油位，不足時加油； 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 相關(guān)記錄： 《發(fā)電機維護保養(yǎng)記錄表》 《發(fā)電機附屬設(shè)施保養(yǎng)表》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 適用范圍 管理處計劃停電或特殊停電時的處理及轉(zhuǎn)電程序。值班人員要 及時詢問供電局的監(jiān)察部門及可能恢復(fù)供電的時間，并上報部門主任。工作票交由值班電工執(zhí)行。 相關(guān)記錄 《高、低壓停送電工作票》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 適用范圍 適用于公司下屬管理區(qū)域內(nèi)專變供電系統(tǒng)的維修工作。 維修技工負責(zé)機電設(shè)備的維修、養(yǎng)護工作。負責(zé)外委養(yǎng)護、維修的聯(lián)系、監(jiān)督檢查。 維修過程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。 配電設(shè)備故障維修：影響供電質(zhì)量及運行時的維修，一般不超過 1 小時，若在 1 小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間立即上報部門主任及公司主管領(lǐng)導(dǎo)，限期解決；不影響供電質(zhì)量及運行時的維修，一般可視其用戶生產(chǎn)用電情況確定維修時 間。 工程主任提供工作指導(dǎo)及負責(zé)檢查監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 相關(guān)記錄 《電氣維修管理規(guī)程》 工程供電系統(tǒng)管理標準規(guī)程 目的： 保障供配電系統(tǒng)的安全運行，以確保管理區(qū)域內(nèi)、住宅、大廈的安全用電。 職責(zé) 變配電值班運行技工必須持證上崗，負責(zé)變配電設(shè)備運行的清潔、操作、巡視 、檢查、記錄、異常情況報告處理及變配電設(shè)備的維修、保養(yǎng)。 公司工程部負責(zé)技術(shù)指導(dǎo)和評價檢查。 管理規(guī)程 變配電房（發(fā)電房）管理規(guī)程 每班保持值班室、配電室清潔。 配電房內(nèi)禁止非值班人員操作配電設(shè)備。 保證消防設(shè)施完備，變配電房內(nèi)禁止吸煙。 不得擅自更改變配電房機電設(shè)備線路及器材，若確需要更改，須報公司工程部同意，經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準后方可更改。暴雨時須嚴密注意，必要時啟動潛水泵抽水或采取其它措施排水。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育 網(wǎng) 變配電房由值班電工按各管理區(qū)域內(nèi)住宅、大廈的實際 要求進行監(jiān)控記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。變配電房應(yīng)達到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小動物進入和保持通風(fēng)良好。 如配電設(shè)備發(fā)生異常，應(yīng)及時報告運行主管部門主管，并在其指導(dǎo)下排除異常，必要時上報公司工程部和公司主管領(lǐng)導(dǎo)。 值班室應(yīng)備有如下記錄簿冊：值班運行記錄簿、命令指示簿、開關(guān)跳閘記錄簿、繼電保護記錄簿、檢修記錄簿、異常和事故記錄簿以及安全培訓(xùn)記錄等，值班人員都必須按規(guī)定要求填寫。 查看上班記錄。 有下列情況之一不準交接班 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔。 接班人醉酒或有不適宜值班的疾病等，未找到接班人。 若在交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 進行配電柜檢修，應(yīng)填寫《高、低壓停送電工作票》，由運行主管批準后方可進行。 嚴禁帶電作業(yè)。 自動空氣開關(guān)或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 停電管理工作程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 變配電設(shè)備維護養(yǎng)管理規(guī)程 變配電設(shè)備的維護保養(yǎng)按《供配電設(shè)備維護保 養(yǎng)規(guī)程》進行操作。 如遇可能會導(dǎo)致火災(zāi)或更大范圍停電的嚴重故障，應(yīng)立即電話通知受影響的主要住戶（單位）馬上停電進行處理。公司工程部負責(zé)確定盡快恢復(fù)供電的措施并指揮處理。 適用范圍： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理規(guī)定： 未經(jīng)運行主管或部門主任的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。 配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)向用戶作出解釋。 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小 動物進入配電房。 相關(guān)文件記錄：無 配電房值班管理標準規(guī)程 目的： 規(guī)范配電房的管理，保障供配電系統(tǒng)的安全運行，以確保管理區(qū)域內(nèi)住宅、大廈的安全用電。 標準規(guī)程 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 根據(jù)操作規(guī)程及崗位 責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄。 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須經(jīng)運行主管或部門主任同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、值班人員同值班人員對調(diào)、在就餐時間，實行轉(zhuǎn)換就