【正文】 單獨使用，也可以結合起來用。通過該系統(tǒng)能夠確定哪些土地在改變用途后對周邊土地造成最小的傷害，哪些土地一定要嚴格限制其用途。除了德國、美國，日本、英國也由政府牽頭建立起了自己的土地評估信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了土地評估行業(yè)的科學化、規(guī)范化和信息化。在我國，各省市紛紛建立土地評估信息數(shù)據(jù)庫，完成宗地分等定級工作以及制定基準地價工作，取得了豐富的成果。因此，在系統(tǒng)開發(fā)前，需要對土地評估行業(yè)及相關政府部門進行調研，調研內容包括土地評估的業(yè)務流程調研、系統(tǒng)功能調研、系統(tǒng)技術架構以及接口需求調研，并且針對土地評估行業(yè)的現(xiàn)狀，提出自己的新思路。這個階段的主要目標是設計軟件系統(tǒng)的物理模塊層次結構、數(shù)據(jù)庫的結構以及模塊的控制流程。（3）系統(tǒng)開發(fā)在本階段，根據(jù)之前設計的系統(tǒng)功能，分析系統(tǒng)對數(shù)據(jù)結構、算法以及模塊實現(xiàn)等方面的技術要求，開始系統(tǒng)的程序編寫工作，在規(guī)范化的研發(fā)流程中編碼工作在整個項目流程里通常在三分之一的時間。3土地評估信息系統(tǒng)的調研與分析土地評估系統(tǒng)功能分析數(shù)據(jù)錄入 地圖格網劃分 土地等級劃分 土地評估 成果輸出確定土地評估信息系統(tǒng)流程軟件開發(fā)VS 2022 ArcGIS ArcEngine數(shù)據(jù)庫設計 組件式開發(fā)土地評估信息系統(tǒng)的實現(xiàn)圖 1 研究路線2 系統(tǒng)的分析與設計 系統(tǒng)需求分析土地估價是隨著國家土地使用制度改革所產生的新領域，本文旨在對建立實用性土地評估信息系統(tǒng)做探討，對土地評估行業(yè)的信息化、科學化提供參考，對土地管理相關部門征收土地稅費、土地規(guī)劃提供意見。4（2）方便進行土地定級土地評估與待估土地所在地區(qū)分等定級成果密切相關。（3）能隨時對數(shù)據(jù)進行修改系統(tǒng)不僅能夠完成土地價格的評估工作，還要具有數(shù)據(jù)查詢、編輯功能，包括對于之前所完成的土地評估結果的查詢、待估對象的屬性數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)的查詢，為估價人員采用市場比較法時提取相似案例，以及管理人員瀏覽估價人員工作量提供便利。（5）系統(tǒng)操作簡單高效系統(tǒng)的操作人員為土地評估人員，對計算機、地理信息系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)庫的操作等掌握不多，所以系統(tǒng)應當在保證運行速度的基礎上，最大限度的簡單、合理、實用、高效。 數(shù)據(jù)庫設計根據(jù)需求的結果得出，土地評估信息系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)庫包含以下幾個部分。表 1 估價參數(shù)數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填土地還原利率 雙精度 10 0 是地價指數(shù) 雙精度 10 0 否容積率修正系數(shù) 雙精度 10 0 是樓層分配比例 雙精度 10 0 是房屋的耐用年限 整型 10 0 是重置價 雙精度 10 0 否殘值率 雙精度 10 0 否（2）項目特征數(shù)據(jù)庫包括估價對象名稱、估價對象類別、使用權人、所有權人、委托時間、使用估價方法、評估人員等基本情況；土地名稱、土地坐落、土地面積、土地使用類型、容積率、土地證號等宗地基本情況數(shù)據(jù)如表 2。表 2 項目信息數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填項目名稱 文本 20 null 是項目編碼 整型 20 null 是估價日期 時間 20 null 是受托估價單位 文本 20 null 是估價方法 文本 20 null 否估價師 文本 20 null 否宗地名稱 文本 20 null 是宗地位置 文本 20 null 是宗地面積 雙精度 20 null 是用地類型 文本 20 null 是容積率 雙精度 20 null 否開發(fā)水平 文本 20 null 否62022 0501 001當日接收項目數(shù)接單日期接單年份圖 3 土地評估項目編碼系統(tǒng)（3）評估方法數(shù)據(jù)庫主要包括運用各種估價方法進行地價評估時需要提取的各項調查數(shù)據(jù)，如市場比較法中交易情況、市場狀況、權益狀況、基礎設施、商業(yè)繁華程度、環(huán)境質量、建筑面積、容積率、空間布局、建維修費、稅費等數(shù)據(jù)，如表 3。土地定級調查數(shù)據(jù)包括各定級因素因子的原始調查表與作用分值表，如道路的長度、寬度、人流量、車流量、類型、等級、影響半徑等；基準地價評估采集的各類交易樣點；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片等均質區(qū)域的因素調查表；各類用地的基準地價與宗地地價的修正體系，如表 4。圖形數(shù)據(jù)存儲于地理數(shù)據(jù)庫中。7表 4 土地定級數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填道路長度 雙精度 20 null 否道路寬度 雙精度 20 null 否人流量 整型 20 null 否車流量 整型 20 null 否道路類型 文本 20 null 否道路等級等級 整型 20 null 否道路影響半徑 雙精度 20 null 否商業(yè)路線 文本 20 null 否住宅區(qū)片 文本 20 null 否工業(yè)區(qū)片 文本 20 null 否 主程序的設計（1）錄入編輯在數(shù)據(jù)庫設計中定義了系統(tǒng)估價所需要的野外調查數(shù)據(jù)內容，在本模塊主要實現(xiàn)野外調查數(shù)據(jù)的錄入、顯示與編輯。由于土地評估所涉及的數(shù)據(jù)量巨大，而且變化較快，保證評估過程中數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性對于獲取科學合理的評估結果至關重要，因此，系統(tǒng)應當能夠對已錄入的數(shù)據(jù)進行靈活查詢，對于需要編輯修改的數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實數(shù)據(jù)的變化，及時修改數(shù)據(jù)庫中的原始數(shù)據(jù)，保持待估對象數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。借助地理信息系統(tǒng)對待估土地進行地圖格網劃分，規(guī)定固定長度為格網邊長，進行格網劃分，利用劃分出來的格網作為評估單元進行土地定級工作。格網邊長過短不僅不會提高分級以及評估結果的精度，相反會造成多余的“破碎”數(shù)據(jù)，即鄰近格網單元屬性值差別甚小，并且不包含有效的待估對象的實體特征。格網單元的大小是一個不確定性問題，需要多次嘗試和努力才會得到相對較優(yōu)的格網大小 [8]。土地分級定等就是評定土地的各種要素對社會經濟活動需求的滿足程度，根據(jù)不同區(qū)域土地利用現(xiàn)狀的差異，分析土地利用效益的影響因素，評估各區(qū)域土地的整體效益 ，給待估區(qū)域進行分等定級。8本文采用以 GIS 格網化劃分的格網單元作為土地單元，這種方法是土地定級的一種趨勢，適用于土地市場發(fā)育完善、土地交易樣點數(shù)據(jù)多的城市，并且能夠充分利用已有的定級監(jiān)測點數(shù)據(jù)、房地產招拍和土地評估的數(shù)據(jù)以及房地產交易案例，此外劃分定級單元所需物力人力較少。多因素綜合評定法采用簡潔評定的參數(shù)體系設計，采用累加性公示（即加權平均求和公示）。假定土地定級中選取 個因素，每個m因素包含 個因子，土地評價單元內某因素的評分值等于個因子分值累加之和，即：n??njijiWFP1式中： —— 因素的評分值； —— 因素中第 因子的分值； —— 因素中第 因子的作iPijFiij i用指數(shù)。P（4）土地評估土地評估是一項較為紛繁復雜的過程，同時又是土地評估信息系統(tǒng)的核心模塊，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有多種評估方法，每一種方法又有各自的適用的范圍和評估參數(shù) 。1）收益還原法 收益還原法是以求取待估土地純收益為條件的估價方法，因此這種方法最適宜用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產估價。市場比較法的應用前提是評估區(qū)域具有發(fā)達的土地市場以及大量的房地產交易案例資料，且已有的交易案例具有充分的代表性。3）成本法 3321VRTEVEda ????式中： ：待估宗地價格； ：土地取得費； ：土地開發(fā)費； ：稅費； ：利息；VadT1R：利潤； ：土地增值； ：土地成本價格。4）剩余法 CBAV??式中： ：待估宗地價格； ：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產總價值； ：整個開發(fā)項目V B的開發(fā)成本； ：開發(fā)商合理利潤。5）基準地價系數(shù)修正法 )1(。（5）專題圖10地理信息系統(tǒng)可將空間地理數(shù)據(jù)以圖形、表格、統(tǒng)計圖等方式顯示在計算機上，利用地圖漫游、導航工具可以對在計算機顯示的地圖中的樣點和區(qū)域進行放大、縮小，也可以按照固定比例尺顯示地圖。此模塊主要是完成專題圖的制作，土地估價的成果在 GIS 的支撐下, 可以各種形式輸出。3 系統(tǒng)的技術實現(xiàn) ArcEngine 簡介ArcEngine 是 ESRI 研發(fā)的嵌入式