【正文】 上小戶型樓盤已經斷檔，形成了昆明市小戶型市場的真空期，成為小戶型產品再次投放市場的有利時期。另外房產市場的地區(qū)差異性以及市政建設、園林綠化和基礎設施等都嚴重影響著房產的市場占有率。另外新興小區(qū)的配套設施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產的趨勢，整個住宅的建設重心已向城郊結合部轉移。D. 房地產受市場供求關系的制約將使開發(fā)投資結構更加趨于穩(wěn)定房地產市場的平衡主要是指總量和結構兩方面的協(xié)調，價位也是影響制約之一，預計售價在1500－2500元/平方米左右的將占到80%，售價2500至3000元/平方米左右的將占到15%左右，售價在3000元/平方米以上的將占到5%左右；目前房產市場日益成熟，把握好市場走向和變化，房產結構將更趨穩(wěn)定化和合理化。以完善、健全整個房地產市場。1. 房產市場產品特點分析①按工期劃分消費者對產品的要求越來越高，樣式要求實用新穎，設計要求“人性化”，以及價格的合理化；隨著已落成的現房逐步銷售，周期一旦延長，就會產生產品樣式方面的缺點，在一定程度上就會出現產品樣式滯銷的現象。②按建筑形態(tài)劃分高層由于公攤面積大，物管費高，所以抗性最大，所占比重也就最小。分析 目前昆明市房產市場現有房型主要有平層、復式、躍層和錯層，以80—120平方米的平層為主要房型，另外還兼顧一定比例的小戶型。④按面積劃分因此，以目標消費群體的需求為準，準確地定位單套房型面積和功能在后期房產銷售中是非常重要的前提。①銷售道具 樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作，有一部分樓盤制作比較精美，具有一定的藝術性和文化內涵；現場模型、燈箱、表板等多數樓盤有制作，且比較齊備。③接待中心 大多數售樓處都十分注重其地理位置，但現場布局和賣場氣氛營造得不夠好，也不大注重細節(jié)問題，比如說大多缺乏兒童活動區(qū)和品位廊，甚至沒有劃分出VIP區(qū)。④銷售人員 由于銷售人員售樓有提成，因此他們都比較主動熱情，但有些專業(yè)素養(yǎng)差，缺乏置業(yè)顧問的專業(yè)技能，不能將樓盤的優(yōu)勢特色準確傳達給消費者，影響售樓效果和開發(fā)商的整體形象。價格的制定因樓層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。（一）小戶型圈層個案分析個案市調表及分析一：案 名86街公寓U2工地位置白塔路延長線投資興建昆明怡泰房地產開發(fā)有限公司物業(yè)管理費1元/㎡建筑設計云南省設計院基地面積9143㎡建筑面積42000㎡容 積 率在售面積0㎡戶 數448戶樓 層15層綠 化 率35％戶 型兩室/三室躍層面積范圍69㎡——138㎡主力面積95㎡單價范圍2700元/㎡—3180元/㎡平均單價2850元/㎡主力總價折 扣無公開日期2002年初銷 售 率100％交房日期全部入住工程進度結構體86街公寓U2個案分析一. 本案市場情況項目概況：“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地產開發(fā)有限公司的項目，該建筑地處白塔路延長線，市中心的優(yōu)勢位置，35%的綠化率，7萬多平米的Shopping Mall,總戶數為450戶左右，是專為都市白領量身打造的電梯躍層空間；目前建筑情況為結構體，已完全售出，市場接受情況非常好。景觀特色：“86街公寓U2”的綠化率達到35%，擁有3200平方米大樹綠色庭院，樹木清溪交相輝映，還有大樹停車場，這種綠化條件在市區(qū)住宅中比較少有，可體味其清靜，美樹和清水。廣告策略：從選擇住在“86街公寓U2”的4大價值，2大機會以及城市對郊區(qū)居住成本大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。該項目從2001年8月開盤至今已基本售完。二. 產品分析 戶型分析：“春天映象”的產品定位為全裝修小躍層，(兩室兩廳雙衛(wèi))，裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝修。三. 營銷策劃分析 價格策略：“春天映象”樓盤定價從2200元/平米至2980元/平米，均價為2500元/平米，主力戶型總價為23萬元。 廣告策略：“春天映象”項目為小戶型的兩室兩廳雙衛(wèi)和全裝修小躍層為特色，小區(qū)內的規(guī)劃設計邀請臺灣鐘水男、陳和佳，美國王一平擔當。個案市調表及分析三：案 名自由港工地位置關上中路117號旁售樓中心關上中玉酒店大堂內投資興建昆明東環(huán)房地產開發(fā)有限公司云南同興房地產開發(fā)有限公司企劃銷售同上物業(yè)管理費1元/㎡　基地面積1000㎡建筑面積10000多㎡容 積 率11在售面積132㎡戶 數200戶樓 層14層綠 化 率0％戶 型一室一廳 兩室一廳面積范圍41㎡——60㎡主力面積44㎡單價范圍1980元/㎡——2580元/㎡平均單價2300元/㎡主力總價公開日期無銷 售 率97％交房日期2003．12工程進度結構體封頂自由港個案分析一．本案市場情況項目概況：“自由港”位于關上中路中段，是14層的現代點式小高層，現為結構封頂的進度。這說明銷售狀況很好。由于都以小戶型為主，主力房型面積也僅為44平米。景觀特色：由于商住樓的特點，基地面積小，容積率過大，所以在景觀設計上沒有什么優(yōu)勢，但其所處大環(huán)境地域開闊，馬路通暢，環(huán)境尚可。這適合于事業(yè)基礎較弱的年輕單身和年輕夫婦。這在價位上對低端產品消費者很有吸引力?！白杂筛邸弊陨硭幍乩砦恢迷诙h(huán)以外的關上中路，周圍環(huán)境雖較安靜，開闊，但偏離市中心較遠，并且配套設施較少，這些都是本案所存在的弊端。二. 產品分析戶型分析：“陽光A版”的產品定位為小復式，戶型新穎，面積小適合當代年輕人。小戶型低價位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經濟承受力, 同時除了居住之外，還可作為投資。個案市調表及分析五：案名春曉花園福祥園個案分析一. 本案市場分析 項目概況：“春曉花園該項目開盤至今銷售率良好，以安靜的周邊環(huán)境、小戶型和中等價位來占有市場。福祥園”產品以小戶型為主，戶型面積偏小。福祥園”居住小區(qū)綠化率為40%，這些都成為了本案的最大賣點之一。福祥園”樓盤定價從2180元/平米至2480元/平米，均價2330元/平米。從價格走向可得出該項目客戶群主要是中等收入的小家庭和單身人士。福祥園”項目的戶型偏小，所以廣告主要強調經濟實惠，及家雖小但不乏溫馨的感覺。第一期戶數為266戶，從2003年4月開盤至今，第一期銷售率在70％左右。二. 產品分析 戶型特點：“江東小康城”以多層的住宅樓為主，配以小高層，戶型面積從60――270平米不等，戶型種類繁多，給消費者的選擇面較廣。景觀特色：由于花園小區(qū)的特點，基地面積大，容積率較低，所以在綠化上有很大優(yōu)勢，小區(qū)景觀設置等方面設想比較周全，這是江東小康城的主要賣點。這適合于社會各階層的人士，面對的客戶群比較廣泛?！霸谶@里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來越多人的追求”，成為“江東小康城”的最大賣點。86街U2的主力戶型為95平米，兩室或三室的躍層；春天印象的主力戶型為85平米，也是兩室或三室的躍層；尤以陽光A版的躍層最小，主力戶型僅為51平米。由圖可見，這些樓盤都是以小戶型為主，所面對的目標客戶群也較為一致，尤其是陽光A版與本案各方面設計十分相似。注：從圖表來看，這主要取決于其樓盤小戶型的特點，尤其以自由港為典型。因此，認為本案主力總價應控制在15萬元左右。小戶型圈層綜合分析：自由港、陽光A版及富祥園均是以小戶型為主的樓盤，從所處地段、基地面積、樓體設計，都具有較大相似性。從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產市場中確實有很大潛力。其次，市場的競爭也是價格的競爭，就均價而言，各樓盤相差不大，但因戶型不同，總價控制便不相同。只要主力總價控制在15萬元左右，對今后的銷售將是十分有利的。（二）外圍競爭圈層個案分析個案市調表及分析一：案 名艾詩林根工地位置北城區(qū)售樓中心艾詩林根銀座2樓設計風格歐陸