【正文】 求，并督導下屬執(zhí)行。 組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。1 負責協(xié)調同物業(yè)管理中心其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。1 確保物業(yè)所有屋宇設備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。1 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。直接上級： 工程部經理直接下屬： 各專業(yè)主管、文員、庫管崗位職責： 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經理和工程部經理的指令，負責工程部的日常管理，對總物業(yè)經理和工程部經理負責。 全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務場所和條件。 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，提交工程部經理審核后報總物業(yè)經理審批后執(zhí)行。 深入第一線了解情況并指導工作，及時協(xié)助各專業(yè)解決各種問題。 培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。1 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。1 協(xié)助工程部經理為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交總物業(yè)經理審批。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 幫助經理及副經理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。 填報有關報表，經工程部經理簽字后上報總物業(yè)經理。 負責本部門人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。 負責技術檔案及對內對外發(fā)文的整理和存檔。1 負責接聽報修電話，并準確安排到各專業(yè)。1 負責協(xié)助工程部經理、副經理或專業(yè)主管完成每周能源的統(tǒng)計及分析工作，形成電子版以郵件形式上報經理，并對分析后的能源統(tǒng)計進行存檔。1 按照合同約定時間準時為分包商完成付款程序，并上報總辦。1 負責審核分包商的考勤和其他支付維?？畹乃枋掷m(xù)是否符合。 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。 工程部庫管的崗位職責直接上級： 工程部經理、副經理直接下屬： 無崗位職責： 負責工程庫房的日常管理，每月做好庫存盤點，并將盤點表提交財務，確保庫存狀態(tài)與報表一致。 以工作單為出庫依據(jù)，完成物品領出的出庫程序。 配合每年業(yè)主方的財務審計工作。 負責聯(lián)系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。 負責記錄供貨商的違規(guī)行為及不合格產品量。1 按照財務要求做好庫房的出入庫和各項管理工作。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 空調、給排水主管崗位職責直接上級：工程經理直接下屬： 空調運行維修技工、給排水維修技工崗位職責： 負責本物業(yè)鍋爐設備、空調采暖、送風、排風系統(tǒng)及設備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保所屬系統(tǒng)的正常運行。 認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，必要時提交事故報告，并向部門理或副經理報告。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調節(jié)各空調區(qū)域的溫度和濕度。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。重要設備更換零配件前必須獲得工程部經理的批準。如有技術資料變更，應及時整理歸檔。1 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。1 重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核，上報工程部經理。1 負責工程維修或新建工程結束后的驗收。 做好能源用量消耗統(tǒng)計和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。2 按時做好設備年檢、計量工具及儀表的年檢工作。2 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對裝飾裝修、陳設家具、設施結構等進行巡視、維修及保養(yǎng)的計劃安排，每年按時上報工程部審定，并負責組織實施。 負責每月提供所屬設施備品備件采購計劃，并上報工程經理批準。督促檢查下屬技工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員不發(fā)生安全事故。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。重要設備更換零配件前必須獲得工程經理批準。如有技術資料變更，應及時整理歸檔。1 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并上報工程部文員處。1 負責外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，同時提供節(jié)能運行方案，提交工程部經理審定后組織實施。 根據(jù)設備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的年度計劃，上報工程部審定，并負責組織實施。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。1 做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。重要設備更換零配件前必須獲得工程部經理的批準。1 組織及監(jiān)管電梯設備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1 管理使用好本班的工具及儀表，按時檢測高壓用具，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。1 負責工程維修或新建工程結束后的驗收。2 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。直接上級：工程部經理直接下屬： 弱電技工、樓宇自控值機技工崗位職責： 負責項目電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設備的日常巡視、維修和保養(yǎng)，確保其正常運行。 編排電視、音響節(jié)目表，經總物業(yè)經理審批后播放，不得隨意更改播放內容和時間。 檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。 提交每月的弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。 認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，必要時提交事故報告，并向工程部經理報告。1 負責樓宇自控系統(tǒng)及設備的運行，監(jiān)管設備的維護和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設備24小時處于正常狀態(tài)。1 負責外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、安全運行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設備安全。 認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負責。 發(fā)生事故時，運行人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。 負責清潔和保持所屬機房及設備的整潔，負責維護值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。1 認真履行合同內的條款，保證鍋爐的安全正常運行，確保冬季大廈內的溫度符合國家規(guī)定。1 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。 空調、給排水運行維修技工的崗位職責直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責： 按照主管的安排，依據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃和維保合同內容的要求，對所屬設備進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。 發(fā)生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領班填寫事故報告，交主管審閱。 按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。 確保所管機房干凈整潔，遇有照明或其他問題及時報修，保證一些設施正常。1 負責配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，對所屬設施進行維修保養(yǎng)，并達到質量要求。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領班，并盡快回到值班地點待命。 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。 配電運行電工的崗位職責（服務商）直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責： 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養(yǎng)。確保配電系統(tǒng)的正常運行。 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。1 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 服從主管的工作安排，保證按質按量完成工作任務。 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 負責配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗收工作。 能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險源的控制能力。 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計劃。 堅守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報主管并及時處理。 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設備設施的安全。 保證大廈弱電系統(tǒng)的正常。1 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。 弱電維修技工的崗位職責直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責： 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，對所屬弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，保質保量的完成工作任務。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。 嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設備設施的安全。 意識：有保護環(huán)境和注意各方面安全的意識。3. 物業(yè)工程部的管理制度 客戶報修及投訴處理管理制度 正常情況下，有關設備方面的投訴應向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫《工程維修單》，交工程部執(zhí)行。 任何一個部門或員工接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告物業(yè)部，由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認為必要時可將情況向總物業(yè)經理報告?！?、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等 工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報，由上級判斷并組織力量排除。 如設備本身的工作參數(shù)達不到設計標準，或是產品質量問題，應向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產廠聯(lián)系，解決問題。 入戶維修服務規(guī)范 凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術水平和服務水準的過程。對客戶，即使事先已有約定，在進戶前仍應由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與客戶確認。 若在預約維修工作時，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應通過門縫留下《維修到訪通知》。客戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX設備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！” 如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。 到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。 工作結束，收拾好工具，應向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設備的注意事項，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。1 離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。 設備日常報修制度 設備的日?！豆こ叹S修單》是工程部進行維修工作的依據(jù)，必須留存。工程部由綜合維修領班負責接單簽字，并根據(jù)報修內容和重要性，填寫開工日期和預計工時，分派檢修工人檢修。 綜合維修領班在收到檢修工人送回的《工作維修單》后，核實耗用材料和實用工時，每天定時將《工作維修單》匯總后交上級主管簽字確認，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。 在核銷《工作維修單》時，如發(fā)現(xiàn)缺漏時，應追查原因；凡因各種原因一時完不成的項目，應通知物業(yè)部預計完成時間。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時，應以《工作維修單》為據(jù)。 月報告、年報告制度 工程部月度工作報告由工程經理負責編寫；各班組主管負責編寫本班組月度工作報告，提交總工程部。l 本月《工作維修單》的數(shù)量、故障原因、維修結果及完成率。l 操作規(guī)程是否存在改善意見。l 人員工作的服務態(tài)度、勞動紀律、工作標準及積極性等。l 特別事故。l 整體意見。目標應詳細具體且經過努力確實能夠達到。l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。l 人員管理、服務態(tài)度、服務標準方面的改進。 供配電系統(tǒng)應對無功負荷進行補償