【正文】 目建議書(shū)階段所做的初步可行性研究，由于缺乏詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和論證材料作為研究工作的基礎(chǔ)，其基本依據(jù)是國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項(xiàng)目主管部門(mén)的有關(guān)批準(zhǔn)文件，以及初步的市場(chǎng)預(yù)測(cè)資料等；而在可行性研究階段，除了以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和初步可行性研究作為依據(jù)外，還具有詳細(xì)的設(shè)計(jì)資料和經(jīng)過(guò)深入調(diào)查研究后掌握的比較詳實(shí)確鑿的數(shù)據(jù)與資柑階依據(jù)。　?。ㄋ模┩顿Y估算精度要求不同　　在項(xiàng)目建議書(shū)階段所做的項(xiàng)目總投資，一般都是根據(jù)國(guó)內(nèi)外類(lèi)似已建工程的相關(guān)數(shù)據(jù)程生產(chǎn)能力進(jìn)行測(cè)算或?qū)Ρ韧扑愕贸龅?，因此與實(shí)際發(fā)生的投資額有較大的差距（允許誤差控制在士20%以內(nèi)）；而在可行性研究階段，則必須對(duì)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)投資費(fèi)用固定資產(chǎn)、流動(dòng)資金、建設(shè)期貸款利息、投資方向調(diào)節(jié)稅和物價(jià)因素影響的投資等〉分別進(jìn)行詳細(xì)的精確計(jì)算，其誤差控制在士10%?！　∫话銇?lái)說(shuō)，項(xiàng)目可行性研究指的是在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目法人委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)、咨詢單位，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上做多方案的比選，得出結(jié)意見(jiàn)和重大措施建議，作為決策部門(mén)最終決策的依據(jù)?？尚行匝芯康幕緝?nèi)容和研究深度應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定?！　《㈦A段劃分及各階段主要工作　　可行性研究工作主要在投資前時(shí)期進(jìn)行?！　。ㄒ唬C(jī)會(huì)研究階段　　機(jī)會(huì)研究階段是可行性研究的起點(diǎn)。這一階段的主任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目方向的建議，即在一個(gè)確定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場(chǎng)需求、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和國(guó)際貿(mào)易情況，通過(guò)調(diào)查、預(yù)測(cè)和分析研究，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找投資的有利機(jī)會(huì)?！　。ǘ┏醪娇尚行噪A段　　在項(xiàng)目建議書(shū)被政府計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，對(duì)于投資規(guī)模大、技術(shù)工藝又比較復(fù)雜的大中型項(xiàng)目，需要先進(jìn)行初步可行性研究。經(jīng)過(guò)投資機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的建設(shè)項(xiàng)目，值得繼續(xù)研究，但又不能肯定是否值得進(jìn)行詳細(xì)可行性研究時(shí)，就要做初步可行性研究，進(jìn)一步判斷這個(gè)項(xiàng)目是否有實(shí)施的必要性，是否有較高的經(jīng)濟(jì)效益。否則，就終止該項(xiàng)目。本階段的主要目的是　　（1）確定是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究；　?。?）確定哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助性專(zhuān)題研究。它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、商業(yè)方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的實(shí)施提供科學(xué)依據(jù)。而作為建設(shè)項(xiàng)目決策期工作的核心和重點(diǎn)的可行性研究工作，一經(jīng)批準(zhǔn)，在整個(gè)項(xiàng)目周期中，發(fā)揮著非常重要的作用?！　。ǘ┦袌?chǎng)預(yù)測(cè)與項(xiàng)目規(guī)模研究　　調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，并對(duì)未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)生產(chǎn)能力進(jìn)行調(diào)查估計(jì)，進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、價(jià)格分析、判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的前景，確定擬建項(xiàng)目的規(guī)模，對(duì)產(chǎn)品方案進(jìn)行技術(shù)論證比較。　?。ㄋ模┵Y源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況　　資源儲(chǔ)量、品位、成分以及開(kāi)采、利用條件的評(píng)述；所需原料、輔助材料、燃料的種類(lèi)、數(shù)量、質(zhì)量及其來(lái)源和供應(yīng)的條件；有毒、有害及危險(xiǎn)品的種類(lèi)、數(shù)量和儲(chǔ)運(yùn)條件；材料試驗(yàn)情況；所需能源動(dòng)力（水、電、氣等）公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)條件、外部協(xié)作條件，以及簽訂協(xié)議和合同的情況?！　。┉h(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全　　對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查，分析擬建項(xiàng)目三廢（廢氣、廢水、廢渣）的種類(lèi)、成分和數(shù)量，并預(yù)測(cè)其對(duì)環(huán)境的影響；提出治理方案的選擇和回收利用情況，對(duì)環(huán)境影響進(jìn)行評(píng)價(jià)；提出勞動(dòng)保護(hù)、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空、文物保護(hù)等要求及采取相應(yīng)的措施方案，并評(píng)價(jià)該方案的可靠性和經(jīng)濟(jì)性?！　。ò耍╉?xiàng)目施工計(jì)劃和進(jìn)度要求　　根據(jù)勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備制造、工程施工、安裝、試生產(chǎn)所需時(shí)間與進(jìn)度要求，選擇項(xiàng)目實(shí)施方案和總進(jìn)度，并用橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖來(lái)表述最佳實(shí)施方案。　?。ň牛┩顿Y估算和資金籌措　　投資估算包括項(xiàng)目總投資估算，主體工程及輔助、配套工程的估算，以及流動(dòng)資金的；資金籌措應(yīng)說(shuō)明資金來(lái)源、籌措方式、各種資金來(lái)源所占的比例、資金成本及貸款付方式和期限。　?。ㄊ唬┚C合評(píng)價(jià)與結(jié)論、建議　　運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面綜合論述項(xiàng)目的可行性，推薦一個(gè)或幾個(gè)方案供決策參考。項(xiàng)目評(píng)估的概念、內(nèi)容第十節(jié)　項(xiàng)目評(píng)估　　一、概念　　項(xiàng)目評(píng)估實(shí)際是由投資決策部門(mén)組織和授權(quán)有關(guān)咨詢公司或有關(guān)專(zhuān)家，代表項(xiàng)目業(yè)主，出資人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行39。其主要任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決策該項(xiàng)目投資是否可行，確定最佳投資方案。　?。?）產(chǎn)品需求的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)。　?。?）根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求及所需生產(chǎn)要素的供應(yīng)條件，分析項(xiàng)目的規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理?！　。?）在建設(shè)過(guò)程和建成投產(chǎn)后所需原材料、燃料、設(shè)備的供應(yīng)條件及供電、供水、供熱與交通運(yùn)輸、通信設(shè)施條件是否落實(shí)，有無(wú)保證，有無(wú)取得有關(guān)方面的協(xié)議和意向性文件，相關(guān)配套協(xié)作項(xiàng)目能否同步建設(shè)。項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)方案是否獲得環(huán)境保護(hù)部門(mén)的批準(zhǔn)認(rèn)可。　?。?）生產(chǎn)條件評(píng)估。例如，加工企業(yè)項(xiàng)目著重分析原材料、燃料、動(dòng)力的來(lái)源是否可靠穩(wěn)定，產(chǎn)品方案和資源利用是否合理?！　　　。?）對(duì)擬建項(xiàng)目所采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性和實(shí)際適用性必須進(jìn)行綜合論證分析。通過(guò)技術(shù)指標(biāo)衡量項(xiàng)目技術(shù)水平的先進(jìn)性，與國(guó)內(nèi)外同類(lèi)企業(yè)的先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行對(duì)比?！　。?）對(duì)于引進(jìn)的國(guó)外技術(shù)與設(shè)備，應(yīng)分析其是否成熟、是否確為國(guó)際先進(jìn)水平、是否符合我國(guó)國(guó)情，有無(wú)盲目或重復(fù)引進(jìn)情況；引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備是否與國(guó)內(nèi)設(shè)備零配件和工藝技術(shù)相互配套，是否有利于國(guó)產(chǎn)化?！　。?）論證建筑工程總體布置方案的比較優(yōu)選是否合理，論證工程地質(zhì)、水文、氣象、地震、地形等自然條件對(duì)工程影響和治理措施；審查建筑工程所采用的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否先進(jìn)合理，是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和貫徹勤儉節(jié)約的方針?！　　　。?）對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的不確定性分析?！　。?）財(cái)務(wù)效益評(píng)估。　?。?）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估?！　。?）社會(huì)效益分析。如對(duì)促進(jìn)國(guó)家或地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提高國(guó)家、部門(mén)或地方的科學(xué)技術(shù)水平和人民文化生活水平，對(duì)社會(huì)收入分配、勞動(dòng)就業(yè)、生態(tài)平衡、環(huán)境保護(hù)和資源綜合利用等定量和定性分析，檢驗(yàn)指標(biāo)的計(jì)算是否正確、分析是否恰當(dāng)，以確定項(xiàng)目在社會(huì)效益的可行性。包括對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的各種效益進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，主要是測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益的可靠程度和項(xiàng)目承擔(dān)技資風(fēng)險(xiǎn)的能力，以利于提高項(xiàng)目投資決策的可靠性、有效性和科學(xué)性。具體說(shuō)來(lái)包括以下幾個(gè)方面：　?。?）對(duì)于利用外資、中外合資或合作經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需要補(bǔ)充評(píng)估合資（或合作）外商的資信是否良好；項(xiàng)目的合資（或合作）方式、經(jīng)營(yíng)管理方式、收益分配和債務(wù)承擔(dān)方式是否合適，是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；分析借用外資貸款的條件是否有利，創(chuàng)匯和還款能力是否可行，返銷(xiāo)產(chǎn)品的價(jià)格和數(shù)量以及內(nèi)外銷(xiāo)比例是否合理；還要分析國(guó)內(nèi)匹配資金和國(guó)內(nèi)配套項(xiàng)目是否落實(shí)?！　。?）對(duì)于技術(shù)改造項(xiàng)目需要補(bǔ)充評(píng)估對(duì)原有廠房、設(shè)備、設(shè)施的拆遷利用程度和建設(shè)期間對(duì)生產(chǎn)的影響；摸清企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)現(xiàn)狀；對(duì)技改項(xiàng)目的性質(zhì)、改造任務(wù)和改造范圍進(jìn)行嚴(yán)格界定；比較項(xiàng)目改造前后經(jīng)濟(jì)效益的變化，比較項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)改造和不進(jìn)行技術(shù)改造的經(jīng)濟(jì)效益變化；對(duì)比與新建同類(lèi)項(xiàng)目投資效益的差別；鑒定分析所采用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法是否正確，效益和費(fèi)用數(shù)據(jù)的含義是否適當(dāng)；對(duì)因項(xiàng)目的增量效益不足所帶動(dòng)企業(yè)的存量效益的，還應(yīng)進(jìn)行企業(yè)總量效益的評(píng)估。項(xiàng)目評(píng)估的依據(jù)、工作程序　　三、依據(jù)　　，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估的依據(jù)，通常包括以下幾個(gè)方面　?。?）項(xiàng)目建議書(shū)及其批準(zhǔn)文件?！　。?）報(bào)送單位的申請(qǐng)報(bào)告及主管部門(mén)的初審意見(jiàn)。　?。?）有關(guān)資源、原材料、燃料、水、電、交通、通信、資金（含外匯），組織征地、拆遷等項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)條件落實(shí)的有關(guān)批件或協(xié)議文件?！　。?）項(xiàng)目長(zhǎng)期負(fù)債和短期借款等落實(shí)或?qū)徟募?，以及借款人出具的用綜合效益償還項(xiàng)目貸款的函件。　　，還需要補(bǔ)充以下文件資料作為評(píng)估的依據(jù)　　（1）借款人近三年的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表?！　。?）項(xiàng)目保證人近三年的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表?！　。ㄒ唬?zhǔn)備工作　　工程咨詢公司或項(xiàng)目貸款機(jī)構(gòu)在接受或確定項(xiàng)目評(píng)估任務(wù)后，應(yīng)及時(shí)組織力量參與待評(píng)項(xiàng)目的有關(guān)調(diào)查、考察、文件編制和預(yù)審等工作，為開(kāi)展評(píng)估工作做好準(zhǔn)備；及時(shí)了解和分析建設(shè)單位（項(xiàng)目業(yè)主）或項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)及資金來(lái)源等方面的初步設(shè)想，以及對(duì)項(xiàng)目投資和效益等方面的希望和要求，確定在評(píng)估中需要著重解決的問(wèn)題，明確評(píng)估目標(biāo)，以利于有針對(duì)性地開(kāi)展評(píng)估工作和操商評(píng)估的效率和質(zhì)量。評(píng)估小組應(yīng)制定評(píng)估工作計(jì)劃，進(jìn)行工作安排，提出具體實(shí)施意見(jiàn)，以保證評(píng)估質(zhì)量。　?。ㄈ┎樽C核實(shí)　　通過(guò)事前調(diào)查收集評(píng)估資料，是項(xiàng)目評(píng)估的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。檢查文件資料是否齊全，有無(wú)漏缺；辦理這些文件的手續(xù)是否完備；提供的文件是否合法，內(nèi)容是否有效；核查資金、資源、原材料的供應(yīng)是否落實(shí)可靠。另外，還應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容和分析要求進(jìn)行企業(yè)調(diào)查和項(xiàng)目調(diào)查，進(jìn)一步收集的數(shù)據(jù)和資料，核實(shí)和補(bǔ)充評(píng)估工作中所需的情況、數(shù)據(jù)和資料。要求企業(yè)提供近期的、統(tǒng)計(jì)報(bào)表和評(píng)估所需的調(diào)查表等書(shū)面資料。對(duì)于利用外資和合資項(xiàng)目，還應(yīng)對(duì)投資雙方進(jìn)行調(diào)查，著重對(duì)投資者的資信狀況進(jìn)行評(píng)估?！　。ㄋ模┚C合判斷　　評(píng)估單位收集到必要的文件資料并達(dá)到要求后，可正式開(kāi)展評(píng)審分析和論證工作?！　“凑枕?xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查分析、對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目概況審（包括對(duì)借款人資信評(píng)估）、對(duì)市場(chǎng)和規(guī)模、工藝技術(shù)和設(shè)計(jì)分析、對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)、企業(yè)財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益的分析等各方面的多方案比選、論證，歸納分析結(jié)果，說(shuō)明評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)的必要性，技術(shù)、財(cái)務(wù)的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性要提部項(xiàng)目投資建設(shè)的可行方案或否定項(xiàng)目投資建設(shè)的總結(jié)性意見(jiàn)與建議。　　經(jīng)過(guò)審查分析得出數(shù)據(jù)資料，再去粗取精、去偽存真、由表及里地加以綜合分析判斷?！　。ㄎ澹┚帉?xiě)報(bào)告　　在完成各項(xiàng)審查分析和綜合判斷后，評(píng)估單位應(yīng)根據(jù)調(diào)查和審查分析結(jié)果，編寫(xiě)擬建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)估報(bào)告?！　°y行對(duì)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的要求，應(yīng)在全面評(píng)估的基礎(chǔ)上，側(cè)重評(píng)估貸款項(xiàng)目的投資估算與資金來(lái)源、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益和償還能力、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范能力，并對(duì)擬建項(xiàng)目的借款人進(jìn)行資信評(píng)估，主要是評(píng)估借款人的經(jīng)濟(jì)地位，法定代表人素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)班子整體素質(zhì)，主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)負(fù)債及償債能力，信用和發(fā)展前景。　　　　例：項(xiàng)目效益評(píng)估不包括：（C）　　A．財(cái)務(wù)效益評(píng)估　　B．經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估　　C．環(huán)境效益評(píng)估　　D．社會(huì)效益分析　　2012年一級(jí)注冊(cè)建筑師 設(shè)計(jì)前期與場(chǎng)地設(shè)計(jì)要點(diǎn)總結(jié)第3講講義建筑策劃的涵義第二章 筑 劃 能根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，提出項(xiàng)目構(gòu)成及總體構(gòu)想，包括：項(xiàng)目構(gòu)成、空間關(guān)系、使用方式、環(huán)境保護(hù)、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備系統(tǒng)、建筑規(guī)模、經(jīng)濟(jì)分析、工程投資、建設(shè)周期等，為進(jìn)一步發(fā)展設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 建筑策劃的涵義“策劃”通常被認(rèn)為是為完成某一任務(wù)或?yàn)檫_(dá)到某一預(yù)期的目標(biāo)，對(duì)所采取的方法、途徑、程序等進(jìn)行周密而有邏輯的考慮而擬出具體的文字與圖紙的方案計(jì)劃。 在建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)定階段，一般稱(chēng)之為項(xiàng)目的總體規(guī)劃階段，其后為了有效地實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，對(duì)其方法、手段、過(guò)程和關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行探求，從而得出定性、定量的結(jié)果，以指導(dǎo)下一步的建筑設(shè)計(jì)，這一研究過(guò)程就是“建筑策劃”的過(guò)程。 它為建筑設(shè)計(jì)能夠最充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。其中建設(shè)立項(xiàng)是建筑策劃的出發(fā)點(diǎn)。研究和實(shí)現(xiàn)立項(xiàng)目標(biāo)的手段是建筑策劃的中心內(nèi)容，而對(duì)手段的功力和效率進(jìn)行評(píng)定分析則至關(guān)重要。而且，對(duì)現(xiàn)象變化過(guò)程和運(yùn)動(dòng)過(guò)程的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)該現(xiàn)象操作手段的效果的預(yù)測(cè)是不可缺少的。 建筑策劃的范圍及內(nèi)容一、建筑策劃的研究范圍它向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項(xiàng)環(huán)節(jié)，研究社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素與設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)系，分析設(shè)計(jì)項(xiàng)目在社會(huì)環(huán)境中的層次、地位、社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目要求的品質(zhì)，分析項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的積極和消極影響，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)損益的計(jì)算，確定和修正項(xiàng)目的規(guī)模，確定項(xiàng)目的基調(diào)，把握項(xiàng)目的性質(zhì)?？傮w規(guī)劃是根據(jù)城市和區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展建設(shè)綜合布置方案，規(guī)劃空間范圍，論證城市發(fā)展依據(jù)，進(jìn)行城市用地選擇，道路劃分，功能區(qū)分，建設(shè)項(xiàng)目的確定等?？傮w規(guī)劃確定城市、區(qū)域、聚落的位置選擇，如沿海，靠山等。而建筑策劃則是受制于總體規(guī)劃，在總體規(guī)劃所設(shè)定的紅線范圍內(nèi)，依據(jù)總體規(guī)劃所確定的目標(biāo)，對(duì)其社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境進(jìn)行實(shí)態(tài)調(diào)查，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，根據(jù)用地區(qū)域的功能性質(zhì)劃分，確定項(xiàng)目的性質(zhì)、品質(zhì)和級(jí)別。 建筑策劃又不同于建筑設(shè)計(jì)。建筑師在建筑設(shè)計(jì)中一般只關(guān)心空間、功能、形式、色彩等具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容，而不關(guān)心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的制定。而建筑策劃則是在建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行空間、功能、形式、體形等內(nèi)容的圖面研究之前對(duì)其設(shè)計(jì)內(nèi)容、規(guī)模、性格、朝向、空間尺寸的可行性，亦即對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容和要求進(jìn)行調(diào)查研究和數(shù)理分析，從而修正項(xiàng)目立項(xiàng)的內(nèi)容。因此，我們可以把總體規(guī)劃和建筑策劃之間的研究建筑、環(huán)境、人的課題作為建筑策劃的第一領(lǐng)域，而把建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)之間的研究功能和空間組合方法的課題作為第二領(lǐng)域。 把人和建筑的關(guān)系作為研究對(duì)象是建筑策劃的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)，也是建筑策劃的第一領(lǐng)域。例如：建筑和人類(lèi)心理的相互關(guān)系及影響、生理的相互關(guān)系及影響、精神的相互關(guān)系及影響以及社會(huì)機(jī)能等，其中包括城市景觀協(xié)調(diào)的要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)的制約因素、施工建設(shè)費(fèi)用及條件限定因素等。 (1)建設(shè)目標(biāo)的確定； (3)對(duì)構(gòu)想結(jié)果、使用效益的預(yù)測(cè)； (5)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定。 首先，建筑策劃目標(biāo)的明確要與第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系。同時(shí)，第二領(lǐng)域中設(shè)定的目標(biāo)又是第一領(lǐng)域中研究的課題和依據(jù)。目標(biāo)的確定不只是一個(gè)書(shū)面上文件化的過(guò)程。 其次，是對(duì)建設(shè)目標(biāo)的構(gòu)想。它要求建筑師把人們的使用