【正文】 他人產(chǎn)生約束力。政府在出讓合同中是以土地所有人的身份、或從法理上說(shuō)是土地所有人的代表人的身份出現(xiàn)的，它是民事主體而非行政主體。雙重行為或經(jīng)濟(jì)法律行為則略顯武斷〖注：參見(jiàn)邱紀(jì)成：“論土地使用權(quán)出讓合同不是行政合同”，《現(xiàn)代法學(xué)》1995年第四期，第35頁(yè)〗。土地使用權(quán)出讓的方式已日趨商業(yè)性，出讓金漸由市場(chǎng)確定。政府的行政管理職能主要體現(xiàn)在對(duì)一定時(shí)期內(nèi)土地投放總量的控制和土地使用權(quán)出讓以后對(duì)用地人使用土地的監(jiān)督?！　。?）合同的目的受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權(quán)利。所以，土地所有權(quán)出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權(quán)合同〖注：參見(jiàn)王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草稿建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年出版，第351－352頁(yè)〗。法規(guī)規(guī)定以民法原則調(diào)整出讓合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。民法原則調(diào)整民事行為，法規(guī)既然規(guī)定以民法原則調(diào)整出讓合同，顯然是以法律形式明確出讓合同為民事合同。政府監(jiān)督、管理土地使用的權(quán)力不是源于約定，而是源于法定。實(shí)際上，出讓合同即使沒(méi)有類(lèi)似條款，政府監(jiān)督管理土地使用的權(quán)力仍然存在?！　〈送猓P者至今對(duì)“行政合同”的提法甚為茫然。既是“行政”，如何“合同”？既是“合同”，如何“行政”？怎會(huì)有“行政合同”或“雙重性”的合同呢？　　分析和認(rèn)識(shí)出讓合同的法律性質(zhì)甚為重要。　　第二節(jié)理論上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同應(yīng)包含標(biāo)的物狀況、用途、大小或范圍、價(jià)金支付及違約責(zé)任諸條款。有關(guān)權(quán)利義務(wù)約定不明時(shí)，也可參照當(dāng)事人之關(guān)系、當(dāng)?shù)亓?xí)慣、土地使用之目的等因素加以判斷〖注：參見(jiàn)史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年出版，第192頁(yè)〗。盡管各類(lèi)合同文本互有差異，但其基本條款大致相同，包括土地狀況，宗地范圍和面積、用途、使用條件、出讓年限、出讓金及其支付方式、土地使用權(quán)處分、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決，等等?！　∨c土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，我國(guó)法律未見(jiàn)規(guī)定用于出讓的土地應(yīng)當(dāng)具備何種條件后方可出讓?zhuān)瑸殚_(kāi)發(fā)土地資源，荒山、荒地、灘涂、沙丘均可出讓?zhuān)晒┯玫厝碎_(kāi)發(fā)、利用和收益。出讓時(shí)第三人對(duì)土地的部分占有、使用都將影響受讓人的土地使用權(quán)的正常行使，因此，屬城市土地的，應(yīng)當(dāng)在拆遷以后簽訂出讓合同；屬集體土地的，應(yīng)當(dāng)在征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可予以出讓和簽訂出讓合同。集體土地在征收為國(guó)有后的補(bǔ)償，限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，在轉(zhuǎn)為國(guó)有后進(jìn)行出讓?zhuān)鲎尳鹋c征用補(bǔ)償費(fèi)之間巨大差額被地方政府取得，這不僅對(duì)農(nóng)民不公平，也鼓勵(lì)了地方政府任意征用農(nóng)地，于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不利，而且，以土地使用權(quán)利的主體身份來(lái)界定權(quán)利的性質(zhì)，既無(wú)法理依據(jù)，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第449－450頁(yè)〗?！　∽诘刂秶鞘茏屓诵惺雇恋厥褂脵?quán)之范圍，土地使用權(quán)來(lái)源于土地所有權(quán)，土地所有權(quán)原本有“上窮天定、下盡地心”之說(shuō)，但因社會(huì)發(fā)展，土地之上下難免受他人之干涉，如天上通行衛(wèi)星，地下開(kāi)鑿燧道，雖未損及土地所有人利益，也是對(duì)土地所有人于土地上下權(quán)利之限制，故各國(guó)立法以有無(wú)利害關(guān)系為尺度，界定土地所有人行使土地上下權(quán)利之范圍。瑞士民法第667條規(guī)定“土地所有權(quán)惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。如他人之干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使者，不得排除之”〖注：參見(jiàn)史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第86頁(yè)〗。如他人的干涉無(wú)礙其所有權(quán)之行使，不得予以排除”〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第272頁(yè)〗。國(guó)家行使土地所有權(quán)的范圍以國(guó)家利益為重。因用于出讓的土地使用權(quán)均有指定的用途，無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅、修建工廠或商用樓宇，其樓層高度及地基深度均有預(yù)見(jiàn)，所以，出讓土地使用權(quán)的權(quán)利范圍，應(yīng)是與其規(guī)定用途一致的地表、地下和上空?！　‰S著科技的發(fā)展，地上一定高度和地下一定深度的水平空間均有開(kāi)發(fā)利用的價(jià)值，如在地上建設(shè)高架鐵路或在地下縛設(shè)通信管線?！　∪?、宗地之用途　　用途條款是出讓合同中最重要的條款之一，因?yàn)樽诘氐挠猛静粌H決定受讓人行使土地使用權(quán)的范圍，還決定地價(jià)之多寡和出讓年限之長(zhǎng)短。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的占用、消耗和再生產(chǎn)的方式也各有差異，用地人所應(yīng)付出的代價(jià)及其享有權(quán)利的年限也因之互有分別，所以說(shuō)，土地用途的改變實(shí)際上是出讓合同的重大變更。該期限與土地的用途密切相關(guān)?！　∧晗迯氖茏屓藢?shí)際取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明之日起算?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿(mǎn)以后怎么辦？上述《暫行條例》規(guī)定土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得?！　∮袑W(xué)者認(rèn)為該規(guī)定與民法上所有權(quán)的一般原則相沖突。土地使用權(quán)期滿(mǎn)，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但不能以行政命令強(qiáng)制無(wú)償取得建筑物和其他附著物的所有權(quán)。國(guó)家在出讓關(guān)系中是民事主體，其地位與受讓人在法律上的地位是平等的，不能因?yàn)閲?guó)家有行政管理職能就可以在民事法律關(guān)系中剝奪他人財(cái)產(chǎn)〖注：參見(jiàn)王寧：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)地上建筑物歸屬的民法調(diào)整”，《當(dāng)代法學(xué)》1999年第3期，第61頁(yè)〗?！　〈朔N傾向在有關(guān)物權(quán)法草案建議稿中得到支持。　　另外，作為另一種救濟(jì)方式，有關(guān)立法建議還規(guī)定有延期請(qǐng)求權(quán)以平衡各方利益：“國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用人可以申請(qǐng)續(xù)展。土地所有人非有正當(dāng)理由不得拒絕”，“土地所有人可請(qǐng)求基地使用權(quán)人在其建筑物及其他附著物可使用期內(nèi)，延長(zhǎng)基地使用權(quán)的期限?！　∥?、宗地使用條件　　宗地使用條件是對(duì)受讓人行使土地使用權(quán)的具體要求。關(guān)于宗地使用條件的規(guī)定，可以是出讓合同的條款，也可以是出讓合同的附件或補(bǔ)充合同，其主要內(nèi)容有：　　界樁定點(diǎn)此項(xiàng)規(guī)定要求出讓方和受讓方在出讓合同簽訂后一定期間內(nèi)依照宗地圖界址點(diǎn)所示的座標(biāo)，實(shí)地驗(yàn)明各界址點(diǎn)界樁，然后交受讓方保護(hù)，以免遭受破壞和移動(dòng)?！　〕鞘薪ㄔO(shè)管理要求此項(xiàng)除對(duì)涉及綠化、市容、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、交通管理和設(shè)計(jì)、施工等城市