【正文】 ，近百處石刻，一株令人流連忘返的千年古榕。19862002年，新開發(fā)的著名景點有蓮花洞、碧蓮洞、聚龍?zhí)?、世外桃源、劉三姐水上公園、濱江公園、蝴蝶泉、遇龍河、田家河等。白沙鎮(zhèn)、葡萄鎮(zhèn)等北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)是陽朔縣較大的金桔初加工基地和鮮果集散地，年產(chǎn)470000噸，金桔產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為陽朔縣的支柱產(chǎn)業(yè)。社會經(jīng)濟(jì)情況在桂林國際旅游勝地建設(shè)中，陽朔縣發(fā)揮了中部城市的重要作用，曾有桂林山水甲天下，陽朔風(fēng)景甲桂林之美譽(yù)。比上年增長（下同）%。：：。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8835元，%，比全省平均增速17%。%。葡萄鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，該鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)占地面積已達(dá)3800畝，有50多家環(huán)保型企業(yè)落戶，其中規(guī)模企業(yè)6家，年創(chuàng)稅收600萬元。園區(qū)內(nèi)的桂林市華士茶制品有限公司已榮獲“廣西工業(yè)旅游示范點”稱號，填補(bǔ)了該縣工業(yè)旅游的空白?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況城鄉(xiāng)建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。完成征地搬遷各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建檔、主次干道橋梁命名等工作，編制土地返還安置初步方案?？偼顿Y8307萬元的新城區(qū)給水系統(tǒng)工程、總投資4992萬元的新城區(qū)污水處理工程項目相繼開工建設(shè)，進(jìn)展順利?！蛾査房h城總體規(guī)劃（20122030年）》修編工作基本完成，完成了縣本級和9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)新一輪土地利用總體規(guī)劃修編，完成了白沙鎮(zhèn)總體規(guī)劃和福利、興坪兩個鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案編制，基本完成250個村莊規(guī)劃編制，為城鎮(zhèn)建設(shè)提供了保障。審批建設(shè)項目258項。三是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。,人均居住面積比上年提高2平方米。陽朔縣旅游發(fā)展定位陽朔縣圍繞構(gòu)建國際旅勝地，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，努力以打造廣西旅游強(qiáng)縣為目標(biāo)加快發(fā)展旅游業(yè)。高水平編制陽朔縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。二是加快旅游品牌建設(shè)進(jìn)程。啟動遇龍河夜游工程，進(jìn)一步規(guī)范興坪楊堤景區(qū)、十里畫廊景區(qū)、遇龍河景區(qū)運營管理；完成漓江下游整治，實行公司化封閉管理，加快推進(jìn)興坪特色旅游名鎮(zhèn)建設(shè)。三是加強(qiáng)旅游市場規(guī)范管理。加強(qiáng)對旅游從業(yè)人員尤其是鄉(xiāng)村導(dǎo)游的教育、培訓(xùn)和管理工作，杜絕對待游客粗心、粗魯、粗暴現(xiàn)象，加強(qiáng)對旅游行業(yè)的規(guī)范化、法制化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，有效推進(jìn)旅游服務(wù)和管理與國際接軌，把旅游業(yè)辦成陽朔老百姓和游客滿意的幸福產(chǎn)業(yè)。重點圍繞旅游業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。進(jìn)一步推進(jìn)餐飲、商貿(mào)、銀行、保險、通信、運輸、物流等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。經(jīng)過不懈地努力，新加坡瑞盛集團(tuán)投資的陽朔瑞盛旅游休閑世界等國際國內(nèi)著名項目成功落戶陽朔。新加坡悅榕集團(tuán)(世界500強(qiáng)企業(yè))悅榕山莊項目正在加緊建設(shè)。通過堅持走“三高一強(qiáng)”的道路，陽朔縣正朝打造世界旅游勝地的目標(biāo)前進(jìn)?！￡査房h緊緊圍繞打造世界級旅游勝地目標(biāo)，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展由觀光型向多元復(fù)合型轉(zhuǎn)型、由粗放型向集約型轉(zhuǎn)型、由規(guī)模數(shù)量型向規(guī)模質(zhì)量效益并重型轉(zhuǎn)型，旅游、招商工作相互結(jié)合，不斷豐富旅游產(chǎn)品，提升旅游服務(wù)質(zhì)量，旅游業(yè)保持良好的發(fā)展勢頭。投資7000萬元的迎賓畫廊、投資6000萬元的石馬六十米大道已竣工并投入使用。此外，加強(qiáng)對新加坡瑞盛旅游休閑世界項目、龍頭山旅游住宅綜合開發(fā)項目、香樟華蘋、月亮彎灣旅游休閑度假村、麗水休閑度假村、悅榕山莊等一批重點旅游招商項目協(xié)調(diào)服務(wù)，加速項目推進(jìn)，加大旅游發(fā)展后勁力。交通陽朔縣城距桂林市65公里，有二級公路相連，南至柳州、南寧、北海，東南可達(dá)梧州、廣州，陽朔至廣州的二級公路全線貫通，桂林至梧州高速公路已通車，在陽朔境內(nèi)有葡萄、白沙、高田三個出入口，沿高速公路可以直達(dá)桂林城北濱江區(qū)、南洲島旅游度假區(qū)。民航可依托桂林兩江機(jī)場與國內(nèi)、國際大中城市相通，桂林兩江國際機(jī)場現(xiàn)已開通航線50多條，可直航北京、廣州、上海等城市，設(shè)計年旅客吞吐量為1000萬人次，從廣州乘飛機(jī)至桂林只要45分鐘，方便快捷。第三章 項目客戶分析20082009201020112012核心市場境 內(nèi)兩廣、京湘、長三角、兩廣、京、豫、湘、長三角粵、長三角、 京、湘、贛、兩廣粵、長三角、京、兩廣、湘、川、贛、粵、長三角、京、贛、黔、兩廣占客源總量 核50%以上境外臺港、泰、 馬、韓、 日臺港、泰、 馬、韓、 日臺港澳、 馬、泰、 韓臺、港、馬、 泰、韓、日、 新臺、港澳、 馬、泰、韓占境外客源總量90%以上重要市場境 內(nèi)閩、湘、 鄂、魯、 川、瓊長三角、閩、鄂、魯、 川、瓊皖、鄂、 魯、閩、川瓊、滇湘、魯、鄂、 川、閩、豫瓊、滇湘、魯、鄂、 川、閩、豫瓊、滇占總量25% 左右境外歐美加歐美加歐美加歐美加?xùn)|南亞、韓占境外客源 總量5%左右一、陽朔縣近年游客分布情況表 陽朔縣的客源以境內(nèi)市場為主，境內(nèi)游客人次占接待游客總?cè)舜蔚?5%，以上，境內(nèi)市場又以兩廣、長三角及華北、湖南、湖北地區(qū)為核心和重要客源地；境外市場以臺港澳、東南亞為主。中國人均GDP在2003年超過1000美元，2005年達(dá)到1700美元。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。由于收入差距較大，中高收入階層形成了相當(dāng)大的群體，且中高收入中層次分化非常明顯。他們對于旅游度假消費的市場需求，正在成為整個旅游產(chǎn)業(yè)必須面對的市場導(dǎo)向。中高收入階層的消費能力和消費總量，在整個旅游產(chǎn)業(yè)中間占的比例將會越來越大。旅游發(fā)展的休閑提升，既包括旅游目的地、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，也包括旅游產(chǎn)品、旅游項目及旅游配套。休閑可以成為出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游區(qū)本身。（1）私人休閑旅游類l 居民休閑旅游市場此類市場主要以家庭、朋友為組合，以自費消費為基礎(chǔ)，以節(jié)假日或周末出游為重點。以收入劃分的居民休閑旅游市場收入類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成低收入居民消費能力低節(jié)假日或周末居住地附近的低價旅游景點自助農(nóng)業(yè)人口的大多數(shù)及城市人口的小部分中低收入居民消費能力有限節(jié)假日或周末短途或近程旅游景點，多以一日游為主自助、跟團(tuán)農(nóng)業(yè)人口的小部分及城市人口的中下層收入者中高收入居民消費能力較高節(jié)假日或周末中近程、時間在3至7天的旅游景點自助、跟團(tuán)農(nóng)業(yè)人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消費能力很高自由時間較長的休閑旅游景區(qū)或度假區(qū)自助城市人口中的高收入者青少年和老年休閑旅游市場年齡層消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成青少年市場青少年成長所需費用的投入常被置于家庭開支的首位寒暑假期冬夏令營、紅色旅游、高校旅游、素質(zhì)訓(xùn)練營等學(xué)?；驒C(jī)構(gòu)組織學(xué)校、青少年宮等機(jī)構(gòu)組織銀發(fā)市場消費能力較強(qiáng)自由，且時間充裕對景點、酒店、餐飲、交通以及導(dǎo)游服務(wù)的質(zhì)量要求高，該市場屬高端產(chǎn)品市場組團(tuán)行政事業(yè)單位、社區(qū)老年活動等l 特種專項休閑市場主要以個人愛好為基礎(chǔ)，由各類專業(yè)機(jī)構(gòu)組織形成的垂釣、戶外、自駕等各種專項休閑消費，這種休閑也正在快速壯大。根據(jù)消費者休閑時間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時間比較長一點，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期。休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，從而形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇。因此，從總體來看，我國旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到休閑需求急劇增長的時期，部分人均GDP較高的發(fā)達(dá)省區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了休閑度假需求產(chǎn)生的階段。從客戶層面來看，休閑度假具有以下相當(dāng)明顯的消費特點：l 一地時間長。散客方式以自駕車旅游為主；而家庭式主要出現(xiàn)在環(huán)城市旅游度假帶中，尤其是在雙休日期間l 復(fù)游率高。即游客的度假需求非常集中，對目的地的選擇也非常集中l(wèi) 對文化的需求高。在我國加入WTO以后，公務(wù)旅游將具有更好的發(fā)展機(jī)遇、更大的發(fā)展?jié)摿?。公?wù)休閑旅游市場的主要內(nèi)容包括：l 商務(wù)休閑旅游市場：以企業(yè)接待為主體，形成商務(wù)交流的休閑消費需求，其中特色餐飲、會所、俱樂部等中高檔消費較大；l 會展、培訓(xùn)、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)相互作用的必然產(chǎn)物，市場巨大，包括大型的會展、企業(yè)的商務(wù)型會展、機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、系統(tǒng)會議等。在歐美盛行多年，近年來在中國也日漸受到企業(yè)的重視。比如，在一天的工作結(jié)束之后，公務(wù)消費類客戶通常會變?yōu)樗饺寺糜味燃兕惪蛻簦粫h期間往往為會議代表安排各種休閑旅游活動；許多公務(wù)消費類的旅行者都會攜帶他們的家屬隨行，這些隨行人員在整個或大部分行程中可能是私人休閑旅游者。私人休閑旅游公務(wù)休閑旅游誰付費旅游者公司或機(jī)構(gòu)，個體商務(wù)旅客自付費用誰來決定目的地旅游者公務(wù)旅游的組織者、公司客戶所在地，組織者通常會考慮會議代表的意愿旅行時間通常是在節(jié)假日或周末全年（從周一到周五），避免在8月份舉辦重大活動旅行前期準(zhǔn)備提前1個月或幾天不等有些公務(wù)旅行的準(zhǔn)備非常倉促，重大會議要提前幾個月甚至一年以上安排誰旅行任何有閑暇和有錢的人那些工作中需要旅行的人以及各協(xié)會的會員，一些公務(wù)旅客有不參加工作的配偶陪伴目的地任何地方——海濱、城市、山區(qū)以及鄉(xiāng)村等主要是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中型城市，一些會議和培訓(xùn)是鄉(xiāng)村舉行，獎勵旅游的目的地和高檔度假旅游目的地相同（2）公務(wù)休閑度假類公務(wù)休閑度假類以商務(wù)會議、培訓(xùn)以及政務(wù)會議的形式居多。于是，開會成了放松的最好時機(jī)。安排度假正在成為各類會議營銷的主要手段，度假村也正成為各企業(yè)會務(wù)人員普遍歡迎的對象。無論是私人旅游度假，還是公務(wù)旅游度假，都非常適合。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權(quán)和效率的要求。通過別墅、產(chǎn)權(quán)式度假屋等產(chǎn)品最大限度地留住客戶，特別是該類影響力較大的客戶。（2）第二類客戶是一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)這一類客戶實際上是旅游市場的主體，他們處于中高收入地位，消費能力較強(qiáng)。與第一類客戶不同，他們對于度假區(qū)的物業(yè)購買意愿不強(qiáng)，僅僅局限于一般性度假的需要。這些活動的特點各異，但均屬于公務(wù)消費類，消費能力很強(qiáng)。從客戶地域來看從客戶地域來看，主要定位于大陸具有強(qiáng)烈的旅游、度假、居住、投資、避寒需求的客戶，他們對大海和熱帶氣候比較向往，有的還具有強(qiáng)烈的占有這些稀缺資源的欲望。如東北三省、重慶、山西、等等，這一區(qū)域的一些富裕階層人士必將成為本項目休閑旅游市場的主要客戶來源地。廣西本地的市場很旺盛。從鄉(xiāng)村型旅游度假區(qū)的市場特征看本項目是鄉(xiāng)村型的亞熱帶休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。結(jié) 論本項目目標(biāo)市場客戶定位是從不同角度、不同方面和不同階段進(jìn)行的，是一種立體型的市場定位，小結(jié)如下：（1）以廣東、湖南、四川、湖北、貴州、上?？蛻魹橹饕哪繕?biāo)市場；（2）以近距離桂林市以及整個廣西為次要目標(biāo)市場，成為周末短期度假的中心；（3）以國內(nèi)旅游黃金周及帶薪假期出游者為主要目標(biāo)市場，發(fā)展成為國內(nèi)著名的度假圣地；（4）國內(nèi)與國際市場并重，通過與國際上著名的旅游公司合作，進(jìn)入全球分時度假體系，從而打入國際度假市場。第四章 項目開發(fā)原則和目標(biāo)一、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析（1）項目屬于十里畫廊景區(qū)的一部分，十里畫廊景區(qū)位于陽朔旅游圈的南部及桂林旅游圈的南部，是廣東的后花園。農(nóng)田與山水、村莊融為一體，構(gòu)成一幅美麗和諧的山水田園景觀。（3）景區(qū)及周邊接待配套設(shè)施尚不完善，未形成完善的休閑、度假、旅游的氛圍；機(jī)會（Opportunity）分析（1）桂林休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)的形成和加速發(fā)展為本項目的開發(fā)帶來了新的契機(jī)；（2）桂林國際旅游勝地建設(shè)的概念形成和深化提升了本項目的更高層次的可持續(xù)發(fā)展定位；（3）隨著經(jīng)濟(jì)增長、人民生活水平的提高，休閑度假旅游越來越受到大眾的歡迎；威脅（Threat）分析（1）與周邊鄉(xiāng)村旅游區(qū)如遇龍河景區(qū)、百里新村景區(qū)等存在一定程度上的競爭；（2）隨著十里畫廊的開發(fā)，生態(tài)環(huán)境可能會面臨一定程度的破壞；（3）開發(fā)周期較長，市場與客戶具有一定程度的不確定性；二、項目開發(fā)的原則以原生的自然、人與自然和諧共生的生態(tài)系統(tǒng)為依托，以深厚的文化背景為內(nèi)涵，以保護(hù)、改善、利用、提高相結(jié)合的基本原則為綱，把本項目打造成以休閑度假為重點，集休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強(qiáng)、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護(hù)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的生態(tài)旅游休閑度假園區(qū)，從而實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)人地的和諧統(tǒng)一。處理好項目開發(fā)和桂林國際旅游勝地建設(shè)的關(guān)系桂林國際旅游勝地建設(shè)是篇大文章，本項目應(yīng)該按照《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)桂林國際旅游勝地建設(shè)發(fā)展的若干意見》、《國際旅游勝地建設(shè)綱要》的指導(dǎo)意見和規(guī)劃要求做好開發(fā)，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。在不破壞環(huán)境的前提下，有規(guī)劃的、有指導(dǎo)的、有層次的科學(xué)開發(fā)。四、項目開發(fā)目標(biāo)力爭把本項目開發(fā)項目建成以休閑度假為重點，融休閑度假、根雕創(chuàng)意博覽、生態(tài)環(huán)保、現(xiàn)代創(chuàng)意農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強(qiáng)、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護(hù)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的生態(tài)旅游休閑度假項目。處理好水域環(huán)境保護(hù)與利用關(guān)系，促進(jìn)十里畫廊景區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)和諧。實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)人地的和諧統(tǒng)一。為此，在本項目總體規(guī)劃布局中應(yīng)堅持“以資源為依托，市場為導(dǎo)向，生態(tài)為主體”，結(jié)合陽朔旅游建設(shè)總體目標(biāo)，使規(guī)劃能夠利用十里畫廊景區(qū)特有的資源優(yōu)勢，整合山、水特色旅游資源，以“生態(tài)度假，觀光休閑”作為本項目的主體形象。景區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，景區(qū)生態(tài)保護(hù)是要盡可能保護(hù)度假區(qū)內(nèi)外的原生態(tài)環(huán)境，保護(hù)動植物的多樣化和文化的多樣性。突出資源