【正文】 的氣候?yàn)榈湫偷臒釒ШＱ髿夂?，℃，全年日照時(shí)間達(dá)到2563小時(shí)，年均降雨量達(dá)到1279毫米. 不利因素國(guó)外游客的吸引力不足 三亞還只是一個(gè)重要的國(guó)內(nèi)旅游目的地，2002年到訪旅客中，%。游客平均消費(fèi)下降 海南雖然游客數(shù)量連年上升，但平均每位游客當(dāng)?shù)叵M(fèi)額近年來有所下降。某現(xiàn)有設(shè)施：167。167。 一個(gè)1997年開業(yè)的海底世界某在建設(shè)施：167。 萬豪度假酒店，400間客房的高檔酒店，計(jì)劃2003年10月開業(yè)167。 在現(xiàn)有球場(chǎng)旁邊增加一個(gè)9洞高爾夫球場(chǎng)，預(yù)計(jì)2004或2005年開業(yè)167。 中心廣場(chǎng)改造翻新，新增一個(gè)5000座位的禮堂. 項(xiàng)目地點(diǎn)方位和周邊環(huán)境擬建項(xiàng)目地點(diǎn)西側(cè)是待開發(fā)沙灘，北面與一片1500畝的紅樹林保護(hù)區(qū)相連，東邊是在建的萬豪酒店，東北部與高爾夫球場(chǎng)一路之隔，南面是沙灘。 西面和對(duì)面將不再建設(shè)其他主要度假設(shè)施和開發(fā)項(xiàng)目，因此，擬建項(xiàng)目相比其他現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是最具隱蔽性的一個(gè)項(xiàng)目167。 和其他酒店相比，沒有明顯劣勢(shì)，同樣擁有優(yōu)質(zhì)的沙灘和水質(zhì)，同樣有幾個(gè)灣外島嶼作為天然屏障。因此，擬建項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)需要謹(jǐn)慎定位，如何避免這一方面的負(fù)面影響。但不可否認(rèn)，某的旅游市場(chǎng)還是會(huì)面臨以下挑戰(zhàn)：167。 除了高爾夫球場(chǎng)和度假設(shè)施，某尚缺乏其他輔助旅游發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施；167。 三亞的固定航班到了旺季，仍然不足以容納日漸增長(zhǎng)的游客；167。而且，目前對(duì)當(dāng)前旅游景點(diǎn)的促銷和宣傳還無法對(duì)國(guó)際客源市場(chǎng)構(gòu)成足夠的吸引力。某度假酒店市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)水平酒店出租率2001平均房?jī)r(jià)出租率2002平均房?jī)r(jià)凱萊72%59067%650天域68%56067%630假日60%58065%590金棕櫚45%52060%530環(huán)球城35%480天鴻68%55065%560平均%569%598資料來源：某“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告”. 客源分布和構(gòu)成2002年某競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)客源分布資料來源：某“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告”國(guó)內(nèi)高檔市場(chǎng)以及會(huì)議市場(chǎng)在客房預(yù)定以及會(huì)議組織方面開始避開旅行社的參與，因此，與前幾年相比，2002年通過旅行社方面進(jìn)行的酒店訂房急劇減少，常客市場(chǎng)（散客）在整個(gè)客源市場(chǎng)的比例增加。對(duì)照北京和上海等其他主要門戶城市，長(zhǎng)線市場(chǎng)的脆弱對(duì)三亞酒店市場(chǎng)潛在平均房?jī)r(jià)的提升構(gòu)成了挑戰(zhàn)。 國(guó)內(nèi)休閑和會(huì)議需求市場(chǎng)167。 來自韓國(guó)和日本的休閑市場(chǎng)，其次是歐美休閑市場(chǎng). 項(xiàng)目開發(fā)建議某認(rèn)為，酒店應(yīng)定位為高檔五星級(jí)，選擇世界頂級(jí)品牌并在現(xiàn)有酒店中樹立一個(gè)與眾不同的獨(dú)特形象，區(qū)別于其他即將開業(yè)的較低等級(jí)5星定位的喜來登、萬豪和香格里拉等項(xiàng)目。因此，某建議擬建酒店開發(fā)計(jì)劃如下： 1期2期3期計(jì)劃開業(yè)日期2006年1月2007年年中2008度假酒店1總客房數(shù)800間500間客房300350間客房度假酒店2250300管理品牌國(guó)際國(guó)際國(guó)際類型客房＋別墅客房＋別墅較多別墅，較少客房（依市場(chǎng)而定）資料來源：某“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告”. 預(yù)計(jì)使用率水平和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)擬建酒店一期（500間客房）預(yù)計(jì)滲透率水平年份市場(chǎng)滲透率指數(shù)平均房?jī)r(jià)指數(shù)20068311020079511020081031102009103110資料來源：某“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告”. 投資分析擬建項(xiàng)目預(yù)期投資假設(shè)內(nèi)部報(bào)酬率回收期每間房US$14,000%10年每間房US$12,000%8年資料來源：某“市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究報(bào)告”. 某報(bào)告總結(jié)167。報(bào)告認(rèn)為無論從國(guó)內(nèi)整體還是海南、三亞的旅游市場(chǎng)，未來均呈現(xiàn)上升的良好勢(shì)頭?；谀乘鸭Y料和預(yù)測(cè)判斷，擬建項(xiàng)目的收益率完全值得集團(tuán)進(jìn)行投資。 不利因素：某主要面對(duì)國(guó)內(nèi)游客，不利于消費(fèi)水平提升，因而短期內(nèi)建造超豪華酒店的市場(chǎng)尚不成熟、風(fēng)險(xiǎn)較高；擬建項(xiàng)目緊臨在建的萬豪酒店，未來酒店管理公司和品牌的選擇十分重要，將決定能否形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。某通過“關(guān)于集團(tuán)在cc建造高星級(jí)酒店的立項(xiàng)報(bào)告（送審稿）”和對(duì)集團(tuán)部分相關(guān)管理人員的訪談獲得了相關(guān)信息。集團(tuán)通過投資公司間接管控的模式設(shè)想主要考慮：167。 間接模式增加了可融資平臺(tái)，為集團(tuán)未來的投資增值和退出創(chuàng)造了更多、更靈活的選擇空間。. 最初的項(xiàng)目土地、投資量和融資安排設(shè)想 167。土地款將采用三年分期方式付清，但土地權(quán)證可以在合同簽署后獲得，即項(xiàng)目開工時(shí)可以將土地作為公司資產(chǎn)抵押貸款。167。其余為銀行貸款34070萬元；。167。167。167。完全能滿足三期項(xiàng)目需求。 集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)最終在投資公司和項(xiàng)目公司的股權(quán)均達(dá)到51%。總體來看，需投資密度呈上升趨勢(shì)。5. 某對(duì)某項(xiàng)目的理解和項(xiàng)目中可能的風(fēng)險(xiǎn)和問題. 某對(duì)某項(xiàng)目的理解. 某項(xiàng)目在集團(tuán)戰(zhàn)略中的意義符合集團(tuán)戰(zhàn)略 按照集團(tuán)三年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，集團(tuán)在2005年即將面臨大廈資源開發(fā)利用達(dá)到飽和的局面。如何在大廈資源飽和之前的短短3年間，利用品牌優(yōu)勢(shì)和軟件資源尋找和發(fā)掘出新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將競(jìng)爭(zhēng)力向大廈以外空間釋放，是一個(gè)十分緊迫的任務(wù)。君悅酒店目前在上海超5星級(jí)酒店中已經(jīng)占據(jù)了“領(lǐng)頭羊”的位置。上海豪華酒店經(jīng)營(yíng)管理的成功經(jīng)驗(yàn)十分有利于集團(tuán)形成酒店業(yè)務(wù)板塊，向國(guó)內(nèi)其他城市擴(kuò)張和延伸?；谶@樣的特征，集團(tuán)未來可能的酒店板塊需要形成不斷尋找發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)、項(xiàng)目投資、日常經(jīng)營(yíng)管理、合理退出的循環(huán)業(yè)務(wù)模式，支持集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)和收益。. 某項(xiàng)目的目標(biāo)和要求167。設(shè)立投資公司的間接模式可以增加一層融資平臺(tái)，放大財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，有利于降低集團(tuán)資金壓力，更大幅度的撬動(dòng)外部資源，無論是間接融資方式還是直接融資方式。 控制集團(tuán)綜合風(fēng)險(xiǎn)集團(tuán)作為“中國(guó)第一高樓”的所有人，股東方又主要由國(guó)內(nèi)大型國(guó)有集團(tuán)組成，具有比較知名的品牌和較高商譽(yù)；同時(shí)近年通過發(fā)行長(zhǎng)期債券等方式已使資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)費(fèi)用有所下降，現(xiàn)金流和利潤(rùn)情況也是連年上升。某項(xiàng)目中必須將自有資金的投入比例、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制、備用方案的準(zhǔn)備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范集團(tuán)綜合風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)生可能對(duì)集團(tuán)造成負(fù)面影響的各類事件的概率。 稅收政策：由于海南省目前不在享受國(guó)家稅收優(yōu)惠的特區(qū)范圍內(nèi)，在海南注冊(cè)公司所享有的稅收優(yōu)惠為當(dāng)?shù)卣o與的政策，優(yōu)惠范圍限于地稅部分。167。當(dāng)條件發(fā)生變化時(shí)，相應(yīng)應(yīng)急方案必須啟動(dòng)，否則可能造成不利社會(huì)影響。167。 167。中國(guó)南部其他主要旅游城市與海南的競(jìng)爭(zhēng)、周邊其他旅游景點(diǎn)與某的競(jìng)爭(zhēng)等將對(duì)旅游客源構(gòu)成威脅和替代，某目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱?？紤]到某項(xiàng)目準(zhǔn)備聘請(qǐng)國(guó)際知名的高檔酒店管理公司，其經(jīng)營(yíng)管理能力在一般條件下將保持在較高水準(zhǔn)，能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店管理公司選擇 由于目前某度假區(qū)內(nèi)已有若干家高檔酒店，而且不乏知名品牌，集團(tuán)所選擇的酒店管理公司的風(fēng)格和水準(zhǔn)能否區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者優(yōu)于其他對(duì)手，十分重要。167。初次合作雙方可能在經(jīng)營(yíng)理念、管理風(fēng)格、行為習(xí)慣等諸多方面有所不同，需要經(jīng)歷磨合。. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)某項(xiàng)目投資量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，過程中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)因素較多，主要有：167。利率的變動(dòng)將影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。 匯率風(fēng)險(xiǎn) 由于境外融資相對(duì)容易且成本較低，某項(xiàng)目未來實(shí)行境外融資時(shí)將面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，需考慮設(shè)計(jì)避險(xiǎn)工具降低風(fēng)險(xiǎn)。 融資風(fēng)險(xiǎn) 某項(xiàng)目中不確定因素較多，從而對(duì)資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。. 隨著項(xiàng)目進(jìn)度的推進(jìn)可能遭遇的具體風(fēng)險(xiǎn)和問題. 公司注冊(cè)階段167。 采用何種公司注冊(cè)形式及股東結(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目未來進(jìn)展167。 項(xiàng)目開工之前的資源準(zhǔn)備要求，如土地獲得、資金到位等167。 與酒店管理公司的協(xié)調(diào)167。 項(xiàng)目質(zhì)量和工期的把控167。 項(xiàng)目公司人員調(diào)整變動(dòng)167。 后續(xù)融資方案的設(shè)計(jì)和確定167。 某對(duì)管控模式提出建議167。167。 某建議了公司未來組織形式167。兩種方式都可行，操作上難度也不大，但綜合各方面因素比較，同時(shí)參考其他集團(tuán)公司模式，某建議采用設(shè)立投資公司的間接控制模式。對(duì)于多元業(yè)務(wù)投資的集團(tuán)公司，集團(tuán)對(duì)各業(yè)務(wù)板塊的管控多采用間接模式，主要考慮：167。 集團(tuán)的管理難度 一般情況下，各個(gè)板塊所屬行業(yè)各具特征，需要一個(gè)對(duì)行業(yè)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，如果采用直接模式，意味著集團(tuán)公司內(nèi)部需組建若干對(duì)應(yīng)于各個(gè)業(yè)務(wù)板塊的專業(yè)團(tuán)隊(duì)或部門且基本相對(duì)獨(dú)立，集團(tuán)的人員規(guī)模將較為龐大，同時(shí)進(jìn)一步增加集團(tuán)管理跨度?？紤]未來酒店板塊組成需要的核心投資管理公司，如果較早建立可以盡早盡快熟悉業(yè)務(wù)和項(xiàng)目以及培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)在投資關(guān)系上也較為直接。. 融資要求集團(tuán)希望以較少投入撬動(dòng)較大資金的設(shè)想，需要通過財(cái)務(wù)杠桿等手段實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，考慮未來可能的上市等融資途徑，單一的酒店業(yè)務(wù)不具備上市融資所要求的高增長(zhǎng)高回報(bào)特性，較難吸引投資方關(guān)注；而投資公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)豐富，其資產(chǎn)、收益情況相比項(xiàng)目公司具有更好的吸引投資人的背景。間接模式下，集團(tuán)主要管理投資公司，由其在當(dāng)?shù)刂苯庸芾?，反?yīng)、決策速度加快，且便于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司的問題。投資公司由集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資成立，項(xiàng)目公司由投資公司和集團(tuán)共同投資成立。 投資公司：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司的投融資和建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理。 項(xiàng)目公司：建設(shè)期負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，經(jīng)營(yíng)期負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)日常經(jīng)營(yíng)管理。以下三部分即為三個(gè)方面內(nèi)容的詳細(xì)展開，所有論述結(jié)構(gòu)均基于投資公司和項(xiàng)目公司兩層架構(gòu)間接模式。 股份有限公司和有限責(zé)任公司167。 股東構(gòu)成中是否有外部股東加入167。 項(xiàng)目進(jìn)度的時(shí)間要求167。 各種注冊(cè)方式的政策要求167。 對(duì)公司未來發(fā)展的影響某考慮了公司各種可能的組建形式的相關(guān)要求（詳見附件一），并結(jié)合上述條件進(jìn)行了分析比較，首先排除了一些可能，然后基于某項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程提出了分階段5星級(jí)項(xiàng)目投資公司和項(xiàng)目公司的組建方案建議，供集團(tuán)參考。 中外合資的投資公司形式由于國(guó)家相關(guān)政策對(duì)中外合資的投資公司注冊(cè)和資金投向要求較高，基本不考慮設(shè)立中外合資的投資公司。 項(xiàng)目公司為股份有限公司形式股份有限公司相比有限責(zé)任公司注冊(cè)手續(xù)復(fù)雜、信息批露要求高、有關(guān)部門的監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)格。. 項(xiàng)目啟動(dòng)階段公司組建方案方案原則167。167。167。167。. 公司組建形式投資公司：以內(nèi)資形式在海南注冊(cè)為有限責(zé)任的投資公司，股東方為集團(tuán)及其下屬企業(yè)。 方案結(jié)構(gòu)圖示100%海南三亞投資公司集團(tuán)及其下屬企業(yè)49%49%51%51%二期項(xiàng)目公司目一期項(xiàng)目公司目167。167。. 公司初始注冊(cè)資金投資公司注冊(cè)資金的用途主要是用于對(duì)項(xiàng)目公司的投資；項(xiàng)目公司注冊(cè)資金的用途主要是用于土地購(gòu)置和項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目分階段資金需求一期項(xiàng)目20032005年資金需求表（單位：萬元）項(xiàng)目公司一200320042005合計(jì)土地款5277所有相關(guān)費(fèi)用56702052011400投資需求109472697214332二期項(xiàng)目20032005年資金需求表（單位：萬元）項(xiàng)目公司二200320042005合計(jì)土地款1000所有相關(guān)費(fèi)用000投資需求1000283511340初始注冊(cè)資金建議167。167。具體初始注冊(cè)資金和每年度的追加值，集團(tuán)可以根據(jù)集團(tuán)資金安排予以決定。 考慮集團(tuán)的現(xiàn)金壓力、項(xiàng)目公司一定的資金彈性和操作便利性，建議在最低限度額度之上給與一定浮動(dòng)幅度，浮動(dòng)部分主要涵蓋一些變動(dòng)性較高的資金需求。 依照集團(tuán)在20032005年期間即一期項(xiàng)目建設(shè)期間，一期項(xiàng)目的建設(shè)資金和一、二期項(xiàng)目土地資金需求及融資安排，測(cè)算公司初始注冊(cè)資金方案，2005年以后的二期項(xiàng)目建設(shè)資金不予過早考慮。 測(cè)算將給出在上述資金需求情況下公司初始注冊(cè)資金可能的變動(dòng)范圍，即最低和最高出資金額間的范圍。 由于投資公司的注冊(cè)資金須用于兩個(gè)項(xiàng)目公司的投資，實(shí)際投資公司資產(chǎn)為項(xiàng)目公司股權(quán)，當(dāng)項(xiàng)目公司在建時(shí)，投資公司無法獲得貸款，因此計(jì)算時(shí)僅考慮項(xiàng)目公司使用50%的財(cái)務(wù)杠桿。 設(shè)定集團(tuán)對(duì)投資公司的投資為100%167。 項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，但利息部分由公司出資承擔(dān)，即實(shí)際負(fù)債率略低于50%167。 不考慮項(xiàng)目公司的開業(yè)流動(dòng)資金167。 集團(tuán)可以通過變更注冊(cè)資金方式籌集后年度項(xiàng)目所需資金計(jì)算方法和步驟167。 繼而按照持股比例推算投資公司注冊(cè)資金額和集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司的出資額167。 再加總得到集團(tuán)總出資額最低出資額方案項(xiàng)目公司均只準(zhǔn)備第一年即2003年的投資需求資金，則一期項(xiàng)目公司 10947萬元二期項(xiàng)目公司 1000萬元167。 追加貸款利息，則自有資金即注冊(cè)資金為一期項(xiàng)目公司 5736萬元二期項(xiàng)目公司 524萬元167。 投資公司注冊(cè)資金為3192萬元（2925＋267）167。 最高出資額方案167。 運(yùn)用50%銀行貸款，則自有資金為一期項(xiàng)目公司 26126萬元二期項(xiàng)目公司 7587萬元167。 按出資比例推算集團(tuán)和投資公司出資額，則集團(tuán)對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 13990萬元投資公司對(duì)一期項(xiàng)目公司出資 14562萬元集團(tuán)對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 3953萬元投資公司對(duì)二期項(xiàng)目公司出資 4114萬元167。 集團(tuán)總出資為36619萬元（13990＋3953＋18676）二期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金8067萬元3953萬元49%13990萬元49%4114萬元51%14562萬元51%18676萬元100%一期項(xiàng)目公司注冊(cè)資金28552萬元海南三亞投資公司注冊(cè)資金18676萬元集團(tuán)及其下屬企業(yè)方案圖示總出資額36619萬元