【正文】 1）市場方面對市場供求的考量供 應(yīng)狀況◎ 黃山整體房產(chǎn)形勢的走好，使周邊城市客群對區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展看好；◎ 高標(biāo)準(zhǔn)的旅游經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)帶來境內(nèi)外高消費(fèi)群，增加對高端物業(yè)產(chǎn)品的需求；◎ 黃山資源的唯一性、不可再生性及不可復(fù)制性成為產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)生存發(fā)展的天然平臺，更強(qiáng)烈吸引著一貫對其情有獨(dú)鐘的上海、江浙客戶群在此置業(yè)。 由于黃山區(qū)豐富的旅游景觀資源及人文優(yōu)勢，板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品以度假、投資型為主，建筑風(fēng)格上可多采用歐陸風(fēng)格；216。2．賣點(diǎn)：216。 產(chǎn)品的雷同，使市場競爭激烈程度日益加?。?16。 黃山度假受季節(jié)影響，在時(shí)間上具有明顯限定性特點(diǎn)，在這種前提下，某些附加內(nèi)涵單薄的產(chǎn)品，其度假概念就略顯空洞，降低了整個(gè)物業(yè)的品質(zhì)；其次，某些產(chǎn)品在規(guī)劃初衷上面面俱到，又僅以“大面積”來體現(xiàn)舒適性，而沒有從空間結(jié)構(gòu)的合理性著手，反而削弱了其作為度假產(chǎn)品的使用特點(diǎn)，造成總價(jià)過高，性價(jià)比削弱。1． 體量：2． 地形：3． 地貌：4． 旅游經(jīng)濟(jì)中心：5．分析： 地塊條件區(qū)域條件2） 3）產(chǎn)品方面在研究產(chǎn)權(quán)式酒店的單體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該把它放到整個(gè)市場宏觀需求趨勢的發(fā)展方向上去考慮，同時(shí)又要把它放在一個(gè)特定項(xiàng)目市場定位的微觀環(huán)境中去設(shè)定，簡言之，以銷定產(chǎn)和度身定制是設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店的必由之路。力求突破以往“黃山旅游概念”（景觀概念、人文概念、旅游概念、度假概念、投資概念……）與仿造五星級酒店的風(fēng)格累加，對度假、投資型酒店所倡導(dǎo)的生活理念進(jìn)行深入剖析，“引領(lǐng)一種全新的的度假、投資風(fēng)尚”，以滿足和引導(dǎo)產(chǎn)品最終使用者的需求為目標(biāo)，賦予產(chǎn)品全新的投資（迷你型、低總價(jià)、零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)……）概念和度假生活中人的“五感+一動”概念，形成一個(gè)復(fù)合型的新型度假、投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，將產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來，才是本案最有力的定位方向。復(fù)合型度假、投資概念：216。 致力于景觀旅游的大力發(fā)展，并通過營造主題度假系統(tǒng)，將以往“游+玩”的表層度假轉(zhuǎn)為 “五感+一動”式的新度假、投資概念。因此在單體的設(shè)計(jì)上圍繞度假酒店的使用特點(diǎn)做文章，相應(yīng)減少次要空間（會客空間、烹飪空間、就餐空間、配套空間等）的面積，或通過對幾個(gè)次要空間進(jìn)行合理整合來降低單體面積，在不影響度假居住品質(zhì)的前提下，讓每一平方的面積都得到充分利用而不閑置。◎全方位四季體驗(yàn)全方位——我們提出“五感+一動”的全新度假、投資概念，即調(diào)動全身細(xì)胞及感官，完全投入放松的主動式度假方式，強(qiáng)調(diào)人的參與性，與自然的互動性，這種度假觀必將引領(lǐng)一種風(fēng)暴式的度假風(fēng)潮。二．案名建議1．推薦案名黃山◎ “四季”體現(xiàn)的是本案與眾不同的全季節(jié)度假概念，同時(shí)“四季”二字又充滿了生機(jī)與活力，給人一種清新向上的感覺，別有一番風(fēng)情?！?從讀音上來看“黃山◎ 從聯(lián)想的層面上來看，“黃山2）概念延伸◎本項(xiàng)目意欲完善“四季假日”概念，擴(kuò)容“春季、夏季、秋季、冬季黃山”概念，讓人們體驗(yàn)一個(gè)新的，更全面的黃山度假旅游生活，乃至重新認(rèn)識黃山，將本案上升到城市名品的高度?！?交通特征：“兩山一湖”區(qū)域的門戶，205國道、1021322省道及銅黃高速公路等交錯穿過，交通方便快捷。結(jié)論1：本案作為度假、投資產(chǎn)權(quán)式酒店在地段上相對真正黃山旅游風(fēng)景區(qū)度假樓盤略處優(yōu)勢，外部景觀、交通方面也略處上風(fēng)，四星級建造更能體現(xiàn)本案星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。綜上所言，可以肯定本案在整體的產(chǎn)品塑造上，還有一定的提升空間。2）競爭樓盤的價(jià)格考量結(jié)論2：可以從同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查來分析；本區(qū)域的均價(jià)應(yīng)在多少之間，附帶特殊賣點(diǎn)的項(xiàng)目能達(dá)到多少以上，規(guī)模性及產(chǎn)品高附加值是提升價(jià)格的主要因素?！蚴袌觯狐S山整個(gè)城市的發(fā)展，黃山旅游風(fēng)景區(qū)資源可持續(xù)開發(fā)利用，對外省市人口的吸引力增強(qiáng)；旅游中心的開發(fā)完善吸引更多境內(nèi)外高消費(fèi)客群進(jìn)駐，都預(yù)示著投資不動產(chǎn)市場需求有很大潛力。2．本案產(chǎn)品定位的結(jié)合本案在產(chǎn)品定位上明確了“緊致感度假空間◆全方位四季體驗(yàn)”的概念，因此價(jià)格定位應(yīng)與產(chǎn)品定位進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，以“新一代度假、投資酒店”＋“復(fù)合型度假、投資概念”的標(biāo)準(zhǔn)為本案進(jìn)行價(jià)格上的定位。在概念營造上：充分發(fā)揮“四季黃山”產(chǎn)權(quán)式度假酒店的新理念，為項(xiàng)目在定價(jià)上突破市場平均價(jià)格，提供意識形態(tài)上的支持。（符合本案價(jià)格特征）◎ 對黃山的投資較認(rèn)同，對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資有感性認(rèn)識；同時(shí)，對市場有高度洞察力，看好黃山發(fā)展前景。（符合本案度假型產(chǎn)品特征）◎ 不僅追求物質(zhì)生活的高檔，而且追求精神生活的高品位。2）產(chǎn)品主義――對準(zhǔn)分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，出擊市場。2．切入與激活1）切入時(shí)機(jī)概念上的把握，找準(zhǔn)面市的切入點(diǎn)和切入時(shí)間。3．營銷思路三大版塊 二線作戰(zhàn) 三線一體 點(diǎn)線結(jié)合1）十六字作戰(zhàn)綱要◎三大版塊：整盤考慮宣傳重點(diǎn)在預(yù)認(rèn)購期和開盤期：本案的主要營銷推廣由“預(yù)約四季黃山”、“感受四季黃山”、“體驗(yàn)四季黃山”三大版塊構(gòu)成。一線——人際線：現(xiàn)場銷售人員的營銷和推廣及內(nèi)部口碑，以人為載體二線——活動線：以事件為手段，使消費(fèi)者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播三線——廣告線：以報(bào)紙、電視為載體，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢。2）推廣策略◎課題研究通過以上的產(chǎn)品分析和市