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ag亞游ag集團我國旅游地產(chǎn)設計研究報告-在線瀏覽

2025-06-30 06:56本頁面
  

【正文】 一震。由于海南南部沿海風景秀麗,每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假,因此,此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主,且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。由于本土消費能力有限,地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。 海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。 香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議,共同投資100億元。   此外,香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設計,建成面向國際和內地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū),其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣,富力也擬投資10億元建設綜合型度假村。 (五)旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱 旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因 (1)居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求 一般說來,一個城市人均GDP超過5000美元,就有龐大的休閑度假市場,而縱觀國內幾個發(fā)達的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。 中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡,度假客群的急劇增長為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的需求,是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。 國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢,2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44%。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念,不僅僅是普通的酒店,也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等,城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。從而導致城市房產(chǎn)價格的不斷上升,而作為郊區(qū)或農村的旅游地產(chǎn)。 城市房產(chǎn)價格的不斷走高,旅游房產(chǎn)相對較好的生態(tài)品質和較低的房產(chǎn)價格,形成了一定的需求。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。不僅在郊區(qū)而且在農村也得到了發(fā)展。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大,一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔,但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設,郊區(qū)的大批量的農家樂很多是由當?shù)卮迕駚斫ㄔO,大部分產(chǎn)權式酒店的投資對象是發(fā)達地區(qū)的普通市民。 以雅居樂為例,雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業(yè)后,年內又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店,其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達2萬多畝,將沿著海岸線建設3個高爾夫球場和6家頂級酒店。 區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實力不是太深厚,但在當?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力,因此往往能結合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。西安曲江新城占地47平方公里,是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項目,開發(fā)商西安高科集團是本地頗有實力的房地產(chǎn)企業(yè)。其開發(fā)商置信房產(chǎn)也是本地的開發(fā)商,將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。 在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前,中國已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū),在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展,這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn),主要集中于酒店特別是產(chǎn)權式酒店。 旅游關聯(lián)企業(yè)的投入。 酒店原來只是純粹作為住宿接待設施,雖然收益穩(wěn)定但比較慢,而產(chǎn)權式或分時度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢,因而受到了酒店經(jīng)營者的青睞。 在旅游利好的刺激下,許多資金加速介入,如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿易的公司,在獲得第一桶金后,紛紛進軍旅游地產(chǎn),取得了巨大的成功。 一般說來,任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設施,有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內容,包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。因為旅游商業(yè)能帶來直接的收益,而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個很好的旅游吸引物,具有重要的旅游觀賞價值。 產(chǎn)權式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進行了很好的結合,對開發(fā)商來說可以實現(xiàn)一次性收回投資。 從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺,產(chǎn)權式酒店星羅棋布。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。 特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源,通過人為建設批量和成規(guī)模的休閑度假設施來形成一個集中的休閑旅游目的地,通過人氣的營造來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。 在中國,特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn),從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn),到內蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項目。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。 超級復合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn),旅游主要作用是營造一個環(huán)境,通過環(huán)境的改造達到提升土地價值的目的,在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城,北京的長城腳下的公社也是一個旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。 旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進,新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。 傳統(tǒng)的農家樂小而分散,并且難以保證質量,部分開發(fā)商通過按農家模式建設成片建筑,然后再出租或出售給經(jīng)營方所形成的房地產(chǎn)。 旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費,客戶購買非常理性,因此如果不針對客戶在做獨到的策劃,將很難引起消費者的興趣,前期策劃至關重要。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷,而是根據(jù)當?shù)匚幕M行了修改。海南的許多地產(chǎn)項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進行相連。 聚焦中國中心城市。北京、上海和廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市是重點銷售對象。 全國性市場。 海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對全國的客源,包括內蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。 旅游地產(chǎn)的價格取決于兩個因素,一個是資源品位的高低,資源品位越高的地方,其旅游地產(chǎn)價值越大,反之就越少。 海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟,但是旅游地產(chǎn)的價格以知名度最高的三亞為最,均價達到6000元/平方米,文昌等地價格在4000元/平方米左右。 在距離長三角和珠三角的核心城市越近的地方,價格越高,如周莊的旅游地產(chǎn)價格達到8000元/平方米,而距離南京較近的安徽滁州,其精裝修的旅游地產(chǎn)價格在4000元左右,矛山的旅游別墅價格最低是2600元/平方米。 總體上說目前國內的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強施的品牌,基本處在項目階段。另一方面是獲得資源,對于旅游地產(chǎn)開發(fā),各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況,為社會帶來不穩(wěn)定因素,因此品牌開發(fā)商更容易獲得當?shù)卣恼J可,更容易以較低的代價獲得當?shù)氐膬?yōu)質資源。而一些產(chǎn)權式酒店,品牌的形成還處于緩慢的積累,還需要很長的時間。 三、旅游地產(chǎn)的市場分析 (一)總體蛋糕。 未來十年按家庭計算:2500億元 2006年,中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速,各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權酒店等產(chǎn)品開始興起。五合國際預計,在未來10年,中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權益,按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)計,就將產(chǎn)生2500億元的市場額度。7萬億元 國家統(tǒng)計局2004年指出,21世紀前10年到20年間,將是中國中產(chǎn)階層形成的重要時期。7萬人未來十年每人按1萬元計算,那么未來十年的總體蛋糕是1。 未來十年后的市場蛋糕:6。就是說美國25%屬于中產(chǎn)。25億人,每人按2萬元消費計算,那么總的市場蛋糕是6。 市場蛋糕的理性分析。但如果一個中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬元有點偏高,因為旅游度假不僅僅是房產(chǎn),還有交通、餐飲等消費。當然,旅游的產(chǎn)的消費沒有包括,外國人在中國消費的房產(chǎn)也有一定的市場,兩相抵消。 所以要說中國旅游產(chǎn)地的市場蛋糕,6。 (二)需求心理分析 休閑度假型心理。因此經(jīng)濟發(fā)展到一定程度,休閑度假將成為一種基本點的需求。 投資型心理。另一個是資源的不可再生性。 炫耀型心理。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求,而一些社會金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級設施,如阿聯(lián)酋迪拜的七星級帆船酒店,每個入住的客人都會感到是一種榮耀。 養(yǎng)老型心理。但退休后居住在風景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。 商務交際型心理。同時商務談判如果放在風景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松,達到增加成功機遇的目的。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展,旅游度假將成為一種時尚,旅游房產(chǎn)也將會成為一種禮品。 (三)營銷中出現(xiàn)的幾個亮點 深度營銷 深度營銷,就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎上,以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認同為目標,從關心人的顯性需求轉向關心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。它強調將人文關懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設計到產(chǎn)品銷售的整個過程之中,乃至產(chǎn)品生命周期的各個階段。 旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費者進行互動成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關注大的概念和定位,更關注費者消費的每一個細節(jié)。 如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關注老年的每一個細節(jié),后來經(jīng)過網(wǎng)上大規(guī)模調查,許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因此該產(chǎn)品在設計中將小孩的度假元素增加了進去,大大增強了產(chǎn)品的吸引力。 所謂精細化營銷是企業(yè)恰當而貼切地對市場進行細分,并采取精耕細作式的營銷操作方式,將自己的市場做深做透,進而獲得預期效益,既是一種戰(zhàn)略導向又是一種策略推進。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對南京市場主要是投資客戶,于是與南京某樓盤實現(xiàn)聯(lián)合營銷,讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資,拓寬了投資者的投資渠道,取得了不錯的效果。 單一賣點營銷是指抓住某一個消費者關注的核心賣點,以較低成本的方式向消費者進行持續(xù)推介,達到銷售的目的。如山東威海某海邊樓盤,一個核心的特點是總體價格低廉,并且距離海邊較近,南京大部分白領都是潛在的消費對象。 四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析 (一)產(chǎn)權式酒店、別墅。而投資者本人并不需要費神去經(jīng)營自己所投資的酒店客房,只要將其委托給酒店管理公司即可,由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營,而投資者本人可以獲得年度客房紅利。 產(chǎn)權式酒店作為產(chǎn)權式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結合,整合了多種資源優(yōu)勢,是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點,前景非常光明。但是,因為目前中國的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范,產(chǎn)權酒店作為二者的結合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期,相應的法律、法規(guī)尚不明確。產(chǎn)權式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理,他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力,合理運用酒店的資源,從而更為有效的保障投資者利益。 (2)投資功能 由于產(chǎn)權式酒店本質上還是一個旅游產(chǎn)品,通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益,投資者可以獲得一定的回報,因而具有投資功能。 (3)快速收回投資的功能 這是針對開發(fā)商來說的,如果開發(fā)商經(jīng)營普通酒店,投資回收較慢,而做產(chǎn)權式酒店,酒店功能沒有發(fā)生變化,但可以一次性收回投資,因而受到投資商的青睞。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營比較成功的例子。 該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng),華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游,獲得巨大成功,其隨后的土地價值得到極大提升,目前在深圳,華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產(chǎn)。 復合型社區(qū)產(chǎn)品價值提升的原因。環(huán)境的提升大大提升了土地的價值。 (3)完善的配套 土地的價值與周邊的配套緊密相連,而郵政、電信、銀行、學校等配套的完善需要一定的人口做基礎,這些人口包括流動人口和常住人口,旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口,在利益的驅動下,配套會加速完善,從而帶來土地的升值。 高尚復合型社區(qū)在中國發(fā)展現(xiàn)狀。 (三)時權酒店 時權酒店就是分時度假,消費者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費權利。在未來的三五年,不會是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。 我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老,城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。 隨著中國老齡化的到來,這個市場將日益龐大,而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。 功能 (1)養(yǎng)老功能 養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題,也能解決老人的心理問題,而且由于地處郊區(qū),價格不貴。 養(yǎng)老公寓在國內的發(fā)展。 目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品,眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。 獨立產(chǎn)權客棧本質上與產(chǎn)權式酒店公寓一樣,但目前產(chǎn)權式酒店眾多的公共設施如大堂、餐廳等歸屬不明,因此產(chǎn)權式酒店實質是產(chǎn)權式客房。 產(chǎn)權式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內,以中西部為多,如云南麗江和湖南鳳凰等。 農家樂近年來發(fā)展非??欤饕墙紖^(qū)的農民給自駕車客人提供農家食物和居住服務的一種旅游。而度假酒店雖然硬件和軟件設施具有保障,但是有點接近于大都市的感覺,游客同樣感到不滿意。而通過將這些具有濃厚農家氣息的升級版農家樂進行出售,就是農家樂旅游地產(chǎn)。 參與性、體驗型旅游是今年來熱點,哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至,由滑雪、沖浪和漂流等運動形成了運動型度假村。
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