【正文】 3 1 0 . 0 4 1 0 . 0 5 1 0 . 0 6 1 0 . 0 7 1 0 . 0 8 1 0 . 0 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 10100020223000400050006000銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售價(jià)格% 10年 8月市場(chǎng)需求被大量釋放，供求比為 1： ,達(dá)到今年頂點(diǎn)， 4月及 10月均未售到新政影響而出現(xiàn)回落。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：新聯(lián)康信息平臺(tái)） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 11月沈陽(yáng)房?jī)r(jià)同比漲幅 全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行情況發(fā)布，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)同比連續(xù) 9個(gè)月上漲。不過(guò)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)并未與全國(guó)保持同步，正好相反， 11月份沈陽(yáng)房?jī)r(jià)同比上漲%，連續(xù) 9個(gè)月上漲，這一漲幅創(chuàng)下了年內(nèi)新高 ，在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市排名第二位。 （信息來(lái)源：遼沈晚報(bào)） 5. 20%6. 45%0. 30%8. 00%7. 90%7. 20%7. 00%6. 90%6. 40%3. 80%2. 50%2. 70%0. 20%1. 10%0. 70%0. 40%0. 40%0. 60%1. 20%1. 60%1. 40%0. 10%1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月同比 環(huán) 比111月沈陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 西安 沈陽(yáng) 武漢 大連 哈爾濱 青島 濟(jì)南 長(zhǎng)春 廈門(mén) 寧波 南京 成都 杭州 深圳 廣州 10.3% 8.0% 7.8% 7.4% 6.3% 6.3% 5.6% 3.8% 2.8% 2.7% 2.4% 2.4% 2.4% 2.0% 0.2% 15個(gè)副省級(jí)城市房?jī)r(jià)同比漲幅情況 沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析 2022年市場(chǎng)表現(xiàn) 2022年沈陽(yáng)市同比漲幅位列 15個(gè)副省級(jí)城市第二名，且同比連續(xù) 9個(gè)月上漲，可以看出沈陽(yáng)正在逐步發(fā)力，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭高漲。中國(guó)社科院 8日發(fā)布 《 住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告 》 ，今年我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)泡沫程度過(guò)大。 11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在 30%50%之間， 8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在 10%30%， 9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在 10%以內(nèi) 。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 0501001502002503003504004505006 0 以下 6 0 9 0 9 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上2022年 2022年沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析 2022年市場(chǎng)表現(xiàn) 0501001502002503003 0 0 0 元以下 3 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0 以上2022年 2022年成交結(jié)構(gòu) — 面積 成交結(jié)構(gòu) — 單價(jià) 2022年從成交面積來(lái)看，市場(chǎng)仍然是以 6090平的剛需產(chǎn)品為主，但 90120的產(chǎn)品有了小幅的增長(zhǎng)，說(shuō)明沈陽(yáng)正逐步從剛需向首改需要轉(zhuǎn)變。說(shuō)明沈陽(yáng)正在逐步告別低價(jià)時(shí)代，向高價(jià)時(shí)代邁進(jìn)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：新聯(lián)康信息平臺(tái)） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 高端項(xiàng)目，價(jià)格將突破兩萬(wàn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 2022年價(jià)格 2022年價(jià)格 漲幅 變化趨勢(shì) 金地濱河國(guó)際 渾南 4300元 6300元 46% ↗ 華潤(rùn)凱旋門(mén) 鐵西 6500元 13000元 100% ↗ 世茂五里河 和平 9000元 11000元 22% ↗ 萬(wàn)恒領(lǐng)域 大東 4800元 5900元 23% ↗ 萬(wàn)科魅力之城 于洪 5300元 7000元 32% ↗ 各熱點(diǎn)區(qū)域典型項(xiàng)目的年均漲幅均達(dá)到了 20%以上，漲幅超出全市的平均水平，充分印證了市場(chǎng)持續(xù)向好，價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)。 2022年高端項(xiàng)目將繼續(xù)增加，過(guò)兩萬(wàn)元的項(xiàng)目也將紛紛入市，勢(shì)必將沈陽(yáng)房?jī)r(jià)再一次推高。 沈陽(yáng)大市場(chǎng)分析 城市別墅空港板塊蒲河板塊棋盤(pán)山板塊新興類(lèi)城市板塊空港板塊板塊分布及屬性 城市別墅 產(chǎn)品：為雙拼及聯(lián)排 面積段： 265320 聯(lián)排： 1300016000元 /平 雙拼 :1800020220元 /平 城市別墅項(xiàng)目分布較散，不集中在某一固定區(qū)域 新興類(lèi)城市板塊 產(chǎn)品：聯(lián)排及升級(jí)產(chǎn)品 面積段： 320350 聯(lián)排： 60007000元 /平 沈北作為新興的板塊，周邊配套不夠齊備，所以我們將其定義為新興類(lèi)城市別墅 棋盤(pán)山板塊 產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排及升級(jí)產(chǎn)品 面積段：聯(lián)排 220240 獨(dú)棟 510580 升級(jí)產(chǎn)品 370580 聯(lián)排： 900016000元 /平 獨(dú)棟 :1500028000元 /平 升級(jí)產(chǎn)品： 1400015000 公認(rèn)的高端別墅區(qū) 蒲河板塊 產(chǎn)品：聯(lián)排及升級(jí)產(chǎn)品 面積段： 240340 聯(lián)排： 50007000元 /平 升級(jí)產(chǎn)品 :1000012022元 /平 新興經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū) 空港板塊 產(chǎn)品：聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟 面積段：聯(lián)排 256270 雙拼 290 獨(dú)棟 4001200 聯(lián)排： 700010000元 /平 雙拼 :12022元 /平 獨(dú)棟： 1100015000 沈陽(yáng)別墅起源地，以空港為依托，產(chǎn)品形式落后，已逐步淡出市場(chǎng) 滟瀾山及香醍漫步項(xiàng)目品質(zhì)高于片區(qū)屬性，應(yīng)該跳出區(qū)域，對(duì)比全市 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)概況 2 0 1 0 年主要項(xiàng)目成交與上市及庫(kù)存200 192165127769246720270959827385133733691406131 27109661730514870105281289713603110051516414351110821241413690106750501001502002503003504004505001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02022400060008000100001202214000160001800020220上市及庫(kù)存（套） 成交（套） 均價(jià)（元/ 平）別墅市場(chǎng)并沒(méi)有像整體市場(chǎng)一樣出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量整體呈上漲趨勢(shì)，成交量對(duì)比 09年卻有所下滑，表現(xiàn)為供大于求，主要原因是別墅市場(chǎng)出現(xiàn)分化，品質(zhì)項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)型別墅逐漸退市。 ， 0809年出現(xiàn)了成交快速增長(zhǎng)， 2022年隨著低品質(zhì)別墅項(xiàng)目的退市，成交出現(xiàn)回落，市場(chǎng)份額有限。金額頭名是保利，單價(jià)首位為萬(wàn)科。 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 2022年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè) 序號(hào) 所屬板塊 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 蘭喬圣菲 棋盤(pán)山板塊 2 保利 棋盤(pán)山板塊 3 世茂爵世山 棋盤(pán)山板塊 4 新希望 棋盤(pán)山板塊 5 棋盤(pán)山 1號(hào)二期 棋盤(pán)山板塊 6 中旅藍(lán)爵公館 棋盤(pán)山板塊 7 榮盛 道義板塊 8 嘉潤(rùn)香麓山 蒲河板塊 9 琥珀灣 棋盤(pán)山板塊 10 三盛頤景園 北部板塊 11 恒基金河灣 蒲河板塊 12 中海龍灣 南部板塊 13 奧園國(guó)際城 南部板塊 14 金地長(zhǎng)青灣 南部板塊 去化庫(kù)存 獨(dú)棟 12套 六期新推聯(lián)排升級(jí)產(chǎn)品 94套 新推聯(lián)排 28套，類(lèi)獨(dú)棟 50套 推出庫(kù)存 38套 推出 60套聯(lián)排，小獨(dú)棟 30套，大獨(dú)棟 3套 去化庫(kù)存雙拼（合院） 新推二期，產(chǎn)品為雙拼，首次推出約 80套 新推聯(lián)排及雙拼，約 70套左右 新推五期聯(lián)排 30套 預(yù)計(jì)推出 30套雙拼， 20套聯(lián)排 類(lèi)獨(dú)、雙拼及聯(lián)排共約 46套 推出 30套類(lèi)獨(dú)棟， 20套聯(lián)排， 4套雙拼 去化庫(kù)存獨(dú)棟 38套，聯(lián)排 18套 推出二期聯(lián)排 40套 去化一期庫(kù)存聯(lián)排 30套 ，上半年主要以去化庫(kù)存為主， 5月開(kāi)始陸續(xù)有新品推出，推出多為聯(lián)排及類(lèi)獨(dú)產(chǎn)品，主要目的是避開(kāi)與 2022年類(lèi)似的集中開(kāi)盤(pán)，緩解競(jìng)爭(zhēng)壓力 2022年，主要項(xiàng)目上市套數(shù)預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到 800套左右，可見(jiàn)全市別墅市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng) 3. 像蘭喬、保利等標(biāo)桿項(xiàng)目將逐步退市；產(chǎn)品供應(yīng)多為聯(lián)排、雙拼及聯(lián)排升級(jí)產(chǎn)品，純獨(dú)棟為市場(chǎng)稀缺 2022年從 5月開(kāi)始將會(huì)陸續(xù)推出新品，上市產(chǎn)品以聯(lián)排為主，供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 龍湖怎么了？？??！ 項(xiàng)目及目標(biāo)分析 A. 2022年項(xiàng)目回顧 B. 沈陽(yáng)龍湖項(xiàng)目分析 C. 龍湖兩項(xiàng)目目標(biāo)分析 龍湖項(xiàng)目分析 大盤(pán)入市操作模式 開(kāi)發(fā)商 單盤(pán)體量最大 （萬(wàn)平） 線上推廣 線下推廣 中海 280 長(zhǎng)白島拍得地王導(dǎo)入品牌 競(jìng)得車(chē)輛廠及荷蘭村兩塊地王實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng) 集中報(bào)廣、路旗 榮盛 25 品牌導(dǎo)入 三盤(pán)聯(lián)動(dòng) 報(bào)廣 紅酒品鑒會(huì) 中秋業(yè)主賞月晚會(huì) 華潤(rùn) 90 國(guó)企實(shí)力主打品牌 四盤(pán)聯(lián)動(dòng)網(wǎng)站開(kāi)通 故宮全球招商活動(dòng) 魯豫有約華潤(rùn)凱旋門(mén)品鑒會(huì) 路旗、高炮 Burberry新品發(fā)布會(huì) 恒大 200 密集的報(bào)廣投放 114報(bào)號(hào)植入品牌 邀請(qǐng)成龍、范冰冰等明星暖成活動(dòng) 龍湖 266 路旗、報(bào)廣 行銷(xiāo)模式 苗圃公園游園會(huì) 名車(chē)及奢侈品展 大地藝術(shù)節(jié) 在沈陽(yáng)大盤(pán)集中以線上的強(qiáng)勢(shì)推廣宣導(dǎo)品牌，龍湖則反之，以線下為主，缺少大盤(pán)氣勢(shì) 【 龍湖屬于大盤(pán)，缺少線上活動(dòng)，不同于其他大盤(pán)操作模式，效果不佳 】 龍湖項(xiàng)目分析 2022年龍湖營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 搜房廣告 ? 14月，主要以積累客戶為主 ? 5月，開(kāi)始主動(dòng)約訪客戶，為客戶介紹產(chǎn)品及園區(qū)特色，派發(fā)戶型圖 ? 6月，開(kāi)始開(kāi)展一些活動(dòng)，及報(bào)廣宣傳， 6月 12日 16日苗圃公園開(kāi)放邀請(qǐng)客戶到訪 ? 6月 26日售樓處開(kāi)放，當(dāng)天到訪在 100組客戶左右 ? 7月，開(kāi)展活動(dòng)，邀請(qǐng)客戶到訪， 7月 3日大地藝術(shù)節(jié)，到訪在 200組左右， 7月 17日樣板區(qū)開(kāi)放， .頂級(jí)豪車(chē)展 ? 8月 7日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出 60套，認(rèn)購(gòu) 42套 ? 8月 15日正式開(kāi)盤(pán)，加推 40套房源，當(dāng)天去化 20套 ? 開(kāi)盤(pán)后，去化情況較差，基本沒(méi)有持續(xù)銷(xiāo)售 苗圃公園開(kāi)放 雖然在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行了推廣及客戶積累活動(dòng)，但并沒(méi)有真正的實(shí)現(xiàn)品牌落地，開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售情況也急轉(zhuǎn)直下 【 推廣力度不夠，以線下活動(dòng)為主，缺少線上活動(dòng)，品牌未落地 】 城市 單盤(pán)最大體量（萬(wàn)平） 賣(mài)點(diǎn) 景觀鑒賞期（月） 進(jìn)入城市年限 項(xiàng)目數(shù)量 城市級(jí)別 北京 19 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 7 8 10 直轄市 上海 15 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 全年 3 4 直轄市 重慶 19 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 10 16 21 直轄市 西安 中式產(chǎn)品 成熟的高端區(qū)域 6 3 6 二線城市 成都 25 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 10 6 10 二線城市 沈陽(yáng) 66 景觀 5 1 2 二線城市 分析 沈陽(yáng)項(xiàng)目 體量最大 龍湖的賣(mài)點(diǎn) 體現(xiàn)最少 景觀觀賞期 最短 城市進(jìn)入時(shí)間 最短 項(xiàng)目最少 城市級(jí)別較低 龍湖項(xiàng)目分析 龍湖各城市項(xiàng)目對(duì)比 相比于其他城市，龍湖地產(chǎn)在沈陽(yáng)的優(yōu)勢(shì)被減弱。 HOT！ HOT！ 2 0 1 0 年別墅成交比例97%3%商品房 別墅2022年沈陽(yáng)商品房成交 1500萬(wàn)平方米，別墅成交 39萬(wàn)平方米，占總成交的 3%，別墅客戶有限且存在地源性。 VS 對(duì)于沈陽(yáng)的客戶，分清誰(shuí)是李逵，誰(shuí)是李鬼了嗎？？？ 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 龍湖項(xiàng)目分析 存在的問(wèn)題 以小盤(pán)思路操作大盤(pán) ︱ 沒(méi)有以品牌支持銷(xiāo)售 ︱ 以銷(xiāo)售結(jié)果為導(dǎo)向 ︱ 前期推廣體系不系統(tǒng) Q1：品牌缺少持續(xù)推廣，品牌沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)落地 Q2：線下推廣為主，以小盤(pán)之心度大盤(pán)之腹，缺少氣勢(shì) Q3：龍湖的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在沈陽(yáng)被弱化，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重 Q4：兩項(xiàng)目所在區(qū)域均不屬于熱點(diǎn)板塊，不被客戶認(rèn)可 兩項(xiàng)目總體量約 5000畝， 2022年總銷(xiāo)售目標(biāo) 18億元，