【正文】 及發(fā)展： “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。根據(jù)本市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟示與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。在去年本市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。本市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。沿一馬路兩側(cè)是本市開發(fā)的商品住宅區(qū)黃金地段，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。本市屬皖北地區(qū)的重要煤城之一，近年來煤炭銷售旺盛，為某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐，人口聚集效應(yīng)進(jìn)一步升華，發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)一直是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。(3)項目區(qū)位市場潛力。戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。目前本市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100多個，存在開發(fā)成本高、惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。從本市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，%上升到12%左右。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。樓盤銷售價格情況表序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元/平方米)最高價(元/平方米)1帝景翰園多層住宅市南區(qū)政務(wù)區(qū)300037002世紀(jì)華庭高檔商住市南區(qū)淮海路348041003東方百貨住宅高檔住宅市南區(qū)淮海路270034004奧斯卡春城高檔住宅市南區(qū)相陽路190026005宏發(fā)半鳥多層住宅市南區(qū)人民路23003300從本市2007年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級住宅每平方米32003900元之間。(2)價格優(yōu)惠策略。(3)價格浮動策略。 (4)定價方式。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 （二）建設(shè)條件位置優(yōu)越 淮海時代商城項目建設(shè)地塊位于某市最繁華地段，那里空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境宜人，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。交通方便該項目緊靠一馬路，交通四通八達(dá)，極為便利。供水：設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。供電：供電局有現(xiàn)成的變電所（2*），電源不需重新引入。通信：直接由本市市話通信網(wǎng)接入。土地征用情況 開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得建設(shè)用地，并依法辦理土地使用手續(xù)。（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“淮海時代商城”主要工程項目見下表主要工程量一覽表序 號項 目 名 稱說 明1土建工程建筑面積72465m2商業(yè)住宅A座辦公樓B座住宅樓建筑面積13944m2車庫設(shè)備用房2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、停車場4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建筑方案（一）建筑特征 建筑工程級別一級，屬一類高層建筑，地上、地下均為一級耐火等級；地下防水等級二級（局部配電房為一級），屋面防水等級II級，抗震設(shè)防烈度6度。（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求 本工程為以商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合樓。其中包括熱交換間、制冷機(jī)房、消防泵房、生活泵房、消防水池，（）；地上部分：一層：商城營業(yè)大廳及辦公入口，北側(cè)為配電房及庫房，；二層：商城營業(yè)大廳，；三層：商城營業(yè)大廳，；四層：商城營業(yè)大廳，；五層：商城營業(yè)大廳，；六層：裙房屋頂花園；A座六～二十一層：公寓式辦公樓，；B座五～二十五層：住宅樓，局部設(shè)有閣樓層；具體戶型及面積見附圖注；屋面層：電梯機(jī)房、設(shè)備用房、疏散屋面?？紤]到使用者不同和分開管理方便的問題，底層設(shè)置了各自入口門廳。（五）空間組織與景觀設(shè)計商業(yè)空間：沿淮海路和孟山路設(shè)大型商業(yè)廣場，沿教育巷規(guī)劃城市廣場，轉(zhuǎn)角處設(shè)特色噴水雕塑廣場。（六）造型設(shè)計強(qiáng)調(diào)簡潔大方、富有雕塑感的形體：建筑形體由多種元素組成，街角適當(dāng)退讓，并弧線處理，充分照顧兩條道路街角關(guān)系和沿路建筑景觀。高層建筑立面公建化處理，A座公建及B座住宅陽臺封閉，表面完整，空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行有效的遮擋處理達(dá)無形。在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗及廣告位等處的細(xì)部設(shè)計，并注重材質(zhì)的變化與對比。豐富的形體穿插關(guān)系：主樓設(shè)計以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強(qiáng)烈；強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計：在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細(xì)部設(shè)計；注重材質(zhì)的變化：裙房墻面以天然石材構(gòu)成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應(yīng)，對比中有統(tǒng)一； 主樓豎向墻體與橫向玻璃窗形成鮮明的虛實(shí)對比和強(qiáng)烈的材質(zhì)對比。（七）人防設(shè)計應(yīng)某市人防辦的要求，淮海商城在地下負(fù)二層建設(shè)六級乙類物資庫，平戰(zhàn)二用。（八）日照分析：A、由某市規(guī)劃局認(rèn)可的某市規(guī)劃設(shè)計院對日照進(jìn)行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標(biāo)準(zhǔn)要求。（1）20厚1:25水泥砂漿廣場磚鋪地（2）40厚細(xì)石混凝土剛性層（3）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層（4）20厚１:３水泥砂漿找平層（5）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層（6）Ｃ10陶?；炷琳移聦?，最薄處３０厚（7）２厚851防水涂膜（8）鋼筋混凝土屋面板屋面2（不上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設(shè)防。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶粒混凝土找坡層，最薄處30厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)外墻面：外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。（9）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。門窗：商場部分外門窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜LowE玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻；A、B主樓為深灰色鋁合金框、淺鍍膜玻璃窗。辦公室門： 木質(zhì)夾板門；陽臺、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；電梯廳、消防前室及疏散樓梯門：乙級木質(zhì)防火門；管道井門：丙級木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門（詳見平面）?？蛄霞安Ａв蓪I(yè)廠商根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范進(jìn)行二次設(shè)計；幕墻技術(shù)條件：見氣象、地理條件；幕墻技術(shù)條件：a、耐水：高層一級； b、防雷設(shè)計：幕墻形成自身防雷體系，與主體結(jié)構(gòu)防體系可靠連接，接地電阻小于1Ω； c、抗震與風(fēng)壓變形：滿足JGJ10296要求； d、氣密性：II級； e、水密性：II級； f、保溫性：III級； g、隔聲性：III級，30dB。落水管：鍍鋅焊接鋼管。1地下室防水構(gòu)造做法：防水等級為II級（1）側(cè)壁防水：（由外至內(nèi)）回填土60厚聚苯乙稀泡沫塑料保護(hù)層 4厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層 20厚1: 自防水混凝土側(cè)壁（內(nèi)摻防水劑） （2）底板防水：（由上向下） 自防水混凝土底板（內(nèi)摻防水劑） 50厚C20細(xì)石混凝土保護(hù)層 4厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層 20厚1: 100厚C15混凝土墊層 素土夯實(shí) （3）頂板防水：（由上向下） 回填土（其上為綠化或室外地面層） 70 厚C20細(xì)石混凝土保護(hù)層,66m分倉縫，縫內(nèi)嵌防水油膏 隔離層 4厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層，與側(cè)壁相接處附加卷材一層，寬度500 20厚1: 自防水混凝土頂板（內(nèi)摻防水劑）淮海時代商城項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序 號項 目指 標(biāo)1總用地面積2總建筑面積22465平方米3地下建筑面積c二層16502平方米其中：地下商業(yè)建筑面積地下停車場4地上建筑面積55963平方米其中：商業(yè)建筑面積A座辦公樓B座住宅樓13944平方米5建筑層數(shù)地上2125層地下2層6建筑總高7建筑層高地上地下8建筑容積率9綠化率％以上10停車 地上16輛地下402輛淮海時代商城項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)1套內(nèi)使用面積平方米／套80、122082住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米111563住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米139444住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)％805套內(nèi)建筑面積5．25．3多層住宅A型多層住宅 B型高檔住宅c型平方米／套平方米／套平方米／套1001602606戶內(nèi)平均居住人數(shù)人／戶7居住戶數(shù)戶1268居住人數(shù)人420六、結(jié)構(gòu)設(shè)計（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500102002）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112001，2008年版）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB500072002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ942008）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001，2006年版）人民防空地下室設(shè)計規(guī)范（GB500382005）已頒布的各有關(guān)規(guī)范、規(guī)程等?；狙海篠1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為六度，設(shè)計地震分組為第二組。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計工程概況本工程A樓地上層數(shù)為二十二層，B樓地上層數(shù)為二十五層。地下二層為停車庫，地下一層及地上一～四層為商場。本工程為框架－剪力墻結(jié)構(gòu)，樓面采用現(xiàn)澆樓板。剪力墻及框架的抗震等級均為三級。填充墻填充墻采用煤矸石空心磚，空心磚的容重小于10KN/m3，局部采用輕質(zhì)隔墻。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。混凝土強(qiáng)度等級 主樓：二層以下 梁、墻、柱：C45；樓板：C35二層～七層 梁、墻、柱：C40；樓板：C30七層～十二層