【正文】 50萬平方米，企業(yè)經(jīng)濟實力不斷增強，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗。在時間緊、任務(wù)重和保證工程質(zhì)量的前提下，按照指揮部的要求按時交工。該小區(qū)不僅為企業(yè)贏得了信譽，更為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。由于企業(yè)良好的聲譽，房屋銷售率達(dá)到了90%以上。2004年，龍埠建設(shè)開發(fā)建設(shè)了佳木斯市政府招商引資項目佳木斯福泰長安廣場及高層住宅樓項目，該項目成為佳木斯市的標(biāo)志性建筑。該小區(qū)獲XX市2006年“十佳樓盤”稱號，新民晚報給予了連續(xù)報道。2009年，公司取得了南崗區(qū)征儀路宗地面積15,，該地塊規(guī)劃建筑面積79,，預(yù)計可實現(xiàn)利潤8,000萬元。黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“藍(lán)天地產(chǎn)”）成立于2005年5月25日，注冊資本3,100萬元人民幣，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。藍(lán)天地產(chǎn)以“嚴(yán)格管理、精益求精，以優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品滿足市場的需求，以公司的發(fā)展服務(wù)社會，追求經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一”為經(jīng)營宗旨，成立以來先后參與開發(fā)了“維也納河畔新城小區(qū)”、“愛丁堡”小區(qū)數(shù)個項目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗。XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月，注冊資金人民幣3,000萬元，開發(fā)資質(zhì)為二級。二、公司設(shè)立及股權(quán)歷史沿革2009年8月11日，經(jīng)XX市工商行政管理局松北分局核準(zhǔn)，由松北建設(shè)出資，正式設(shè)立“XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司”。企業(yè)類別為有限責(zé)任公司（法人獨資）；經(jīng)營范圍為按資質(zhì)證書范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)（涉及許可經(jīng)營的項目，經(jīng)審批機關(guān)批準(zhǔn)并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊后方可經(jīng)營），營業(yè)期限為長期。三、法人股東XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司基本情況XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月10日，注冊資本3,000萬元人民幣，實收資本3,000萬元人民幣。該公司的經(jīng)營范圍為：承擔(dān)建筑面積在10萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。營業(yè)執(zhí)照號碼：230100100008260，組織機構(gòu)代碼：712044482。松北建設(shè)自成立以來，先后開發(fā)了XX怡園小區(qū)、學(xué)院小區(qū)、銀河小區(qū)、前進家園小區(qū)等項目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，前進家園小區(qū)等多個項目受到社會各界的好評，口碑良好，產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高，企業(yè)經(jīng)濟效益逐年提升。上表可知，2011年末松北建設(shè)總資產(chǎn)19,，實現(xiàn)營業(yè)收入5,，凈利潤1,。項目一期占地面積6萬多平方米，總建筑面積10萬平方米，已全部竣工并基本售罄。四、管理團隊l 孫玉國，男，1964年出生，現(xiàn)為XX地產(chǎn)法定代表人、總經(jīng)理。l 王恩泰，男，1964年出生，高級工程師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)工程負(fù)責(zé)人。l 王楓，男，1963年出生，高級會計師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)財務(wù)負(fù)責(zé)人。五、財務(wù)狀況借款人注冊資本為2,000萬元人民幣，實收資本為2,000萬元人民幣，其近三年財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 單位：元項目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動資產(chǎn)：　　　 貨幣資金25, 121, 847, 短期投資　　 應(yīng)收票據(jù)　　 應(yīng)收賬款 減：壞賬準(zhǔn)備 應(yīng)收賬款凈額 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款70,748,24,025, 96,081, 存貨89,424,89,799,117,062, 待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出 待攤費用一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計160,198, 113,946, 213,991,非流動資產(chǎn)：長期投資：長期投資合計固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原值208,348, 減：累計折舊29, 固定資產(chǎn)凈值208,319, 固定資產(chǎn)清理 在建工程 待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計208,319,無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)總計160,198, 114,154,214,310, 流動負(fù)債： 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款其他應(yīng)付款140,437, 94,629, 196,313, 應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費未交稅金未付利潤其他未交款預(yù)提費用 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動負(fù)債合計140,437,94,629,196,313,長期負(fù)債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負(fù)債長期負(fù)債合計負(fù)債合計140,437,94,629,196,313,所有者權(quán)益：實收資本20,000,20,000,20,000, 資本公積 盈余公積未分配利潤238, 474, 2,003, 所有者權(quán)益合計19,761, 19,525, 17,996, 負(fù)債和所有者權(quán)益合計160,198,114,154, 214,310, 損 益 表 單位：元項目2009年2010年2011年一、房地產(chǎn)經(jīng)營收入減：經(jīng)營成本銷售費用銷售稅金及附加二、房地產(chǎn)經(jīng)營利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費用26,236,1,609,財務(wù)費用212,81,三、營業(yè)利潤238,236,1,528,加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額238,236,1,528,減：所得稅五、凈利潤238,236,1,528,六、財務(wù)分析財務(wù)指標(biāo)分析截止到2011年12月31日，公司資產(chǎn)總計21,，其中：；其他應(yīng)收款9，；存貨11,。現(xiàn)將主要資產(chǎn)負(fù)債情況分析如下：（1）其他應(yīng)收款9,，主要為：①XX長城建筑股份有限公司2,502萬元；②黑龍江省香鴻建筑工程有限公司1,090萬元；③黑龍江省理想建筑工程有限公司922萬元；④黑龍江金圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,600萬元；⑤XX北岸寶宇商品混凝土有限公司1,000萬元。（2）存貨11,，其中：①土地成本：8,941萬元；②前期支出：2,765萬元。綜上，借款人股東關(guān)聯(lián)方已承諾放棄15,181萬元借款的優(yōu)先受償權(quán)，XX地產(chǎn)當(dāng)前的財務(wù)風(fēng)險可控。企業(yè)當(dāng)前沒有未決訴訟、仲裁、行政處分等情況，無重大不利輿情。用地方式為劃撥，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》編號為哈政土撥字[2009]松北7號。2009年8月15日，松北建設(shè)召開股東會議，全體股東一致決定，依據(jù)XX市國土資源局下發(fā)的《關(guān)于變更土地登記有關(guān)問題的處理意見》（哈國土辦發(fā)【2006】15號）中載明的“企業(yè)集團統(tǒng)一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間國有出讓土地互相劃轉(zhuǎn)、交換，其中一個企業(yè)是另一個企業(yè)的全資子公司的或兩個企業(yè)的投資主體完全一致的，可以根據(jù)工商管理部門出具的相關(guān)證明材料，財政部門批準(zhǔn)的《申請免交土地契稅審批表》、股東大會或董事會決議事宜直接辦理土地變更登記，但土地用途不能變更。同期，XX地產(chǎn)于2009年8月18日召開股東會議，全體股東一致同意接收母公司松北建設(shè)所有的面積為49,。2009年8月21日，松北建設(shè)向XX國土資源局松北分局提交申請，申請將其所擁有的松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北地段50274平方米地塊的開發(fā)項目全權(quán)轉(zhuǎn)到全資子公司XX地產(chǎn)名下。XX地產(chǎn)取得了該地塊的使用權(quán)證。二、環(huán)境分析XX市房地產(chǎn)市場分析XX房地產(chǎn)市場走勢基本上遵循我國整體房地產(chǎn)走勢，從2006年后開始迅速發(fā)展，2008年受世界經(jīng)濟危機沖擊供需均略有回落，09年迅速回暖并呈快速發(fā)展態(tài)勢。XX市主要經(jīng)濟指標(biāo)（20082010）年份GDP人居可支配收入社會消費品零售總額2008年1264億2009年1322億2010年1770億 上表可知，XX市社會經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，增速平穩(wěn)，2010年社會消費品零售總額增速較大，說明人民物質(zhì)水平提升較明顯，消費能力日益增強，社會總體供給不斷擴大。2010年，國家頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點壓制房價的快速上漲、打擊投機行為、加大保障性住房的建設(shè)力度。土地供給方面：XX市從2005年起至2008年，連續(xù)15個季度土地價格呈上升態(tài)勢。商品房成交量方面：根據(jù)XX市住房保障與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年哈市商品房銷售量45,435套，成交面積408萬平方米，比2009年分別上漲了12%和6%，其中11月份和12月份，XX市商品房銷量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，商品房價格也呈上漲局面。商品房需求方面：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，社會投機性購房需求銳減，哈市商品房價格漲勢略現(xiàn)回落。為此，高品質(zhì)、價格合理的樓盤受到更多青睞?？傮w功能被定位為“建設(shè)成為現(xiàn)代化園林式新中心城區(qū)，集行政、旅游、商業(yè)、貿(mào)易于一體，成為對俄貿(mào)易、發(fā)達(dá)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”。（2）區(qū)域優(yōu)勢本案位于XX市新城區(qū)—松北區(qū)。該區(qū)域內(nèi)的太陽島風(fēng)景名勝區(qū)更是以原始的自然環(huán)境和生態(tài)休閑景觀吸引了大批游客的到來，環(huán)境優(yōu)勢明顯。項目周邊規(guī)劃建設(shè)的高品質(zhì)樓盤林立，是XX市松北區(qū)高品質(zhì)社區(qū)聚集區(qū)之一。綜上，項目區(qū)位優(yōu)勢凸顯。產(chǎn)品供應(yīng)方面：公寓、躍式高層、別墅等住宅產(chǎn)品種類繁多，45～570平方米的各類戶型產(chǎn)品完備，商業(yè)步行街、商場、會所等配套完善。綜上可知，項目產(chǎn)品優(yōu)勢不言而喻。雖然近年來發(fā)展較快，但并未產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。項目所在區(qū)域為XX市政府重點打造的城市新區(qū)，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，自然與生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，無重大工業(yè)污染源，是城市中難得的宜居之地。基礎(chǔ)設(shè)施配套項目用地紅線外供水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等市政配套齊備，規(guī)劃路設(shè)計合理；交通項目北面緊鄰松北區(qū)主干道世茂大道，東西聯(lián)通昆明路、天翔街，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；教育區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有XX市第九中學(xué)和前進路小學(xué)，其中XX市第九中學(xué)為黑龍江省重點中學(xué)；醫(yī)療項目毗鄰XX醫(yī)科大學(xué)附屬四院和臺灣順邁醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生中心；金融區(qū)域內(nèi)分布有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)網(wǎng)點，可滿足社區(qū)居民的多種金融服務(wù)需求；商業(yè)項目區(qū)域擬建設(shè)成為松北區(qū)核心商業(yè)圈，項目正對面的大型購物中心歡樂頌購物商廈和貫穿本社區(qū)的松北區(qū)步行街正在建設(shè)中，未來商業(yè)升值潛力巨大。按照政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)要求，規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容如下：用 地面積（平方米）所占比例（％）規(guī)劃建筑用地50,274規(guī)劃總建筑面積132,184地上住宅38,711%公寓35,946%公建35,946%地下人防5,227%停車場16,354%總體規(guī)劃（1）規(guī)劃布局風(fēng)格定位出于哈市歷史傳承、人民性格及產(chǎn)品差異化的考慮，確定本項目的風(fēng)格定位為現(xiàn)代風(fēng)格居住小區(qū)，追求處處精細(xì)的高品質(zhì)，外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色調(diào)柔和時尚；功能講求實用，材料品質(zhì)精良，注重環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；項目設(shè)計中注重細(xì)節(jié)，力求精益求精，在簡潔、明快、自然的氛圍內(nèi)追求建筑、環(huán)境、園林的相依相融、和諧統(tǒng)一。各單體建筑的立面造型、檐頭、門窗、陽臺的設(shè)計及在裝修、色調(diào)的處理等方面，要有創(chuàng)意和新的突破，形成圍合開閉有序，節(jié)奏韻律感強以及安全、舒適、和諧、統(tǒng)一、新穎、獨特的時尚居住小區(qū)。項目效果圖（2）總平面布置本項目用地大體呈矩形分布，北臨世茂大道，南鄰市政府，東臨中關(guān)村世府觀邸居住小區(qū)，西臨XX新天地開發(fā)居住小區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積50,274平方米。總平面規(guī)劃按照不同建筑合理分區(qū)，形成高、多層建筑相間、錯落有致的規(guī)劃布局。同時規(guī)劃建設(shè)2層裙房作為商服用房。在場區(qū)中東部規(guī)劃建設(shè)1棟主體地上2層的會所（為5樓），在場區(qū)的北部高層公寓區(qū)之間規(guī)劃建設(shè)風(fēng)雨步行街，在小區(qū)的南側(cè)鄰市政府一側(cè)規(guī)劃建設(shè)1座跨金水河橋。在場區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置840個停車泊位，其中地上150個，地下666個，多層區(qū)域24個。戶型分布本項目規(guī)劃住宅（含公寓）具體戶型分布如下：建筑面積數(shù)量（戶）建筑面積占比45～60平方米263%60～75平方米78%75～90平方米170%90～120平方米121%120～150平方米168%165～180平方米86%240～250平方米45%360～450平方米6%480～570平方米6%合計943100%三、財務(wù)測算項目總投資估算根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000年9月）、國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費用標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)單位提供的其他材料與數(shù)據(jù)，比照近期同類項目估算如下: 項目總投資估算表單位:萬元項目總投資預(yù)算科目總投資已投資