【正文】 需求分析4．1長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的總體情況 隨著長(zhǎng)春市近幾年的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是國(guó)民生產(chǎn)總值的提高、人均收入的增長(zhǎng)和國(guó)家政策的支持，全面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些相關(guān)政策的規(guī)范和完善，優(yōu)惠政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)被總體看好。2001年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易費(fèi)用的下調(diào)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及金融方面相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，更是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了快速增長(zhǎng)的政策環(huán)境。第二，市場(chǎng)方面。再由于外來(lái)人口的涌入，投資者的進(jìn)入等多因素引起城鎮(zhèn)人口的急劇增加，加大了對(duì)商品的需求；消費(fèi)者對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地塊、地段、風(fēng)格質(zhì)量、建材、配置、物業(yè)管理和功能等多方面要求不斷提高，同時(shí)由于對(duì)外開放，大量的外商涌入中國(guó)，進(jìn)入長(zhǎng)春，商品的需求量不斷的增大。隨著眾多知投資商進(jìn)入長(zhǎng)春市，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。第三，眾多資金擁有者對(duì)商服的投資，也加大了對(duì)市場(chǎng)需求。因此，深入分析市場(chǎng)中眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，確立自身的市場(chǎng)定位，是極為必要的。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目的地點(diǎn)位于春城大街以東其周邊有長(zhǎng)春國(guó)稅辦稅服務(wù)廳、農(nóng)業(yè)銀行、華興貨運(yùn)、吉林省工程技術(shù)學(xué)校、何氏快運(yùn)、周景春西醫(yī)內(nèi)科診所、吃吃看飯店等集中高消費(fèi)群體和組織。理念優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目引進(jìn)南方先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和成功的經(jīng)驗(yàn)，以“舒適、美觀、安全、科技”為此項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)觀念。環(huán)境劣勢(shì)：本項(xiàng)目雖然地處長(zhǎng)春市城市中部，交通不是便利。品牌劣勢(shì)：由于進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間短、資金不夠雄厚、宣傳力度不強(qiáng)等因素使得項(xiàng)目在長(zhǎng)春市實(shí)施和運(yùn)行有一定的挑戰(zhàn)。4．3市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)市場(chǎng)的確立4．3．1市場(chǎng)調(diào)查 綠園區(qū)位于長(zhǎng)春市中心地區(qū)附近，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒(méi)有大型的消費(fèi)中心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布，屬于長(zhǎng)春商業(yè)待發(fā)達(dá)之地， 以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了綠園區(qū)的商業(yè)格局。民營(yíng)、私企老板和個(gè)體戶這類買家主要是附近居住區(qū)域的經(jīng)商人士，他們喜歡在各種環(huán)境較佳的區(qū)域生活，加之手頭資金寬裕，有剩余的資金投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境、增大居住面積，或作為增長(zhǎng)投資。力求生活的舒適、安逸、溫馨、健康。本開發(fā)工程將這部分職業(yè)者作為首選的目標(biāo)客戶。4．4價(jià)格定位長(zhǎng)春市商鋪出租價(jià)格根據(jù)商鋪市場(chǎng)的不同分布和特點(diǎn)，可分為三個(gè)不同的市場(chǎng)和價(jià)格：重慶路區(qū)：主要是指以西安大路為中心，如：“沃爾瑪”、“卓展”。二道區(qū)：如：“中東大市場(chǎng)”等中低檔市場(chǎng)的出租價(jià)格為1400－1900元/平方米。因此，從市場(chǎng)的前期論證來(lái)看，此價(jià)位能夠保證商城的成功出租，從而保證投資者的投資收益。具體的說(shuō)：（一）、地基工程地質(zhì)評(píng)價(jià)依據(jù)：《巖土工程勘查規(guī)范》GB500212001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072002《高層建筑巖土工程勘查規(guī)程》JGJ7290《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001《土工試驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn)》GB/T501231999（二）、建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)：《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》JGJ4888《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ4888（三）、土建工程編制依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500032001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102002《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5022295《巖土工程勘察報(bào)告》K200333《長(zhǎng)春市建筑日照間距規(guī)定》2．2 建設(shè)規(guī)模2．2．1地質(zhì)地形勘測(cè)報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為規(guī)則矩形地塊，場(chǎng)區(qū)寬闊，地勢(shì)平坦，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)《巖土工程勘察報(bào)告》鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)勘測(cè)。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地等級(jí)為二級(jí)，地基等級(jí)為二級(jí)，工程重要性為二級(jí)。年平均相對(duì)濕度68％；年平均降雨量650毫米；年最大凍結(jié)深度169厘米；主導(dǎo)風(fēng)向冬季是西北，夏季是西南；。地震烈度達(dá)7度。第二含水層為第八層礫砂層，屬承壓無(wú)壓水。2．2．2建設(shè)條件項(xiàng)目位于春城大街以東街、現(xiàn)狀巷街以南、現(xiàn)狀住宅以西、現(xiàn)狀圍墻以北地區(qū)，是長(zhǎng)春市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的良好區(qū)域，市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件良好。2．3 土木建設(shè)設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)勘測(cè)，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，擬建場(chǎng)地?zé)o液化、滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用土層，不存在地基土液化問(wèn)題，無(wú)不良活動(dòng)的斷裂帶，建筑場(chǎng)地地質(zhì)條件是穩(wěn)定的。平面布置綜合考慮，根據(jù)其功能，項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)的大空間布局，建造一座錯(cuò)落有致的現(xiàn)代化購(gòu)物樓宇。不但要做到與項(xiàng)目周邊的大環(huán)境相統(tǒng)一，更要突出項(xiàng)目的特色，做到卓爾不群。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：***商貿(mào)樓建筑結(jié)構(gòu)體系為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻抗震等級(jí)為2級(jí)，防震工程按7度設(shè)防。商貿(mào)樓地下室至四層商場(chǎng)均由市政管網(wǎng)直接供給。 消防給水系統(tǒng)通過(guò)消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)來(lái)保證建筑的安全。2．4．4供電設(shè)計(jì)依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005295《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005495《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005794(2000年版)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011698《有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5020094《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》BG/T5031120002．4．5供配電系統(tǒng) 本工程屬于一般低層建筑，負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，項(xiàng)目總用電負(fù)荷為4800KW。在地下二層設(shè)變電室，選擇4臺(tái)1250KVA變壓器，擬采用800KW柴油發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，可滿足建筑內(nèi)包括電梯、消防、報(bào)警及局部照明應(yīng)急用電。照明設(shè)計(jì)要求有正常照明、應(yīng)急照明、疏散指示照明、室外景觀照明，地下室照明，照明標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。本項(xiàng)目采取消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；中央空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制。公建商場(chǎng)設(shè)廣播系統(tǒng)，其功能分日常和緊急廣播兩種狀態(tài)，播放器設(shè)在消防控制室，發(fā)生火災(zāi)時(shí)自動(dòng)切換為消防廣播。2．4．8 供熱2．4．9空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1987采用制冷（供熱）雙水管加末端式風(fēng)機(jī)排管的中央空調(diào)系