【正文】 的全新局面。2. 通過(guò)前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。4. 通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。可以說(shuō)是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。隨著近年來(lái)來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。 2. 項(xiàng)目劣勢(shì)l 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。l 目前蘇州高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目。l 目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)買意向不強(qiáng)。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(zhǎng)安路為軸的格局。l 地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。l 項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化本項(xiàng)目對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級(jí)商務(wù)娛樂(lè)場(chǎng)所，而左邊不超過(guò)500米又是蘇州市幾大著名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。4. 風(fēng)險(xiǎn)l 市場(chǎng)因素可對(duì)形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開(kāi)售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國(guó)際項(xiàng)目已于12月18日舉行奠基儀式。同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。 5. 綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的商業(yè)步行街、一站式購(gòu)物的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的；同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開(kāi)始逐步形成。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。項(xiàng)目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過(guò)渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。 2．新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)l 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來(lái)的需求。l 新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。目前蘇州市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)我們注意差異化投資，就項(xiàng)目本身可以從前期的招商工作開(kāi)始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。目前不少商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。l 新?tīng)I(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。l 藝術(shù)化建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：（1）實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑；（2）藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為凝固的音樂(lè)；（3）機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作住人的機(jī)器；（4）空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到空間是建筑的主角；（5）環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。l 主題性環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)。這里指的后價(jià)值開(kāi)發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷?lái)的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。l 類比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的優(yōu)劣取舍。l 金融服務(wù)。l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理。 第二章 項(xiàng)目總體的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告前 言在多年發(fā)展和積累的基礎(chǔ)上，蘇州市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值歷史性地突破千億元大關(guān)，達(dá)到1003億元地方財(cái)政收入達(dá)到40億元，而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成365億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)66%，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到479億元，比上年初增長(zhǎng)16%，可以說(shuō)2003年是本市近十年來(lái)發(fā)展最快的一年，蘇州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)跨上了一個(gè)新的發(fā)展平臺(tái)。但隨著時(shí)間的流逝，進(jìn)入2003年，前期銷售火爆的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營(yíng)階段，人們才發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)共存——不少新建商業(yè)項(xiàng)目由于未能很好的進(jìn)行前期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃致使開(kāi)業(yè)后商家經(jīng)營(yíng)舉步艱難，先期銷售時(shí)發(fā)展商承諾的回報(bào)難以得到。反而，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期理性發(fā)展的同時(shí)，又吸納了商業(yè)房地產(chǎn)高峰期先進(jìn)的規(guī)劃及營(yíng)銷理念，進(jìn)入2004年整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)最終以住宅為主導(dǎo)。只有形成軟件、硬件與市場(chǎng)三者間完美統(tǒng)一，才能笑到最后。因此，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)之初，如何針對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)及今后發(fā)展趨勢(shì)而作出合適的項(xiàng)目整體形象定位、產(chǎn)品功能定位及為日后正常運(yùn)營(yíng)而規(guī)劃的各項(xiàng)軟硬件配套設(shè)施，才是令項(xiàng)目最終成功的可行之道。如對(duì)該圈進(jìn)行細(xì)分，又不難發(fā)現(xiàn)該圈左邊以商業(yè)為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂(lè)及通訊為主，初步形成了目前全國(guó)大中型城市所致力打造的中央商務(wù)區(qū)的雛形——即：CBD。2）起始規(guī)模較小，功能主要集中在一條街道內(nèi)。例如：廣州CBD最初就是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。由上述例證我們不難看出CBD在由“雛形”向“成熟”轉(zhuǎn)變的過(guò)程中必須具備的關(guān)鍵要素：第一， 最初是和商業(yè)中心混雜而居；第二， 規(guī)模較小，功能主要集中在一定區(qū)域內(nèi)；第三， 區(qū)域內(nèi)自然形成了由眾多商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓及銀行、公寓項(xiàng)目的混合發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式，而單個(gè)項(xiàng)目所能完成；第四， 隨著區(qū)域內(nèi)城市標(biāo)志性物業(yè)的投入使用，該區(qū)域CBD形象才逐步走向成熟，形成對(duì)整個(gè)城市及周邊的影響力，發(fā)揮出“中央商務(wù)區(qū)”的真正功能。因此做為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物“CBD—中央商務(wù)區(qū)”形成已已成為必然趨勢(shì)。唯一尚缺的就是“城市標(biāo)志性物業(yè)”的出現(xiàn)。CBD是城市空間組織的核心部分，以城市商貿(mào)、金融以及綜合服務(wù)部門為主體。二、項(xiàng)目功能定位在確定項(xiàng)目整體形象的基礎(chǔ)上，我們針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，為世景國(guó)際各組成部分的功能定位如下圖： 商業(yè)部分的功能定位:一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，正確的定位是關(guān)鍵。定位原則：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性下面我們就以上海最著名的新興商圈—徐家匯商圈來(lái)說(shuō)明商業(yè)中心定位的幾大原則。小小徐家