【正文】 338151．8512．5734011．662705．785月份2004年4月南昌市市區(qū)預(yù)、銷售商品房情況表預(yù)、銷售情　況　　　　面　　積（㎡）數(shù)　　　　　量　　　　　　　　　　　　　　　金　　　　　　額（萬　　　元）住　宅非住宅（共20024．53）合　　計(jì)住 宅（套）非住宅（宗）住　　　　宅非住宅（共8535．96）合　　計(jì)187569．92商業(yè)用房寫字樓其　它207594．45147222652687．52商業(yè)用房寫字樓其它61223．4912624．277151．16249．106719．441771．5944．92住宅按單套面積劃分200㎡以上所　占比　例（％）150200㎡所　占比　例　　120150㎡所　占比　例　　95120㎡所　占8095㎡所　占比　例80㎡以下　　所　　　占比　　　例?。ǎィ┨讛?shù)（套）面積（㎡）套　數(shù)（套）面　積套　數(shù)面　積套　數(shù)面　　積比　例套　數(shù)面　　積套　數(shù)面　　積（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）6214937．497．9629849749．1326．5250168189．6836．3524526086．8313．911019059．874．8326519546．9210．42住宅按單價(jià)劃　分3500元／㎡以上所　占30003500元／㎡所　占比　例（％）25003000元／㎡20002500元／㎡所　占比　例（％）15002000元／㎡所　占比　例（％）1500元／㎡以下所　　占比　　例（％）所　占比　例（％）套　數(shù)（套）面　積（㎡）比　例（％）套　數(shù)（套）面　積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）25427132．2614．4729540395．521．5455171321．8438．0217522776．0612．147510458．555．5812215485．718．26住宅按單套價(jià)格劃分50萬元以上所　占比　例（％）4050萬元所　占比　例（％）3040萬元所　占比　例（％）　2030萬元所　占比　例（％）1520萬元所　占比　例（％）15萬元以下所　占比　例（％）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)面積套數(shù)（套）面積（㎡）（套）（㎡）20637133．0519．8029944382．3723．6639250852．6527．1136836770．8419．601057882．784．2010210548．235．62住宅按戶型　劃分四室二廳以上（含復(fù)式、別墅）所　占比　例（％）　 三室二廳所　占比　例（％） 三室一廳所　占比　例（％）　二室二廳所　占比　例（％）　　二室一廳所　占比　例（％）　　二室一廳以下所　占比　例（％）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）33053771．1628．6767794684．5750．487787．260．4231030933．7316．49171403．270．751315989．933．1941 / 41第二部分 南昌市房地產(chǎn)住宅市場分析第一章 南昌市房地產(chǎn)市場歷史回顧一、南昌市商品房市場發(fā)育進(jìn)程特點(diǎn)南昌房地產(chǎn)市場相對落后沿海大城市35年，南昌房地產(chǎn)雛形形成于20世紀(jì)80年未至90年代初，當(dāng)初房地產(chǎn)的開發(fā)多是舊城改造，單位建房或團(tuán)體購房，商品房很少，如大士院拆遷還建房，僅有少量的商品房出售。南昌市住宅市場形成階段為19921998年，這個(gè)時(shí)期為第一代產(chǎn)品階段，1999年2001年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段，2002年進(jìn)入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時(shí)代。第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段1992年1998年，賢士花園、桃苑小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標(biāo)志著南昌進(jìn)入商品市場階段。置業(yè)特征：主要消費(fèi)群體是團(tuán)體、機(jī)關(guān)事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個(gè)人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費(fèi)都剛從鴿子籠似的小屋住進(jìn)寬敞明亮的有獨(dú)立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時(shí)滿足。1999年9月，以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園的誕生標(biāo)志著南昌房地產(chǎn)水平進(jìn)入新的發(fā)展階段。置業(yè)特征：消費(fèi)高漲、房價(jià)攀升、瘋狂搶購。市場特征：主住宅建設(shè)注重生態(tài)和科技的有機(jī)結(jié)合；大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；建筑風(fēng)格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國際化生態(tài)環(huán)境；高新技術(shù)、智能化設(shè)施的廣泛運(yùn)用；樓盤品質(zhì)與風(fēng)格越來越體現(xiàn)在細(xì)部競爭上。成功關(guān)鍵點(diǎn)：“差異取勝”南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個(gè)很好的環(huán)境和發(fā)展空間。從以上南昌住宅發(fā)展趨勢的分析可以看出：南昌樓盤規(guī)模及品質(zhì)逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場的結(jié)合度越來越強(qiáng)，板塊區(qū)域概念深入人心，市場逐漸細(xì)分化，產(chǎn)品出現(xiàn)差異化，建筑風(fēng)格多樣化，配套設(shè)施全面化，智能設(shè)施先進(jìn)化，一種住宅品質(zhì)的全面提升運(yùn)動正在興起，購房意識逐漸理性化，市場日趨成熟。詳見下圖：價(jià)格走勢第二章 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、南昌市土地一級市場供應(yīng)狀況（一） 近年土地供應(yīng)量對比（20002003）類 別年 度土地供應(yīng)量（畝）2000年1200 2001年 2002年33552003年 3754（二）近年土地出讓狀況（20022003）2002年土地出讓一覽表序號拍賣時(shí)間位 置面積（畝）容積率成交價(jià)買受（中標(biāo)）人1朝陽南路以南(原桃苑水塘占地)155上海瑞文2青山南路4050江西四方3青山湖西岸,鐵路線以東,南昌三十中以南24070浙江中大4青山南路(原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地)129南昌市政5紅谷灘中心區(qū)、控規(guī)編號A2A25地塊10682義烏中國小商品城6二七北路(原八一配件廠生產(chǎn)用地)171江西先鋒7湖濱路以東、江大北路以北86江西利中8湖濱路以東70江西旅游9揚(yáng)子洲以西,朱家湖地區(qū)(原南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地)南昌興達(dá)房地產(chǎn)10南京東路與青山湖大道交叉東南角64江西天驥11三經(jīng)路（原陽明織帶廠）190南昌明華12洛陽路以北、二七南路以西（原省糧油機(jī)械廠生產(chǎn)用地）江西金輝13朝陽中路以北、團(tuán)結(jié)路以西（原江西運(yùn)輸輪胎廠生產(chǎn)用地）80江西強(qiáng)威14萬福寺12號（原中房公司用地）36江西順達(dá)15鳳凰洲C1C1C1C20 55346上海西部企業(yè)16洪都大道以東、北京路以北1583168高新能源17鳳凰洲控規(guī)BC3C3C37C3C39地塊67558江西幸福18青山湖東岸,青山湖北大道以西101浙江中富19紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B3地塊21066浙江名門20朝陽中路以控規(guī)323西半幅3202青山湖房地產(chǎn)21朝陽中路以控規(guī)323東半幅3149江西新元22站前路與天佑路交匯處東北面395鐵路天集23司馬廟立交橋以南、撫河以西3150市政24解放西路298號（原江西紅聲南光儀表有限責(zé)任公司生產(chǎn)用地）168浙江慈溪2002年全市商品住宅供地約3355；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也實(shí)行總量控制，2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在300萬平方米左右，其中新老城區(qū)各占50%。為加快紅谷灘新區(qū)建設(shè)，對在新區(qū)進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行了鼓勵、傾斜政策。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應(yīng)面積較大，%；其次為青山湖周邊的土地，成交4宗，%；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達(dá)到了12宗，總面積282畝，%；朝陽洲成交土地6宗，%，從土地供應(yīng)的區(qū)域來看，雖然各個(gè)區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來看，都在40萬平方米左右，土地供應(yīng)比例非常均勻。從今年整個(gè)土地規(guī)劃指標(biāo)中的容積率來看，普遍降低，容積率的降低，意味著在土地價(jià)格與過去相當(dāng)?shù)那闆r下，樓面地價(jià)必然上升。同時(shí)，相比前兩年，今年的土地市場可謂是在平靜中渡過，土地出讓方式以掛牌為主。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地一律由國土部門招標(biāo)拍賣或掛牌方式出讓，禁止其它單位以任何形式向開發(fā)單位提供經(jīng)營性用地，力爭全市經(jīng)營性用地市場化配置率達(dá)到100%。2004年土地市場供應(yīng)特點(diǎn)土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺，今年南昌市土地一級市場將可能呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：① 土地一級市場的一體化和規(guī)范性將得到明顯加強(qiáng)。② 鑒于全國土地土地一級市場宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來土地出讓的實(shí)際，預(yù)計(jì)明年在土地出讓的總量上將加強(qiáng)控制的力度，土地供應(yīng)總量至少在增幅上有明顯的下降。土地供應(yīng)態(tài)勢對南昌樓市的影響① 土地一級市場一體化程度的加強(qiáng)，強(qiáng)化了政府對土地一級市場的壟斷，有利于土地出讓市場的宏觀調(diào)控，影響了土地出讓總量的控制，反映到房地產(chǎn)市場上來，就表現(xiàn)為土地出讓的透明度加大，土地競爭激烈，導(dǎo)致土地出交價(jià)格的上揚(yáng)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加。③ 熟地出讓將縮短開發(fā)周期，也可使開發(fā)商更準(zhǔn)確地預(yù)測樓盤上市期，再加上2003年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場上實(shí)際總供給量將超過2003年，樓市競爭將更加激烈。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊?！?優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢。青山湖大道連著城北和城南，南京路連著市區(qū)八一大道和城東的高新科技開發(fā)區(qū)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。 人文景觀優(yōu)勢。 規(guī)劃優(yōu)勢。 劣勢：板塊內(nèi)部分道路交通設(shè)施不完善。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過。青山湖板塊樓盤定位于南昌市中高檔居住區(qū)，住宅以多層住宅或高檔別墅為主。 樓盤主要以別墅、花園洋房為主，樓盤整體不大，總量受到限制，而且沿湖土地有限，可持續(xù)發(fā)展不強(qiáng)。2004年土地出讓集中在青山湖板塊，為青山湖板塊樓市添了一把旺火。東西岸樓盤占地面積共1000多畝。主要個(gè)案見下表:樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價(jià)（元/㎡）江中花園高層2500金色水岸35640㎡高層商住樓3800碧海云天17萬多層、花園洋樓、高層2600（一期）3400（二期）白金瀚水景花園別墅4200秀泊經(jīng)典17萬洋房、小高層、高層3300青山湖花園23萬洋房、小高層、高層未出香溢花城50萬洋房、小高層、高層未出★ 發(fā)展態(tài)勢分析：青山湖板塊是因其獨(dú)特的地理位置從早期的京東板塊中劃分出來而獨(dú)立的一個(gè)板塊，在發(fā)展過程中，青山湖板塊因其周班環(huán)境、得天獨(dú)厚的天然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，板塊樓盤定位于中高檔，力求打造成一個(gè)高檔住宅區(qū)。從2002年到2003年，青山湖板塊實(shí)現(xiàn)了從概念到行動的過渡飛躍，2002年，除江中花園開盤外，基本上停留在圈地階段，一年中，青山湖共出讓土地1000余畝，%。目前，浙江中大、浙江煙草破土動工，預(yù)計(jì)年底開盤，這不僅給青山湖板塊增多在售樓盤，實(shí)現(xiàn)青山湖樓盤的全面開花，而且真正讓青山湖板塊全面加入南昌樓市的激烈競爭，其潛在價(jià)值和競爭含量巨大，青山湖板塊樓市越演越冽。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)碧海云天以閑適107平米的三房二廳二衛(wèi)和143—169平米的浪漫復(fù)式花園小洋房為主力戶型 朝南大客廳，帶超大陽臺，享受無限視野，把更多風(fēng)景和陽光都收藏在家中；巧妙設(shè)計(jì)餐廳連通客廳，面積近40平米，功能獨(dú)立，寬敞空間讓心情舒暢開朗?？臻g精心設(shè)計(jì)，上下兩層，動靜分區(qū)，別墅級享受；