【正文】 初步形成規(guī)模效應(yīng)，對臨邊企業(yè)也將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟影響作用。開發(fā)區(qū)企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和辦公的高檔需求在市區(qū)可得到滿足。居住環(huán)境滄州開發(fā)區(qū)現(xiàn)有“逸城淺水灣”、 “梧桐花園”、“順和小區(qū)”、“恒泰花園”四個成熟住宅小區(qū)，和開發(fā)區(qū)所屬的祝莊子、于家場、八里屯、祝家院、趙家墳等自然村。商務(wù)環(huán)境開發(fā)區(qū)行政職能除國土和規(guī)劃部門外，行政管理部門配置齊全，可滿足開發(fā)區(qū)企業(yè)的商務(wù)需求。靖燁科技園建有酒店、住宿、餐飲、娛樂等設(shè)施，可以滿足周邊企業(yè)商務(wù)活動、就餐娛樂等需求。其中滄州市勞動技校將是培養(yǎng)高級藍(lán)領(lǐng)的搖籃，渤海專修學(xué)院將是為員工高水平和高素質(zhì)提供培訓(xùn)基地，開發(fā)區(qū)中心學(xué)校、育才中學(xué)、雙語幼兒園，可以為開發(fā)區(qū)企業(yè)員工子弟、居民提供基礎(chǔ)教育和文化教育的基地。08年將建成的邯黃鐵路會大大縮短環(huán)渤海地區(qū)與華中地區(qū)礦產(chǎn)運輸和鋼鐵運輸距離，加快了物流客流的運輸能力。四：靖燁科技園建設(shè)規(guī)?？傮w建筑面積： ㎡總體平面圖單體建筑面積： 1號樓（單元式廠房）單體建筑面積；㎡2號樓（單元式廠房）單體建筑面積；5697㎡3號樓（單元式廠房）單體建筑面積；㎡9號樓（連通式廠房）單體建筑面積；㎡10號樓（連通式廠房）單體建筑面積；㎡4號樓（庭院式廠房）單體建筑面積；㎡5號樓（庭院式廠房）單體建筑面積；㎡6號樓（庭院式廠房）單體建筑面積；㎡7號樓（庭院式廠房）單體建筑面積；㎡8號樓（綜合式廠房）單體建筑面積；14722㎡戶型建筑面積： 1號樓（單元式廠房）A單元面積88㎡， B單元面積62㎡ C單元面積62㎡ D單元面積62㎡， E單元面積62㎡ F單元面積55㎡G單元面積55㎡ H單元面積55㎡I單元面積55㎡ J單元面積55㎡， K單元面積55㎡ L單元面積55㎡M單元面積97㎡， N單元面積62㎡ O單元面積62㎡ P單元面積62㎡， Q單元面積62㎡ R單元面積62㎡S單元面積62㎡， T單元面積62㎡ 2號樓（單元式廠房）A單元面積177㎡， B單元面積108㎡ C單元面積108㎡ D單元面積177㎡， 3號樓（單元式廠房）A單元面積116㎡， B單元面積114㎡ C單元面積116㎡ D單元面積116㎡， E單元面積116㎡ F單元面積116㎡4號樓（庭院式廠房）A單元面積272㎡， B單元面積272㎡ C單元面積272㎡ 5號樓（庭院式廠房） A單元面積396㎡， 6號樓（庭院式廠房） A單元面積519㎡， 7號樓（庭院式廠房）A單元面積396㎡ 8號樓（綜合式廠房）A單元面積127㎡， B單元面積59㎡ C單元面積74㎡ D單元面積74㎡， E單元面積59㎡ F單元面積92㎡G單元面積61㎡ H單元面積61㎡I單元面積61㎡ J單元面積46㎡， K單元面積67㎡ L單元面積64㎡M單元面積46㎡ N單元面積46㎡ O單元面積61㎡ P單元面積61㎡， Q單元面積61㎡ 9號樓（連通式廠房）A單元面積375㎡ B單元面積414㎡ C單元面積414㎡ D單元面積409㎡， E單元面積414㎡ F單元面積375㎡10號樓（連通式廠房）A單元面積378㎡， B單元面積576㎡ 組拆建筑面積： （1）單元式廠房所有隔墻都為非承重墻，可以拆除或增加，使面積和空間產(chǎn)生變化，更適合辦公、居住者使用（2）連通式廠房所有隔墻均為非承重墻，用戶根據(jù)使用面積的不同可將隔墻拆除，將2個單元變?yōu)橐粋€單元，依次類推庭院式廠房均為三層建筑，用戶可根據(jù)使用面積不同，通過拆分可分層購買或整幢購買。產(chǎn)業(yè)定位依據(jù)靖燁科技園的產(chǎn)業(yè)定位是根據(jù)滄州市及開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局以及招商政策，把握滄州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，建立靖燁科技園產(chǎn)業(yè)體系，為入園企業(yè)提供相關(guān)政策平臺，以獲得區(qū)域性政策支持和行政扶持。二、科技園類別選擇靖燁科技園公司是由山西晉靈能源公司投資，在2008年1月組建的，是以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營為目的新型開發(fā)公司。依據(jù)靖燁科技園公司和相關(guān)企業(yè)的社會資源情況，靖燁科技園定位于綜合功能科技園更適合靖燁公司的經(jīng)營與發(fā)展，靖燁科技園可以通過完善的園區(qū)功能和綜合保障服務(wù)體系，充分利用滄州市和開發(fā)區(qū)相關(guān)政策，吸引中等規(guī)模及以下高新技術(shù)企業(yè)入駐，做到“引得進(jìn)、留得住、長得大”。四、建筑產(chǎn)品類型依據(jù)靖燁科技園產(chǎn)業(yè)定位和功能定位，其建筑產(chǎn)品形式以高層單元式、高層連通式、多層庭院式、綜合創(chuàng)新式等四種建筑產(chǎn)品表現(xiàn)形式，全面體現(xiàn)園區(qū)的功能配置和豐富內(nèi)涵。五、保障服務(wù)功能靖燁科技園具有完善的保障服務(wù)功能，具體包括物業(yè)、商務(wù)、餐飲娛樂等服務(wù)功能，孵化器的功能將結(jié)合滄州市創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的職能和孵化支持政策體現(xiàn)，后期將視科技園發(fā)展?fàn)顩r，適時提供金融、營銷、咨詢、人力資源等服務(wù)。一、科技園產(chǎn)品經(jīng)營靖燁科技園建筑產(chǎn)品經(jīng)營包括房屋出售、房屋出租、房屋合作等形式。在房屋產(chǎn)品的經(jīng)營過程中視招商進(jìn)展情況，將對8：1：1的銷售比例作適當(dāng)調(diào)整，最大限度的實現(xiàn)建筑產(chǎn)品銷售。在科技園經(jīng)營過程中企業(yè)可以發(fā)揮市場優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、園區(qū)優(yōu)勢和企業(yè)優(yōu)勢，以建筑產(chǎn)品經(jīng)營為載體，以延伸產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為連接，最大限度地實現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)延伸經(jīng)營，逐漸提升科技園的市場知名度，擴大科技園企業(yè)的品牌效應(yīng)。首先要實施科技園的物業(yè)管理。二要實現(xiàn)科技園的商務(wù)經(jīng)營。三要實現(xiàn)科技園的孵化經(jīng)營?？萍紙@的金融、營銷、咨詢和人力資源等服務(wù)功能，在今后的經(jīng)營管理過程中適時建立與完善，發(fā)揮其功能作用，為企業(yè)提供更好更全面的經(jīng)營服務(wù)。與此同時要充分運用市場價格策略，以靈活多樣的宣傳推廣方式，有效配合科技園招商與銷售，發(fā)揮企業(yè)職工的主觀能動性，與客戶群體實現(xiàn)情感互動，激發(fā)其購買欲望，以期達(dá)到縮短銷售周期、提高銷售利潤的目的。建筑功能策略靖燁科技園在功能配置上融入了科研孵化、綜合辦公、生產(chǎn)制造、金融商業(yè)、生活居住和餐飲娛樂等六大功能，體現(xiàn)了靖燁科技園功能齊全、配套完善和服務(wù)周到的經(jīng)營理念，使園區(qū)功能與環(huán)境自成一體。建筑產(chǎn)品策略靖燁科技園在建筑設(shè)計上突出了建筑產(chǎn)品的功能性、多樣性和靈活性的特點，體現(xiàn)了建筑產(chǎn)品公攤面積小、出房率高的優(yōu)勢，購買此廠房可以大大減少企業(yè)的一次性投資。企業(yè)可以用最小的投入獲得最滿意的工業(yè)廠房，從而使企業(yè)將有限的資金用于更需要的經(jīng)營活動中。最大單層面積523㎡，最大單幢面積1556㎡，通過合理分割或組合可使庭院式廠房實現(xiàn)單層銷售，多層銷售或整幢銷售。隨著園區(qū)功能的進(jìn)一步完善，金融、營銷、人力資源等服務(wù)平臺也將在適當(dāng)時機建立健全，以完善園區(qū)的保障服務(wù)功能，為企業(yè)的發(fā)展提供更有力、更全面的服務(wù)支持。凡進(jìn)入滄州開發(fā)區(qū)的企業(yè)，企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅等采取依法征收，開發(fā)區(qū)將區(qū)財政留成部分按比例獎勵給企業(yè)。六年后在原產(chǎn)品技術(shù)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)將延長三年按50%的比例獎勵；新辦固定資產(chǎn)投資在400萬元以上的服務(wù)型、娛樂型等非生產(chǎn)性企業(yè)，自經(jīng)營之日起，前三年按50%的比例獎勵，第45年按30%的比例獎勵。 （3）營業(yè)稅：非生產(chǎn)性企業(yè)，從開業(yè)之日起，3年內(nèi)營業(yè)稅按區(qū)留成部分的50%給予獎勵。（5）免征費項目：將根據(jù)項目特點實現(xiàn)減免。周邊工業(yè)、商業(yè)、金融、居住、商務(wù)和其他配套環(huán)境相對完善，可滿足園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)辦公及經(jīng)營的需求，對于科技園具備住宅功能建筑的銷售將形成環(huán)境配套優(yōu)勢。在科技園招商銷售時應(yīng)充分利用價格優(yōu)勢，打開滄州市工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與發(fā)展之門，合理的開盤價格將是吸引企業(yè)和居民注意力的關(guān)鍵。在銷售控制、價格控制和時間控制上實現(xiàn)三者的緊密結(jié)合、相互協(xié)調(diào)，這是引導(dǎo)業(yè)主產(chǎn)生銷售行為的營銷策略。綜合銷售價格計算 （1）成本利潤法成本利潤法確定銷售價格是在科技園建設(shè)成本的基礎(chǔ)上加上一定的利潤值形成的銷售價格。（2）租金返算法開發(fā)區(qū)內(nèi)目前沒有出租的房屋可以參考，㎡/天，廠房租價按照4050%的下降幅度，㎡/天，靖燁科技園的房屋銷售均價為35042920元/㎡。單體廠房銷售價格靖燁科技園銷售均價3000元/㎡，根據(jù)建筑功能的不同分別計算各個廠房的銷售價格。一次性付款：對于一次性付款者可以給予一定比例的優(yōu)惠，鼓勵