【正文】 網(wǎng)絡(luò)大約分布有 30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，而目前香港主要購物中心基本上都是在 1979年以后地鐵通車后落成開業(yè)的。 地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強的專業(yè)性，商業(yè)定位非常重要。 3：地鐵商業(yè)的準確定位及商業(yè)組合能激發(fā)最大的商業(yè)潛力和價值 A).地鐵商業(yè)的分布區(qū)位不同，定位和業(yè)態(tài)形式也會有所不同。 第三個層次： 為地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主，目標消費者通常鎖定大中學(xué)生和追求時尚的年青人，價格多中低檔，強調(diào)主題、特色經(jīng)營，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營優(yōu)勢。 B).地鐵商業(yè)應(yīng)堅持特色化發(fā)展思維。地鐵商業(yè)特色的塑造難度大于一般性商業(yè)項目。因此在考慮地鐵商業(yè)定位的時候必須要對這一特點給予考慮。 高檔定位的項目在引入地鐵以后，應(yīng)該如何協(xié)調(diào)商業(yè)規(guī)劃和商品組合是一個很重要的話題。 D).依據(jù)地鐵線路的規(guī)劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。香港購物中心的分布就是一個很好的例證。 地鐵商業(yè)的定位需要同步考慮乘客結(jié)構(gòu)以及站位所處區(qū)域的特點兩個因素，乘客的流動并不直接表明消費的到來，消費的吸引和創(chuàng)造必須要靠合理的商業(yè)規(guī)劃和賣點塑造才能完成。 為了最大程度激發(fā)地鐵商業(yè)的價值，我們必需要更專業(yè)地去考慮處于不同區(qū)域商業(yè)環(huán)境、不同客群背景下的地鐵商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合，用主題鮮明、有特色吸引的商業(yè)組合來創(chuàng)造消費，在由于地鐵帶來的商圈格局調(diào)整和消費力再分配這個機遇中塑造項目的商業(yè)地位。雖然地鐵總長只有 ，但日客運量高達 220萬人次，最高時達到 280萬人次，是目前世界上載客量最大的地下運輸工具。目前香港地鐵共有 5條線路：港島線、荃灣線、觀塘線、東涌線及將軍澳線。 地下商業(yè) 可以說是地鐵建設(shè)運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競爭，因而可以說在特定時空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對于巨大的客流資源具有市場獨占性。因此地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵地下商業(yè)關(guān)系密切，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補充，能更大的方便和滿足消費需求。 他們首先向政府取得開發(fā)地鐵站點上蓋物業(yè)的權(quán)利，之后尋找合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。 集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營于一身的發(fā)展模式，使得香港地鐵不但成為了世界上為數(shù)不多賺錢的地鐵公司。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，首先考慮的是如何在短時期內(nèi)吸引商場進駐，把商場做旺。 香港的地鐵商業(yè)都采取只租不售的經(jīng)營策略，開發(fā)商傭有統(tǒng)一管理權(quán)，自行招商和管理。 但國內(nèi)目前地鐵商業(yè)的發(fā)展還是處于初級階段，受到了誅多因素的影響和制約，相較于其它城市的地鐵商業(yè)發(fā)展，北京、上海、廣州已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)。出入口設(shè)計、人流通道設(shè)計時未考慮未來的地鐵商業(yè)布局。 B).地鐵在公共交通體系中占的比率不高，不是交通首選 由于目前國內(nèi)城市的局限，地鐵還僅僅作為多種交通方式的一種，地鐵這種交通工具還不具備不可或缺性和首選性。比如香港，地鐵同樣吸引著相當一部分的高收入階層。在地鐵的建設(shè)過程中，還需要通過不斷的規(guī)劃方案完善，以及業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整，逐步引導(dǎo)地鐵商業(yè)的消費習(xí)慣。客群的相對穩(wěn)定性與快速性使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的需求。因此，地鐵商業(yè)具有更強的專業(yè)性，包括商業(yè)定位和規(guī)劃以及商業(yè)組合等等。 地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時的乘客疏散等方面都有嚴格要求。 F).地鐵商業(yè)運營的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和經(jīng)營的地鐵地下商業(yè)的運營要受到地鐵運營法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù)和消費者習(xí)慣等方面的限制。一號線基本與長安街平行，沿途經(jīng)過北京主要的行政、商業(yè)和人文景觀。但與地鐵站連接的地下商場、商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營十分滯后。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月 500800元 /平方米 。 主要經(jīng)驗： 盡量引進實力強的連鎖企業(yè)，使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時減少地鐵公司的管理壓力，保障地鐵公司收益。地鐵各站站臺通常都沒有或僅僅配置少量即時、便捷的自動售貨機和報刊雜志銷售點。商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營方式。 地下商場或商業(yè)街 主要多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標顧客瞄準時尚的青年男女。 地鐵商業(yè)招商方式 的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點來進行的，主要有三種：委托商業(yè)公司 (中介 )負責(zé)招商；招標商業(yè)投資公司總承包方式；公司自己負責(zé)招商、負責(zé)管理。 上海地鐵公司在運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標的方式。 主要經(jīng)驗： 上海地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式，特色化經(jīng)營、連鎖經(jīng)營，注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。 C).廣州地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營模式 運營中的廣州地鐵一、二號線全長 ，日均客運量 。 二號線與一號線站廳商鋪的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。烈士陵園站的流行前線是主營時髦服裝、飾品及特色食肆的流行時尚地帶，吸引追慕時尚的中、大學(xué)生及潮流青年。 廣州地鐵對站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標方式逐步取代。但各站點的連鎖報刊亭月租為 700元，租金相對較高，因此多由南方報業(yè)等有實力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪租金有下調(diào)趨勢。 主要經(jīng)驗： 引進連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。 綜合國內(nèi)三地地鐵商業(yè)的發(fā)展來看，由于地鐵在公共交通體系中占的比率不高、規(guī)劃的不成熟、定位不清晰、發(fā)展需要消費習(xí)慣的培育、地鐵運營對安全的要求等因數(shù)，國內(nèi)的地鐵商業(yè)還處于一個萌芽狀態(tài)。 小結(jié) 第五章 案例解析 我們從前面了解到香港的購物中心中 60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營運模式已非常成熟，結(jié)合其國際旅游購物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價值得以最大化，并帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。 依據(jù)購物中心的規(guī)模和主題，我們將分析的項目分成三大類： 此類購物中心由于地處核心的行政辦公中心或核心商業(yè)中心 ,除了地鐵帶來的巨大人流之外，本區(qū)域的核心地段資源也吸引了很多高質(zhì)地的本地消費人群和世界各地的旅游觀光客，香港做為購物天堂的商業(yè)價值在該區(qū)域尤其突顯，顧客半徑遍布全球。業(yè)態(tài)組合方面更是集結(jié)了世界頂尖的一線品牌，成為高檔購物的必選場所。 時代廣場于 1994年開業(yè)，整體建筑由兩幢分別為四十六層及三十九層高的辦公室大樓組成，其中購物中心約 84000平方米，是香港最大型的購物廣場之一；甲級寫字樓約 94000平方米，四層地庫停車場共有七百個泊車位，是銅鑼灣區(qū)最大的停車場。每年除夕的“蘋果倒數(shù)”就在這里舉行，倒數(shù)活動都能吸引數(shù)以萬計的市民和游人前來，共同慶祝新一年的來臨。這里有各類型的港式商場、日式百貨公司，而大街小巷也布滿了高中低檔大小商店及各式餐廳，是香港著名購物、娛樂、美食中心，是世界各地的觀光游客和本地白領(lǐng)的逛街熱點。 商業(yè)規(guī)劃： 時代廣場購物、飲食、娛樂占 16層，廣場內(nèi)十分寬敞，有數(shù)以百計并包含許多國際知名和本地品牌的零售商店、五花八門的中外食肆及娛樂場所，以及 4間共可容納一千多人的電影院。 二至九樓的商店，采用百貨公司概念的開放式購物廊，每一樓層滿足訴求不同族群，讓顧客可以輕松找到合適的物品。 香港國際金融中心區(qū)位圖 IFC國際金融中心廣場 項目概況 : 香港國際金融中心共由四部組成，其中國際金融中心商場 ifc mall約 8萬平方米。四季酒店 2022年開業(yè) )，將其余三部份連接在一起。香港的繁榮興衰也與中環(huán)息息相關(guān)！作為香港的中心，中環(huán)就好像有數(shù)之不盡的新舊建筑、金融中心、形形色色的餐飲食肆及名人名店。 皇后大道中的置地廣場、蘭桂芳、行人電梯、蘇豪區(qū)等大街小巷。 交通狀況： 國際金融中心位于交通樞紐中心地帶 ,香港地鐵中環(huán)站可與機場快線同站換乘 , 中心設(shè)有市區(qū)預(yù)辦登機手續(xù)設(shè)施，游客可在此辦理登機及行李托運手續(xù) ,前往赤臘角國際機場僅需 23分鐘。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ifc mall為香港中環(huán)加入消閑購物新元素，為全新中環(huán)商業(yè)核心注入新潮氣。 此類購物中心都處于區(qū)域商業(yè)中心或區(qū)域的交通樞紐集散中心，區(qū)域內(nèi)外人群都依賴它的交通便捷功能出入，使這些購物中心也成為該區(qū)域的的主要組成部份和代表。 第二類：區(qū)域商業(yè)中心的大型地鐵上蓋購物中心 — APM、 郞 豪坊、又一城 APM 項目概況： APM商場位于九龍觀塘地鐵上蓋，是香港的一個大型購物商場，總面積達58800平方米，共 11層，是東九龍區(qū)的大型旗艦商場。 區(qū)位環(huán)境： 香港的 APM Mall是新鴻基地產(chǎn)于東九龍發(fā)展的旗艦商場，位于九龍觀塘。 由于目前香港和上海等