【正文】 、無序的狀況向中高品質(zhì)以上的講求品牌的集約性方向發(fā)展。與此同時，開縣具備相對更廣輻射作用的服裝市場將是一個升級后的集合市場，可以集展示、交易、表演、信息于一體，薈萃各類名牌服裝，從而與開縣未來城市發(fā)展相匹配。開縣在服裝經(jīng)營方面的策略正在逐步趨于人性化，以人為本的概念正開始體現(xiàn)在開縣服裝市場上。⑵餐飲目前開縣無大型餐飲設(shè)施，但規(guī)模較小的餐飲名店較多，如南方鴨腸王、巴將軍火鍋、陶然居、香牌坊、巴鄉(xiāng)魚頭等名店均在開縣設(shè)有分店，消費(fèi)力旺盛，主要集中在老城區(qū)一些繁華地帶，其它區(qū)域以小餐館、酒樓為主，檔次相對較低。這些餐飲名店如譚魚頭等極為渴望有一個成熟的商業(yè)場地將這些餐飲名店集中起來，以便大家共同發(fā)展，這些餐飲名店多為加盟店，其老板多為開縣本地人，有實(shí)力也愿意投資購買較全適商業(yè)用房，其購房理念在末縣是最為先進(jìn)的一個群體。目前最大的迪吧是野貓迪吧，裝修檔次較低，雖然客流量較大，但到晚上十一點(diǎn)之后就基本上沒有人了，主要是節(jié)目較少，沒有合適的經(jīng)營手法。這些小型超市里各種商品也不是十分齊備，經(jīng)營場所較小，購物環(huán)境也比較差。商業(yè)租金水平就商業(yè)物業(yè)本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進(jìn)深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭）的距離，等等。 開縣老城區(qū)小西門，體育館、東渠河一帶繁華地段，其商鋪面積多在20平方米左右，年租金從800020000不等，在新盛商業(yè)步行街，一個面積約為5平方米的攤位，年租金約6000元，工業(yè)品批發(fā)市場內(nèi)，門市面積約20平方米。在新城區(qū)目前較為繁華的經(jīng)貿(mào)路一帶，其門市的售價(jià)約在40006000元/平方米，目前由于新城區(qū)尚未形成完善的商業(yè)氣氛，其年租金僅在30004000元/年，在建材路一帶，門市的售價(jià)約36003800左右。 綜合評價(jià)： 開縣現(xiàn)實(shí)商業(yè)氛圍較好，但各種商業(yè)發(fā)展的水平還不是很高，由于開縣巨大的消費(fèi)能力，所以各種品牌商家都會力爭進(jìn)入這個區(qū)域，預(yù)計(jì)前景較好。競爭分析① 近期上市物業(yè)競爭分析它們都在試圖通過某種合理的途徑來解決物業(yè)的租售問題，一旦它們找到理想的推廣方式，無疑會對本案構(gòu)成較大的威脅；還有本項(xiàng)目對面規(guī)劃中的商業(yè)休閑廣場，如果遇上有實(shí)力的開發(fā)商拿下該項(xiàng)目，并在較短的時間內(nèi)做好項(xiàng)目規(guī)劃及初設(shè)，提早上市的話，這對于本項(xiàng)目也存在著相當(dāng)?shù)耐{。而它們的進(jìn)入，可以以本項(xiàng)目為中心形成緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎(chǔ)，則市場機(jī)會就形成了。 由開縣的新城規(guī)劃可以看出，將來的開縣新城將可能會出現(xiàn)下面兩種格局之一：一是以規(guī)劃中的商業(yè)休閑廣場為中心，形成沿廣場周圍的核心商圈，以本項(xiàng)目為核心形成次商圈，然后分組團(tuán)形成專業(yè)市場。所以對于本項(xiàng)目的根本問題是，要搶先上市，爭奪開縣新城的核心商圈地位。新天地”打造成為開縣的商業(yè)中心。商業(yè)市場總結(jié)① 商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經(jīng)營還處于無序狀態(tài)；② 缺少規(guī)?；?、品牌化的商家，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，老城區(qū)的舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，開縣的商圈核心亟待形成；③ 開縣現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學(xué)的經(jīng)營，從而使經(jīng)營商品品質(zhì)管理失控，假冒偽劣產(chǎn)品泛濫，商品售后服務(wù)沒有保障；④ 除建材市場、基本無專業(yè)市場，因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間；⑤ 至今為止城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)自身品質(zhì)較低，無大規(guī)模、高檔次的標(biāo)志性商業(yè)建筑；⑥ 商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進(jìn)入；⑦ 商業(yè)經(jīng)營還都處于被動的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。 隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入，市場竟?fàn)幚^續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。新一輪的商業(yè)革命將依靠精密策劃、準(zhǔn)確定位和經(jīng)營特色出奇制勝。 上個世紀(jì)90年代以來，中國零售業(yè)在高速發(fā)展中經(jīng)歷著一場深刻的變革。隨著居民消費(fèi)水平和購買力的提高，其消費(fèi)需求，消費(fèi)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)方式，消費(fèi)心理等都發(fā)生了變化，形成了巨大的消費(fèi)市場和多樣化的消費(fèi)需求。 近幾年，由于大量新建商廈陸續(xù)開業(yè)，市場競爭加劇，租金水平有所下降。租金水平普遍下調(diào)，新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。許多省會城市的空置率也在30%左右。 優(yōu)勝劣汰，適者生存的市場法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、走向合理化。還有如直銷、電視購物、網(wǎng)上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)。 考慮到城市居民無法回避的、關(guān)系到個人生活的基本要求約束，以及農(nóng)村居民特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)環(huán)境，中國消費(fèi)品市場很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進(jìn)入火暴增長階段。綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：隨著市場條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結(jié)束。商品種類更多，特色經(jīng)營、品牌經(jīng)營和錯位競爭，是在高度競爭的市場經(jīng)濟(jì)中零售業(yè)有效占有市場份額的途徑。服務(wù)質(zhì)量提高?，F(xiàn)代商業(yè)服務(wù)內(nèi)涵正在向更深更廣的領(lǐng)域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商城服務(wù)革新的方向。我國消費(fèi)品市場已經(jīng)由賣方市場走向買方市場、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)決策、消費(fèi)權(quán)利等都發(fā)生了變化。1998年是中國大百貨商城的倒閉年，1999年以后進(jìn)入零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，今年的調(diào)整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費(fèi)者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景，并會很快進(jìn)入成熟期，引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。 零售業(yè)作為流通的最終通道對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用和主導(dǎo)化日趨呈現(xiàn)。中國社會經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個項(xiàng)目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出正確的決策。（3）O（機(jī)會）① 開縣居民的消費(fèi)能力在重慶周邊縣市中應(yīng)當(dāng)是處于前列的，中高檔品牌皮鞋如“康奈”、“鱷魚恤”在開縣每個月有5萬左右的銷售額，這主要是開縣是移民大縣，大量移民資金的投入給開縣創(chuàng)造了巨大的收入來源；再者開縣為外出務(wù)工大縣，每年通過郵局寄回開縣的資金近20億，這些資金將會以固定資產(chǎn)投資或其它投資方式在開縣當(dāng)?shù)夭粩嘞簟Ｈ绻茉诒疚飿I(yè)的外觀造型、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、裝飾等上面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經(jīng)營狀況和商業(yè)價(jià)值一定會很理想；④與引進(jìn)的品牌商家共同造勢，打造開縣高檔商圈，能有效擴(kuò)大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”；⑤引進(jìn)品牌店，提升本商城物業(yè)形象，打動消費(fèi)者，形成良好的經(jīng)營氛圍。②本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個不可調(diào)和的矛盾：一是，若不引進(jìn)品牌店進(jìn)入，物業(yè)品牌形象得不到提升內(nèi)，物業(yè)價(jià)值難以提高，若引進(jìn)品牌店入駐，則基本上采取租賃的方式，同時品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。如何調(diào)和這些矛盾是本物業(yè)推廣的難題。2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素（1） 科學(xué)的規(guī)劃布局（2） 便捷的交通組織（3） 鮮明的人文景觀（4） 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)（5） 適用的商鋪面積（6） 3～5個主力店（7） 優(yōu)秀的物業(yè)管理（8） 優(yōu)惠的政策鼓勵（9） 適合的銷售價(jià)位3．業(yè)態(tài)定位）為最大程度的發(fā)揮項(xiàng)目具有的優(yōu)勢條件，以比較先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購物環(huán)境營造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動人氣、商氣，拉動小商鋪銷售，爭取最大投資收益。 我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個現(xiàn)代情景主題商城為主的集購物、觀光、休閑、運(yùn)動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心4．檔次定位所以本項(xiàng)目無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念提取，招商引資、還是招商后商城的統(tǒng)一經(jīng)營管理，我們都必須下功夫做到比較高的檔次，讓后來者無法模仿。 本案營銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)部分，而本項(xiàng)目占據(jù)了開縣新城中心區(qū)安康片區(qū)最中心的位置，相當(dāng)于重慶的解放碑，所以項(xiàng)目的命名要符合下例條件：一、要能迅速抓住開縣人民的心理需求，迅速讓開縣人民清楚地認(rèn)識到本項(xiàng)目為開縣唯一的商業(yè)中心，它在開縣新城中的地位是其它項(xiàng)目無法取代的；投資本項(xiàng)目，是要在開縣未來的商業(yè)競爭中搶得有利地位的先決條件。三、要給項(xiàng)目的消費(fèi)者明顯的識別。新天地名稱釋義： “新天地”者，第一、在開縣還無此等規(guī)模的大型購物中心；第二、開縣正在造一個新城，本項(xiàng)目正好是新城建設(shè)中的一個標(biāo)志性項(xiàng)目；所在無論是從開縣的商業(yè)格局來看還是從開縣的發(fā)展史上看，本項(xiàng)目都開創(chuàng)了一個新的天地?！伴_州（2）概念提煉時尚之都——開州開州　讓時尚裝扮您！讓美麗陪伴您！——開州還有相當(dāng)一部分有一定存款的非經(jīng)營戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營的要求。（2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者（%）　　這類投資者多是爆發(fā)戶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，他們的投資理性比前者要差，只要廣告?zhèn)鞑ス膭恿?qiáng)，就足以打動其投資，但這類投資者更看重物業(yè)位置和外立面，所以在推廣上要注意區(qū)位優(yōu)勢的渲染、案場包裝和現(xiàn)場氣氣氛的營造，這類投資者分期付款或一次性付款的較多。（4）中小企事業(yè)機(jī)構(gòu)（%）　　這類投資者一般采用租賃的方式，多為辦公使用。（5）大型商業(yè)機(jī)構(gòu)　　這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場研究和可行性分析，然后才作出投資決策。但是這類機(jī)構(gòu)的到來，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價(jià)值。目前，開縣老城區(qū)沒有大的商城，僅有的超市經(jīng)營面積較小，商品種類也不齊全。新天地”設(shè)大型主力店，能在主力店的帶動下，很快形成商業(yè)氛圍?！　≡诖笮蜕坛侵?，主力店一般都設(shè)置在中上部，這樣是為了拉動人流進(jìn)一步深入。以品牌餐飲或品牌零售商家作為“開州　　主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。主題商城的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）主題商城能最大程度滿足個性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營銷理念；（2）主題商城可以使消費(fèi)者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購物時間；（3）主題商城可以誘發(fā)潛在的消費(fèi)，增加銷售收入；（4）主題商城可以提升消費(fèi)層次，引導(dǎo)消費(fèi)向縱深發(fā)展，樹立以質(zhì)量消費(fèi)為準(zhǔn)則的消費(fèi)觀念；（5）我們在業(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐飲娛樂主題設(shè)立多個主題商城，使“開州3．樓層功能分區(qū)　　購物中心在規(guī)劃布局上，至少要有一個核心主力店，多種功能的商業(yè)分區(qū)，情景互動的購物環(huán)境；要求各商區(qū)功能明確，不同功能商業(yè)區(qū)之間既有功能的區(qū)別，又存在著內(nèi)在聯(lián)系和互補(bǔ)，它們是相互依托，互相支持的生物鏈關(guān)系；各功能商區(qū)的劃分，還必須考慮到經(jīng)營的實(shí)用性和合理性，更要兼顧到分割商鋪與整體商城的協(xié)調(diào)性與互動性；在各樓層經(jīng)營業(yè)種分配設(shè)計(jì)時，考慮給予消費(fèi)者購物更明確的指向，我們將各樓層都規(guī)劃成主題鮮明的主題商城。新天地”的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順