百大春城一期營(yíng)銷策劃方案-在線瀏覽
2025-06-15 06:28本頁(yè)面
【正文】 成口碑宣傳效應(yīng)。l 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，可塑造惠山生態(tài)健康第一盤形象?！ 在企業(yè)的品牌知名度上不及復(fù)地、順馳等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)有力沖擊。l 地理位置縱深，目前看來(lái)無(wú)論公共交通還是道路交通都不如競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，交通條件有待完善作為新城開發(fā)與郊區(qū)項(xiàng)目而言，交通問(wèn)題始終是最核心最關(guān)鍵的問(wèn)題。首先，對(duì)于周邊幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，道路交通網(wǎng)絡(luò)較完善，但是缺乏城市公交系統(tǒng)，與玉祁鎮(zhèn)、俠客鎮(zhèn)等鎮(zhèn)甚至連商業(yè)交通也缺乏；同時(shí)，與市區(qū)的聯(lián)系目前主要依靠通江大道，在今年年末錫澄路改造完成之后，道路交通條件將有所改善，但是交通時(shí)間仍然在30分鐘左右，兩條道路的路況和周邊形象仍有待改善。目前惠山新城與市區(qū)的公共交通只有一路公交車，需要進(jìn)一步了解和促進(jìn)公共交通的改善。但是作為一個(gè)新城，基本的生活配套和市政配套仍然處于建設(shè)和不斷完善的過(guò)程之中，相比已經(jīng)成熟的區(qū)域仍然面臨生活配套有待完善，生活不是十分便利的不利因素。3．3機(jī)遇l 復(fù)地、順馳、龍倉(cāng)、蘇源、金都等諸多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)，即托熱市場(chǎng)又帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。l 無(wú)錫的城市建設(shè)已經(jīng)拉開骨架，且惠山新城的政府將組織開發(fā)商共同造勢(shì)，從而將使更多的市民開始接受惠山新城區(qū)域。l 人民醫(yī)院、天一廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際的商業(yè)物業(yè)的興建，將極大地完善區(qū)域配套不足，便于項(xiàng)目商業(yè)配套規(guī)劃布局且潛力很大。l 周邊過(guò)多凈地，未來(lái)可能存在潛在威脅較多。l 政府團(tuán)購(gòu)房房?jī)r(jià)較低，如盡早進(jìn)入二手市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售節(jié)奏及價(jià)格形成威脅；另外團(tuán)購(gòu)房的所選的房源及住宅業(yè)態(tài)也將影響項(xiàng)目的獲利及銷售。針對(duì)目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，主要采取以下策略：搶先營(yíng)銷品牌目標(biāo)中要始終以塑造百大地產(chǎn)和百大跟隨鑒于本項(xiàng)目的開盤時(shí)間比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手晚，而區(qū)域面臨的一個(gè)核心問(wèn)題是區(qū)域認(rèn)同的問(wèn)題，因此，采取適當(dāng)?shù)母S策略借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)板塊的前期造勢(shì)成果，同時(shí)在過(guò)程中始終走在前面，搶先啟動(dòng)與占領(lǐng)高度，讓對(duì)手去發(fā)揮與造勢(shì)，既維持區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者地位，又經(jīng)濟(jì)有效地借對(duì)手的力量炒熱板塊。對(duì)抗目前兩個(gè)潛在的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手順馳、復(fù)地均是全國(guó)性知名品牌，在他們的項(xiàng)目營(yíng)銷中將幾乎肯定要強(qiáng)打企業(yè)品牌，百大（附）主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱營(yíng)銷主題推廣策略基本情況（關(guān)鍵詞）順馳。一期300多套，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)160套左右。復(fù)地。均價(jià)約在3400元左右。中環(huán)國(guó)際。一期已售完和交付。天一城無(wú)錫新生活第一城無(wú)錫未來(lái)10年的居住變革理性購(gòu)房時(shí)代來(lái)臨中國(guó)最新住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)低密度花園社區(qū)居住才是硬道理以其大規(guī)模開發(fā)，配合整體板塊運(yùn)作，速度建立無(wú)錫第一大盤的形象高度無(wú)錫目前第一大盤，190多萬(wàn)平方米，1萬(wàn)余戶，綠化率70%，中海物業(yè)。一期主力三居戶型140158平米（18層、11層），30004000元/平米。l 建議一期做為今后幾期開發(fā)的樣板區(qū)，盡量匯集今后幾期的主力產(chǎn)品，以便于在成熟階段做成樣板間或引導(dǎo)，促進(jìn)銷售，節(jié)約營(yíng)銷成本。但大三房比例偏多，且為頂躍戶型，%，將直接影響到樓盤的消化速度，如何在產(chǎn)品的附加值上（尤其是頂躍）進(jìn)行挖掘宣傳，將成為營(yíng)銷的重點(diǎn)。l 建議在產(chǎn)品一層增加花園，以增加產(chǎn)品的附加值，促進(jìn)銷售。l 物業(yè)公司應(yīng)提早介入項(xiàng)目規(guī)劃中，以利先期對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出物業(yè)相關(guān)設(shè)計(jì)意見，并利于后期物業(yè)管理。l 建議采用精裝修交房。但不可否認(rèn)，精裝修對(duì)于公司的管理能力、資金能力、營(yíng)銷能力、物業(yè)管理等能力等方面也提出了嚴(yán)格的要求和挑戰(zhàn)。l 價(jià)格體系構(gòu)成為：銷售均價(jià)+促銷成本每平米均攤＋價(jià)格調(diào)價(jià)。l 一期整體均價(jià)為3250元／㎡。l 對(duì)于有附加值的產(chǎn)品，建議一層帶花園可較均價(jià)增加100150元，項(xiàng)層帶閣樓或屋頂花園贈(zèng)送增加約100150元，端頭戶型可增加50100元／㎡，景觀好戶型可增加50100元。l 對(duì)于大三房的定價(jià)，由于其附加值較高，另外考慮到政府團(tuán)購(gòu)會(huì)有大部分去化，因此大三房的銷售均價(jià)宜高（初步定為3500元/平方米），以利于增加政府團(tuán)購(gòu)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足差額部分的收入。②調(diào)價(jià)幅度：3%5%，可隨時(shí)針對(duì)市場(chǎng)反饋以2050元價(jià)格逐步調(diào)整至期望目標(biāo)。如再有價(jià)格上調(diào)，可視為收入為增加的促銷費(fèi)用。如果均價(jià)以3300元/平方米來(lái)模擬，較3250元/平方米均價(jià)預(yù)計(jì)可增加約647萬(wàn)的收入。銷售率 30%50%80%100%銷售面積（平方米）07269121151938424230調(diào)價(jià)幅度 5%3%3% 整盤均價(jià)（元/平米）3250 3349 3432 3470 整盤收入（萬(wàn)元）7875 8114 8315 8407 增加收入（萬(wàn)元） 150 441 532 532 敏感性分析（以3300元/平米均價(jià)來(lái)模擬）銷售率 30%50%80%100%銷售面積（平方米）07269121151938424230調(diào)價(jià)幅度 5%3%3% 整盤均價(jià)（元/平米）3300 3386 3477 3517 整盤收入（萬(wàn)元）7996 8203 8425 8522 增加收入（萬(wàn)元） 207 429 526 526 較3250元/平方米整體增加（萬(wàn)元）647 敏感性分析（以3200元/平米均價(jià)來(lái)模擬）銷售均價(jià)（元/平米）3200 3360 3461 3565 銷售率 30%50%80%100%銷售面積（平方米）07269121151938424230調(diào)價(jià)幅度 5%3%3% 整盤均價(jià)（元/平米）3200 3312 3386 3422 增加收入（萬(wàn)元） 271 452 538 538 較3250元/平方米整體減少（萬(wàn)元）115 l 由直銷促銷、SP活動(dòng)、廣告、現(xiàn)場(chǎng)及工地導(dǎo)視系統(tǒng)及包裝、公共關(guān)系、口碑宣傳獎(jiǎng)勵(lì)、百大會(huì)積分組合。第二階段：預(yù)熱開盤期10月11月27日。由下表可見，公司自銷優(yōu)于代理公司、其次是首佳、天啟。具體如下： 公司選擇條件 上海天啟江蘇首佳自銷代理公司資質(zhì) 建筑行業(yè)信
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