【正文】 政府干部；～ 擔(dān)任湖南省某市芙蓉區(qū)區(qū)委組織部干部、副科級(jí)組織員；～ 擔(dān)任湖南省某市芙蓉區(qū)政府辦副主任、正科級(jí)督辦員；～ 擔(dān)任湖南省某市岳麓區(qū)政府辦副主任、正科級(jí)督辦員；～至今 擔(dān)任某城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司董事長、總經(jīng)理?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 5 頁 共 51 頁（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。項(xiàng)目提出的理由①危房改造的需要岳麓區(qū)某大板房始建于上世紀(jì) 80年代初，占地 255畝，房屋 65棟，總建筑面積 207,000平方米，涉及 3197戶，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出現(xiàn)不同程度的開裂、傾斜等現(xiàn)象，特別是 446 號(hào)棟的地基已沉降，存在嚴(yán)重的安全問題。為排除這一重大安全隱患，區(qū)政府研究決定，由政府引導(dǎo)，通過市場(chǎng)運(yùn)作的方式，對(duì)某大板房危房實(shí)施拆除重建，徹底消除該隱患，確保人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。目前長株潭三市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 51%，但與發(fā)達(dá)城市相比還有一定的差距。上述指標(biāo)意味著今后將有大量的農(nóng)村居民進(jìn)入到城市生活，而人口的增加必定帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于某市岳麓區(qū)英才園以東、某路以南、榮銀路高新區(qū)以西、王陵公園以北地區(qū)。主要建設(shè)條件某市是湖南省省會(huì)，轄五區(qū)四縣（市） ，是湖南省的政治、文化、科技、金融、交通中心，面積 萬平方公里，人口 萬人，是我國首批公布的 24 個(gè)歷史文化名城和第一批對(duì)外開放旅游城市之一，也是我國中部地區(qū)發(fā)展最快、最具活力的現(xiàn)代化古城。近年來，某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，城鄉(xiāng)居民收入增長加快，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022 年 111月， 某市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 3838952萬元，同比增長 ％。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及某市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。大板房危房改造項(xiàng)目是一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的大事，由于本項(xiàng)目拆遷工作量大，涉及面廣。項(xiàng)目開始后應(yīng)高度重視拆遷工作，精心做好拆遷規(guī)劃，并準(zhǔn)備多套應(yīng)急預(yù)案，在拆遷安置上可采用一次性貨幣補(bǔ)償安置模式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，確保拆遷工作順利進(jìn)行。第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51020億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64928 億元，增長 %。商品房竣工面積 58236 萬平方米，增長 %。國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12月 8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11月 CPI同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 9 頁 共 51 頁發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。選擇開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素1997年湖南省委、省政府決定將長株潭經(jīng)濟(jì)一體化作為重大發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，構(gòu)筑長株潭特大城市群，使之成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長級(jí)；2022 年，國家就已將長株潭特大城市群的發(fā)展列入國家“十五”計(jì)劃，成為國家 7個(gè)重點(diǎn)支持發(fā)展的區(qū)域之一；2022 年世界銀行正式將長株潭特大城市群列入世界銀行在中國首批實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略（CDB）貸款支持計(jì)劃的兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一；2022 年 12月經(jīng)國務(wù)院同意, 國家發(fā)改委正式下文批準(zhǔn)長株潭城市群為資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，使之與上海浦東、成渝、深圳、天津?yàn)I海，武漢一起成為國家級(jí)新區(qū)。2022年，項(xiàng)目所在地某市整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快、平穩(wěn)增長勢(shì)頭全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP) 億元，比上年增長 %，增幅比全國快 ，比全省快 。在 GDP增幅中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) 、 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、%、%。全年四個(gè)季度的 GDP累計(jì)增幅分別為 %、%、%和 %，全市經(jīng)濟(jì)總體上保持較快、平穩(wěn)的增長勢(shì)頭。大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 10 頁 共 51 頁區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1）岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，項(xiàng)目所在地岳麓區(qū)日益繁華。隨著市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，加上大學(xué)城優(yōu)良的文化底蘊(yùn)，大大改善了岳麓區(qū)的居住環(huán)境，使這一地區(qū)逐漸成為某市一個(gè)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。這些生態(tài)樓盤的開發(fā)有力地提升了岳麓區(qū)的樓盤檔次，初顯岳麓地產(chǎn)盛世景象：由北往南，普瑞斯堡、南山蔚藍(lán)海岸、西城龍廷、美林銀谷、郡原廣場(chǎng)、瑪依拉山莊、沁園春3）房產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè),岳麓區(qū)已形成了嶸灣鎮(zhèn)板塊、高新區(qū)麓谷板塊、市政府板塊、麓南板塊等 4大生態(tài)房地產(chǎn)板塊。但由于是老城區(qū)，已無現(xiàn)成土地可用。崛起于 2022年，但“麓谷”概念近一年多才提起，已經(jīng)被廣泛接受，其中這一板塊麓谷范圍內(nèi)的平均價(jià)格已達(dá)到 3300元/平方米以上，有發(fā)展?jié)摿ΑＪ懈鍓K范圍為某高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路） ，這一板塊住宅市場(chǎng)已經(jīng)成熟，是河西最適合居住的地域。4）區(qū)域購房客戶群體岳麓區(qū)購房客戶以河西高校區(qū)的教育工作者、麓谷各類企事業(yè)單位（包括外企、合資企業(yè)、中資企業(yè)）的職工和眷戀此地自然生態(tài)資源的客戶為主。5）區(qū)域價(jià)格定位及發(fā)展趨勢(shì)在 2022年后，隨著本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有較大程度的增長，商品房的價(jià)格已沖刺到 3,300—4,500元／m 2。. 市場(chǎng)供求分析需求分析樓市的發(fā)展，市場(chǎng)需求是決定性因素，這與消費(fèi)群的收入息息相關(guān)，隨著某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市民的收入也增長迅速，這無疑給市場(chǎng)帶來了信心。 同時(shí)，股市也開始影響樓市。雖然中國股市中間經(jīng)歷了一次印花稅上調(diào)，但牛市依舊，普通老百姓炒股的熱情空前高漲，其結(jié)果是，投資股市的財(cái)富增長增強(qiáng)了樓市的購買力。房產(chǎn)市場(chǎng)銷售的火爆，造成樓盤供不應(yīng)求，這也刺激了本地購房者預(yù)支購房，“今天消費(fèi)，明天勞累” 。在大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 12 頁 共 51 頁2022年房價(jià)持續(xù)上漲的大環(huán)境下，購房群體對(duì)市場(chǎng)持續(xù)樂觀，一些受追捧的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)排隊(duì)、搖號(hào)買房的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，盡管連續(xù)加息，但個(gè)人購房貸款需求依然十分旺盛，帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款加速增長。此外，從 2022年某的樓市交易情況來看，雖然房價(jià)上漲較快，但是相對(duì)于一線城市，某的房價(jià)還是處于價(jià)格洼地，周邊地市、沿海城市等投資客對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景看好，在 2022年的房交會(huì)上，數(shù)批來自深圳的湘籍人士就以在長購房作為投資渠道之一。前不久舉行的某市委擴(kuò)大會(huì)議提出了某要率先在全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)全省的“領(lǐng)頭雁” ，爭當(dāng)中部地區(qū)的“領(lǐng)跑者” ，某到 2022年生產(chǎn)總值年均增長達(dá)到 13%以上，財(cái)政收入年均增長20%以上，人均生產(chǎn)總值在 2022年的基礎(chǔ)上翻兩番。 大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 13 頁 共 51 頁從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，選擇 20222500價(jià)位樓盤的消費(fèi)者占到了 33%，這個(gè)數(shù)據(jù)與某市民目前的月收入相當(dāng)，不過，房價(jià)的快速上漲，似乎超出了市民對(duì)樓價(jià)的期望。從去年新聞媒體對(duì)樓市的報(bào)道來看，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、銀行住房貸款，都是比較熱門的話題。數(shù)據(jù)顯示，選擇 100120平方米戶型的消費(fèi)者最多，達(dá)到了 40%，其次是 80100平方米戶型，調(diào)查結(jié)果顯現(xiàn)“中間大，兩頭小”的紡錘型，足見選擇中小戶型的消費(fèi)者占據(jù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的主體，也與國家宏觀調(diào)控的初衷基本吻合。同時(shí)，房價(jià)的上漲，也吸引了部分投資者的目光，與本刊 2022年上半年的調(diào)查相比，基于投資而購房的人群有一定程度的增加。某從民國時(shí)期就有過城市規(guī)劃，建國以來比較大規(guī)模的、有系統(tǒng)的規(guī)劃有解放初 1950年代的規(guī)劃，70 年代、90 年代規(guī)劃，到現(xiàn)在執(zhí)行的是 2022年代的規(guī)劃——《某市城市總體規(guī)劃（20222020） 》 。 《某市城市總體規(guī)劃（20222020） 》描繪出了某新世紀(jì)的宏偉藍(lán)圖，但經(jīng)過這些年的發(fā)展，某市城市規(guī)劃當(dāng)前已經(jīng)突破總規(guī)中的 310平方公里范圍，總體規(guī)劃已達(dá)到了 500－600 平方公里，最新一輪規(guī)劃修編工作又將啟動(dòng)。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局2022年 12月 25日公布的數(shù)據(jù)，2022 年 111月， 某市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3838952萬元，同比增長 ％。從規(guī)劃與某的建設(shè)前景來看，某房地產(chǎn)的發(fā)展空間很大，隨著某規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在新的一年中，某將按規(guī)劃的要求新增加一批建設(shè)用地，這將為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)開發(fā)早將會(huì)有所增長。在規(guī)劃的前瞻性上，按照“大某” 、 “大生態(tài)” 、 “大網(wǎng)絡(luò)”的原則，下一步某將集中力量建設(shè)霞凝新港區(qū)、黎托新城、省政府、市政府周邊地區(qū)以及岳麓大學(xué)新城區(qū)，重點(diǎn)改造新河三角洲、岳麓濱江新城、南湖片區(qū)、湘江明珠以及中央商務(wù)區(qū)，并注意做好航空都市區(qū)、長株潭金三角地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與用地儲(chǔ)備控制。2022 年某房地產(chǎn)開發(fā)的透明度將更大，2022 年將是大量通過公開出讓方式取得土地項(xiàng)目陸續(xù)完工并推出市場(chǎng)的一年，由于已經(jīng)知道地塊的拿地成本，開發(fā)企業(yè)也就能比較容易地推算出商品房銷售的價(jià)格及利潤，從而使得整個(gè)商品房的價(jià)格透明度加大，2022 年湖南將全面完善土地儲(chǔ)備制度，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理、推出凈地出讓，變按項(xiàng)目報(bào)批用地為用地引導(dǎo)項(xiàng)目安排。. 銷售預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的銷售均價(jià)為 1785元/平方米，最終價(jià)格按某市物價(jià)局公布的價(jià)格為準(zhǔn)。根據(jù)項(xiàng)目 B地塊周邊樓盤的銷售價(jià)格：周邊商品房住宅銷售均價(jià)為 3800元/平方米，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 5500元/平方米。則預(yù)測(cè) B地塊商品房開發(fā)項(xiàng)目總收入為206,071萬元。岳麓區(qū)政府以區(qū)城建開發(fā)公司作為具體的實(shí)施主體，采取政府引導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作的機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃包裝，對(duì)外招商引資，組織進(jìn)行拆遷，代表區(qū)政府與投資商組建聯(lián)合開發(fā)實(shí)業(yè)公司，由聯(lián)合開發(fā)實(shí)業(yè)公司全面負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償，居民安置和開發(fā)建設(shè)所需資金，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，由政府指導(dǎo)做好拆遷，監(jiān)督協(xié)調(diào)安置。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 17 頁 共 51 頁本項(xiàng)目地處某市岳麓區(qū)英才園以東、某路以南、榮銀路高新區(qū)以西、王陵公園以北地區(qū)。該項(xiàng)目重建安置房用地實(shí)行行政劃撥，節(jié)余的可供開發(fā)用地經(jīng)整理后實(shí)行熟地招拍掛出讓。對(duì)于土地掛牌出讓后的增值收益，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按一定比例分成。5439。1539。5139。4039。某市區(qū)處于湘江和瀏陽河交匯的河谷臺(tái)地，周圍為地勢(shì)較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也” 。由于某城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢(shì)較陡峭，山脊多不相連。再東北有影珠山、天華山、飄風(fēng)山、明月山等，均為風(fēng)景秀麗的名山。大多數(shù)小山丘巖質(zhì)松散，易風(fēng)化成紅巖崗地；個(gè)別因巖基堅(jiān)硬，仍聳立于丘崗之中。盆地中心為沿江的沖擊臺(tái)地，是某城市建設(shè)的主要地帶。湘江、瀏陽河二水交匯的新河三角洲為第一級(jí)臺(tái)地，海拔約 30米，高出湘江常年水位約 10米。今天的某城已擴(kuò)展到了第六、第七級(jí)臺(tái)地。由于盆地內(nèi)臺(tái)地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。在五一廣場(chǎng)一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國、東漢、三國時(shí)期的古井?dāng)?shù)十眼。山水相依的某地形地貌獨(dú)得天賦，在未來的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力。區(qū)內(nèi)地貌西岸岳某、谷山、蓮花山一帶為低山崗陵區(qū)，相對(duì)高差達(dá) 200米以上，局部地段十分陡峻。由河漫灘和 15級(jí)階地構(gòu)成，區(qū)內(nèi)第四系覆蓋層（局部地段有基巖出露）一般在 10米左右，主要由湘江及瀏陽河的和沖積層構(gòu)成，屬中一低壓縮性土，穩(wěn)定性較好。地下水則主要埋藏于湘江和瀏陽河的河漫灘和各級(jí)階地的砂、卵石層中。某市及其鄰近區(qū)發(fā)育北西向——近東西向和北北向——北東向兩組第四紀(jì)時(shí)期的活動(dòng)斷層，其規(guī)模都不大。周邊環(huán)境與政策支持條件項(xiàng)目位于某市岳麓區(qū)，湘江一橋與二橋之間，北臨某路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西依英才園社區(qū)，南靠王陵公園，項(xiàng)目通過高低不同的地勢(shì)和錯(cuò)落有致的排列形成了經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、商業(yè)用房于一體的大型高檔住宅小區(qū)，周邊景觀環(huán)境卓越。根據(jù) 2022年 2月 26日正式敲定的《某市西湖文化公園建設(shè)方案》 ，岳麓區(qū)政府將在“十一五”頭三年，投資 30億元，仿造浙江西湖，把現(xiàn)在的咸嘉湖改造成集觀光、休閑于一體的高品位的西湖水上文化公園。本項(xiàng)目成立以市政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭的某大板房危房改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，市發(fā)改委、市財(cái)政局、市建委、市國土資源局、市規(guī)劃管理局