【正文】 水泥沙漿麻面廚廁沙漿麻面◆目前在售資料表—13單元售價(jià)最高（2980元/平米）447000元最低（2385元/平米）119250元在售單元面積最大面積150平米最小面積50平米平均定價(jià)（元/平方米）2750元/平米展銷期按揭均價(jià)（元/平方米）2695元/平米◆付款方式表—14種類一次性付款銀行按揭分期付款折扣2%1%定價(jià)◆ 廣告宣傳主題：◆樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目規(guī)模較大，房型多樣，價(jià)格與周遍樓盤相比有一定競(jìng)爭(zhēng)力，由于立交橋和鐵路線，是該階層的人群出行帶來不便，影響了一定的購(gòu)買力。表—15區(qū)域河西區(qū)類型小高層商品房地點(diǎn)解放南路售樓電話28259987/28259988發(fā)展商開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)公司總建筑面積118，000平方米投資商…占地面積58，000平方米銷售代理紅勘房地產(chǎn)銷售有限公司綠化面積41%物業(yè)管理紅勘物業(yè)管理有限公司118，000開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)按揭銀行招行首次推出時(shí)間2002年5月按揭8成30年交樓日期（一期）2003年12月預(yù)售證號(hào)2002091管理費(fèi)小區(qū)規(guī)模11層8棟配套設(shè)施游泳館，超市裝修標(biāo)準(zhǔn)樓宇設(shè)備可視，電梯，智能化外墻瓷磚毛坯房門窗塑鋼窗，防盜門內(nèi)墻水泥沙漿麻面天花刮膩?zhàn)訕堑孛嫠嗌碀{麻面廚廁水泥沙漿麻面◆目前在售資料表—16單元售價(jià)最高（4500元/平米）967500元最低（3650元/平米）412450元在售單元面積最大面積215平米最小面積113平米平均定價(jià)（元/平米）4000元/平米展銷期按揭均價(jià)（元/平方米）3960元/平米◆付款方式表—17種類一次性付款銀行按揭分期付款折扣1%沒有優(yōu)惠定價(jià)◆ 廣告宣傳主題：城市淳熟之美◆樓盤點(diǎn)評(píng)：地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全，全部小高層設(shè)計(jì)，但房型比例欠合理，無(wú)一室，兩室房型所占比例不足5%。表—18區(qū)域河西區(qū)類型商品房地點(diǎn)大沽南路售樓電話28345088發(fā)展商眾誠(chéng)置業(yè)總建筑面積220，000平方米投資商…占地面積130，000平方米銷售代理…綠化面積35%物業(yè)管理世紀(jì)物業(yè)車位地上停車場(chǎng)按揭銀行中行首次推出時(shí)間2001年5月按揭8成30年交樓日期（一期）2002年8月預(yù)售證號(hào)…管理費(fèi)—小區(qū)規(guī)模12層7棟，6層31棟配套設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)樓宇設(shè)備非可視，電梯，智能化外墻涂料毛坯房門窗塑鋼窗內(nèi)墻水泥沙漿麻面天花刮妮子樓地面水泥沙漿麻面廚廁水泥沙漿麻面◆目前在售資料表—19單元售價(jià)最高（3000元/平米）720000元最低（1970元/平米）108350元在售單元面積最大面積240平米（躍層）最小面積55平米平均定價(jià)（元/平方米）2500元/平米展銷期按揭均價(jià)（元/平方米）2425元/平米◆付款方式表—20種類一次性付款銀行按揭分期付款折扣3%1%定價(jià)◆ 廣告宣傳主題：都市有夢(mèng)◆ 該樓盤銷售業(yè)績(jī)突出，主要原因在于：小區(qū)成規(guī)摸，配套環(huán)境相對(duì)完善，該項(xiàng)目地處小海地居住區(qū)，且人口密度較大，區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤不多，價(jià)格相對(duì)較低。 ◆西南樓、尖山、小海地、土城為成熟社區(qū)，人口密度大，有一定的潛在購(gòu)買力。◆本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將多層與高層進(jìn)行了合理分布，錯(cuò)落有致，視覺上富于層次美感。◆該區(qū)域尚無(wú)開發(fā)項(xiàng)目，更無(wú)名盤，此得“天時(shí)”之利。 劣勢(shì)： ◆本案周邊多為廠房，雜亂無(wú)章，整體規(guī)劃凌亂，視覺效果差。 ◆高層其價(jià)位、面積公攤、物業(yè)費(fèi)較高，對(duì)購(gòu)買人群存在一定的壓力。 ◆寶潔公司的環(huán)境污染等，將使本案受到一定程度的影響。◆地鐵一號(hào)線、津?yàn)I輕軌的修建將進(jìn)一步提升市場(chǎng)空間?！魹I河大橋落成、新中環(huán)線開通，也將提升物業(yè)的市場(chǎng)空間?！粽w市場(chǎng)的變化，是不可預(yù)知的潛在威脅因素。4. 人群定位 市場(chǎng)人群分析由于物業(yè)在開發(fā)過程中的同質(zhì)化日趨顯著，而同區(qū)域內(nèi)由于主流人群的相似性，如人文、階層、價(jià)值趨向、生活方式等方面，更使區(qū)域物業(yè)在定位上趨于一致。 對(duì)置業(yè)人群分類及心理分析主要為：首次置業(yè)的本案目標(biāo)人群，應(yīng)該是集中于收入穩(wěn)定偏高的階層，年齡在三、四十歲的置業(yè)安家類型。對(duì)于他們而言，事業(yè)是生活的基石，是不斷追求的方向。他們受過良好的教育，這部分人通常有自己享受生活的方式，很多人不免會(huì)流露出“小資情調(diào)”的傾向，在他們的思想里，生活的品質(zhì)也是體現(xiàn)個(gè)性品位的重要方面。家庭成員通常是具備獨(dú)立經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和思想方式的職業(yè)人士，因此個(gè)人購(gòu)房的要求自然就演化成為一個(gè)家庭的整體需求。 二次置業(yè)二次置業(yè)類型有兩種原因，一是為父母或子女置業(yè)，而另一種可能則是他們已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，需要改善自己的生活環(huán)境及居住條件。因此，質(zhì)量和服務(wù)對(duì)于他們有相當(dāng)大的吸引力，以幫助他們將一份責(zé)任心進(jìn)行到底。而這部分顧客也是本案口碑銷售宣傳的最有力度的人群。他們對(duì)居住區(qū)內(nèi)人文及文化設(shè)施要求較高，即理性消費(fèi)。更需要的是一種“輕松、休閑、到位”的生活空間。該區(qū)域近幾年改造力度不大，只有尖山溫泉小區(qū)、藝都花園等少量物業(yè)，其它住宅均為30年以上的公有住房，居住人群多為工礦企業(yè)職工，年齡結(jié)構(gòu)偏大，居住環(huán)境差、戶型面積小且房型落后，存在對(duì)住房改善的需求，對(duì)所在區(qū)域有極強(qiáng)的依戀情節(jié)，認(rèn)同本案區(qū)域價(jià)格及區(qū)域位置。該區(qū)域?yàn)榇笮途幼^(qū)，近幾年的開發(fā)力度較大，但由于開發(fā)水平和開發(fā)意識(shí)的局限，僅滿足了市場(chǎng)的較低需求，像財(cái)院、輕院、一航院的中高級(jí)知識(shí)分子的有效需求并沒有得到滿足。因此相對(duì)來講，本案對(duì)該區(qū)域人群有一定的吸引力。隨著物業(yè)的知名度、認(rèn)知度的增長(zhǎng)，會(huì)輻射到上述區(qū)域。 目標(biāo)顧客群的消費(fèi)心理分析◆ 民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，手頭資金充裕，有剩余資金投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。◆ 高級(jí)白領(lǐng)這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者?！?機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層管理者這類客戶年齡在40—55歲，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)?！?教師這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者。5. 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目開發(fā)檔次 鑒于本項(xiàng)目的地域性質(zhì)及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，項(xiàng)目規(guī)模大，分期開發(fā)，同時(shí)規(guī)劃形式采用4層半、6層與9層小高層組合規(guī)劃，從發(fā)展商整體利益及目標(biāo)人群的要求方面考慮，本項(xiàng)目整體開發(fā)檔次應(yīng)定位為中高檔住宅。 中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：◆硬件方面，即產(chǎn)品力，包括建材、質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施、外檐、室內(nèi)裝修等，靠色彩的運(yùn)用、材料的選用來體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體風(fēng)格及個(gè)性。目前天津市房地產(chǎn)銷售服務(wù)狀況不佳，包括取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修的及時(shí)性及客戶建議反饋情況不佳等，對(duì)開發(fā)商塑造品牌及物業(yè)口碑不利，甚至直接影響銷售。兩室及躍層為主，戶型、面積以景觀劃分，9層小高層分布圍繞中心綠地，戶型較為方整，采光良好。戶型比例如下表：表—21房型平層戶型每層套數(shù)層數(shù)總套數(shù)平層戶型每層套數(shù)層數(shù)總套數(shù)頂層戶型每層套數(shù)層數(shù)總套數(shù)G1三室2*3954偏單1*3927獨(dú)單000G2三室1*3927偏單1*3927躍層1*3412B2躍層8216偏單818獨(dú)單000A1三室248偏單2510獨(dú)單212A1三室2510偏單2612獨(dú)單212A4三室248偏單212獨(dú)單000A4三室248偏單212獨(dú)單000A6三室2510偏單2612獨(dú)單212A9三室000偏單212獨(dú)單000C2三室000偏單16464獨(dú)單16116C2三室000偏單4520獨(dú)單41