天之韻策劃案-在線瀏覽
2025-06-04 00:27本頁面
【正文】 現(xiàn)等值營銷，將成為房地產(chǎn)營銷的主要趨勢同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因為挖掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會大不相同。這說明，只有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。 本案面臨的市場特征 總體供過于求，局部供不應(yīng)求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。有實力的開發(fā)商均投入力量仔細分析市場需求，以便進行產(chǎn)品定位，但在方法中不能百分之百保證產(chǎn)品定位的市場準確度，造成大面積滯銷。購買群體階層明顯 90年代中期的購房主體為高級富有階層和集團，90年代后期的購買主體為較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體為中高及工薪階層。6 總價市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積內(nèi) 體會無限的生活品質(zhì)是當今購房的時尚心態(tài)。結(jié)論：綜上所述，目前的成都房地產(chǎn)市場，雖然由于開發(fā)量的急劇加大導(dǎo)致競爭日益加劇，但就市場需求和供給來說，仍然有市場供給不足的現(xiàn)象。特別是城東八里小區(qū)，作為政府規(guī)劃的東郊最大居住小區(qū)，現(xiàn)有開發(fā)項目有限，有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象表現(xiàn)更加明顯，加上政策導(dǎo)向、升值概念、開發(fā)成本相對較低等優(yōu)勢，使這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)具有較多的市場機會。 綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻”項目的賣點作如下分析：市場接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點，如物管費用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導(dǎo)地位。特別是25—40歲左右的白領(lǐng)階層的偏愛。相對而言他們的購買力是不成問題的。區(qū)域環(huán)境分析本項目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。無論從生活設(shè)施、市政配套、醫(yī)院、學校等方面來看都是相當齊備和完善的。但同時我們也應(yīng)該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。致使樓盤的風格盡失，定位失準。 區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場的注目是不容質(zhì)疑的。B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。（2）、滿足自住需求A、對本區(qū)域較熟悉和認可，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。C年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。這就是本案的又一優(yōu)勢所在。產(chǎn)品的總體定位于小天小區(qū)的最佳生活園區(qū)，質(zhì)優(yōu)價惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。如果結(jié)合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。C、整體規(guī)模雖然小天小區(qū)的項目眾多，但有影響的中高檔樓盤都沒有，能獨占鰲頭，一花獨放的樓盤更是沒有，無論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。E、環(huán)境優(yōu)勢 本案可從社區(qū)環(huán)境設(shè)計方面著手，請專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計制作，營造出“獨特、細致”的環(huán)境風格。劣勢A、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，競爭壓力大就目前而言，區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，各開發(fā)商對項目的開發(fā)都虎視眈眈。B、消費者觀望心理嚴重“好房子越來越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進度加快和項目選擇面大，造成消費者購房較遲疑。要使吸引市場的目光，以至引發(fā)轟動效應(yīng)，更應(yīng)控制和發(fā)揮獨有的賣點。針對本項目的開發(fā)提出如下建議：產(chǎn)品定位結(jié)合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。建議環(huán)境配套的功能要有特點。B、網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應(yīng)設(shè)計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風情的特點，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過作品來表達藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。外立面的風格以歐陸風情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的體現(xiàn)項目的特色，使之準確定位。但針對廚房、衛(wèi)生間的設(shè)施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。使客戶的心理得到尊重和滿足。（4）、戶型建議面積配比50——90M2 10% 一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對投資客戶或單身貴族90——120M2 20% 兩室一（二）廳單衛(wèi)針對白領(lǐng)階層或三口之家120——150M2 50% 三室一（二）廳雙衛(wèi) 主流戶型150M2以上 15% 四室二廳雙衛(wèi) 主流戶型補充 全躍式 5% 四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂
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