【正文】 業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。 第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。 第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）百分之二十以上的業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。 業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實(shí)際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。 業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。 第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主； （二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)； （三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定組織能力； （六）具備必要工作時間。 第二十一條 業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。 第二十二條 業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 原業(yè)主委員會在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會監(jiān)督下進(jìn)行交接。 第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會在旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。 第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會成員的勞務(wù)費(fèi)列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財(cái)政預(yù)算。 第二十八條 業(yè)主委員會憑旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。第三章 前期物業(yè)管理 第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負(fù)責(zé)代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。 建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 街道辦事處及居民委員會是前期物業(yè)管理招投標(biāo)的招標(biāo)人。 招標(biāo)公告要載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招投標(biāo)所需要的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。 第三十六條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人要按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作： （一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成； （二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； （三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。 第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。建立檔案保管、利用制度。 第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。 第四十二條 建設(shè)單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補(bǔ)足50平方米，并依法進(jìn)行所有權(quán)登記備案，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。　　物業(yè)管理用房必須作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中物業(yè)管理落實(shí)情況的內(nèi)容，否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。 物業(yè)管理企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。 物業(yè)管理企業(yè)在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動；未領(lǐng)取資 質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動。 外埠物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入通遼市從事物業(yè)管理活動的，持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到項(xiàng)目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 但必須在街道辦事處及居民委員會的監(jiān)督下進(jìn)行驗(yàn)收。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作，但必