【正文】 嚴謹。[（102*+97*+100*+101*+100*+102*）247。[（103*+98*+100*+103*+102*+103*）247。[（100*+97*+100*+100*+98*+98*）247。3=1024按照房地產市價格年增漲趨勢,預計2008新化房地產價格增漲率為6%11%增漲修正:1024*(1+%)=1111元/M2住宅：建面11001300元/平米商鋪：（一層：30003500二層15002000）定價說明住宅主要依據(jù)市場比較定價、消費心理定價和成本定價，同時考慮到市場增漲率。七、項目強賣點組合：核心賣點：A、搶站濱江第一線的永恒地段價值。C、新康公司的品牌號召力。n 全縣首家，濱江洋房家園，咫尺之遙。都市景觀豪宅價值演繹絕版?zhèn)髌?。第四部? 產品建議建筑形態(tài)：由于本項目正處濱江大道，江景資源極為豐富，從中國所有擁有江景資源的城市來看，對于江景房有兩種趨勢第一：江景高層建筑是一個趨勢，第二：濱江花園洋房是一個趨勢，經(jīng)過多次討論最終將龍山花園定位于濱江洋房，因此建議將龍山花園3（含負一層）+5的建筑結構，開創(chuàng)新化濱江歐式花園洋房住宅時代，同時也是新康公司開創(chuàng)新化高品質物業(yè)時代的來臨。因此建議龍山花園主力面積在110125為宜。景觀視野要求：做到戶戶看江，至少每戶正面或側面看江。采取矮小綠色植物作綠化。觀江平臺小區(qū)內部景觀打造：小區(qū)內部可設置局部水景,與風部綠化景觀相支撐:形成小區(qū)綠化、水景、人，生態(tài)住宅小區(qū)的和諧性。（2）、供電系統(tǒng)最好市電雙路供電，每戶內額定容量為4KW以上，或者配備大功率發(fā)電機，應急可以全供整棟樓使用。（4）、電訊系統(tǒng)每戶預留兩部直線電話接口，100或1000兆寬帶入戶。（7）、消防系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)、地下車庫、人防、庫房內設置煙感探頭。智能系統(tǒng)配置n 千兆網(wǎng)絡布線系統(tǒng)：大樓內千兆網(wǎng)絡布線、到戶，跟上科技步伐；n 無線網(wǎng)絡系統(tǒng)：大樓內公共區(qū)域無限網(wǎng)絡覆蓋、免費使用（有總帶寬限制），隨處聯(lián)絡世界、無限你的無限；n 背景音樂系統(tǒng)：利用消防廣播系統(tǒng)建立背景音樂系統(tǒng)，營造輕松氛圍；n 戶內設防系統(tǒng)；利用紅外探測器聯(lián)網(wǎng)，設置戶內防衛(wèi)系統(tǒng)，業(yè)主的財產安全也得到最大限度的重視。這種玻璃的中空層為6毫米為宜，表面鍍低發(fā)射率材料，具有選擇性吸收光譜的特性，保證了室內溫度不會流失出去，該類型窗造價偏貴，需要進一步落實其造價和安裝工藝，進行成本核算；如果不能接受至少考慮較好的鋁合金普通中空玻璃窗，畢竟隔音效果也非常重要。1物業(yè)管理部分：物業(yè)管理由于貴公司還沒有明確管理公司，所以只是單方面提一些要點建議。物業(yè)管理費的收費標準最好在1元/平方米以內為理想，也可以考慮最初兩年開發(fā)商補貼形式，來提高服務品質，兩年后則由業(yè)主再選擇管理單位。根據(jù)房地產開發(fā)的現(xiàn)行標準，再結合本項目的地形、地貌和開發(fā)檔次，前期費用計算結果如下：工程設計費： 19286㎡10元／㎡＝19萬元勘察費： 4818㎡3元／㎡＝2萬元三通一平費： 4818㎡30元／㎡＝13萬元項目前期費用總合計為： 34萬元三、建筑安裝工程成本建安造價 19286㎡500元／㎡＝964萬元設備安裝工程成本1）消防安裝工程： 19286㎡30元／㎡=57萬元2）水電安裝工程： 19286㎡40元／㎡=77萬元3） 設備安裝工程成本小計為　　　　　 134萬元工程監(jiān)理費： 19286㎡500元／㎡‰＝1萬元工程質監(jiān)費：　 19286㎡500元／㎡２‰＝2萬元1公用工程費：（ 包括管網(wǎng)工程、給排水及煤氣工程） 20萬元建筑安裝工程成本總計為：　　　 　 　　　 　1121萬元四、基礎設施配套費1環(huán)境綠化費： 4818㎡30%140元／㎡=20萬元1城市建筑配套費： 19286㎡30元／㎡＝57萬元1智能化布線工程： 19286㎡10元／㎡＝19萬元基礎設施配套費合計為： 96萬元五、管理費在開發(fā)階段所涉及的管理費用包括建筑管理費和建筑單位管理費，其費用如下：建筑管理費： 19286㎡500元/㎡‰=1萬元建筑單位管理費： 19286㎡500元/㎡3%=28萬元管理費用合計為： 29萬元六、開發(fā)期稅費該項目的開發(fā)建設過程中所涉及的稅費主要有：白蟻防治費（視具體情況定）、印花稅、營業(yè)稅、人防建設費、房產登記補償費，其帳目如下：稅：營業(yè)稅： 銷售收入%=170萬元房產登記交易費： 銷售收入%=44萬元城建費（5%） 累計上述費用，可得出項目開發(fā)建設投資總成本為2107萬。二、總銷售收：項目銷售收入表分 類可銷面積（㎡）銷售價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅1129212001355一摟商業(yè)23913500837二樓商業(yè)23911800430車庫86個4萬/個344合 計192862966本項目的稅后利潤見下表。首先可以依據(jù)項目的施工進度，預測整個建設投資周期的現(xiàn)金流量，如果把整個投資期定為1年半，選定半年為一計算單元，其現(xiàn)金流量表如下：時間（季度）12345投資額（萬元）400600500310300把上表轉化為現(xiàn)金流量圖為： 投資額（萬元）310 600 500 300400 0 1 2 3 4 5 時間（半年）同理，根據(jù)一般的房地產銷售進程，預測整個銷售周期的現(xiàn)金流量，如果把整個周期定為1年半（），選定季度為一計算單元，其現(xiàn)金流量表如下：時間（半年）123456銷售收入（萬）0900400800600250把上表轉化為現(xiàn)金流量圖為：收入（萬元）900 400 800 600 250 時間（季度）把整個開發(fā)銷售過程中發(fā)生的收入與費用匯總見下表：項目開發(fā)銷售中的階段現(xiàn)金流量表時間（半年）123456投資額（萬）400600500310300銷售收入（萬）0900400800600250流量凈值（萬）400300100490300250累凈現(xiàn)值（萬）400100200290590840據(jù)此可對本項目作確定性的經(jīng)濟效益分析。投資利潤率投資利潤率= 代入數(shù)據(jù)得：投資利潤率=% 說明：%，在投資額大、風險度高的房地產業(yè)，特別是現(xiàn)階段，房地產業(yè)競爭異常激烈的階段（品牌塑造初級階段），這種回報率是比較可觀的，而且隨著城市化進程的加快，本片區(qū)的地價將有提升的可能性，固投資回報率將有提升的潛力。所以Pt≤Pc，說明本項目的投資能在規(guī)定的時間內收回，即經(jīng)濟效益較好?？梢娫擁椖客顿Y意義較大。財務內部收益率（FIRR）該指標的經(jīng)濟意義為項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為0的折現(xiàn)率。注：與之差應在1%～2%之間采用插值法計算如下：當＝48%時＝5當＝49%時＝1顯然，當＝28％和＝29％時滿足題意，帶入數(shù)據(jù)得：＝%說明：財務內部收益率反映的是項目的盈利能力，%，比現(xiàn)在同期銀行貸款利息多40%，說明投資資金的盈利能力較強，只要投資商按計劃保證工程進度，定能獲得較好的利潤。其計算公式為：式中： 　為第t年的凈現(xiàn)金流量 　　n―――開發(fā)項目的投資活動有效期；―――為基準收益率或基準折現(xiàn)率。以上我們在考慮了資金的時間價值情況下，用兩個典型的動態(tài)指標對該項目進行了經(jīng)濟分析，均證明了項目的盈利能力較強，顯然高出現(xiàn)在房地產市場的平均水平。綜上分析可知，本項目的投資經(jīng)濟效益是穩(wěn)定可觀的。而房地產投資項目的周期較長，在此期間由于主客觀條件的變化，會使這些數(shù)據(jù)發(fā)生變化。為了給投資方提供更好的借鑒，我們特對投資項目的經(jīng)濟效益進行不確定分析。假設產量和銷量相等，即所有房地產產品皆銷出或租出，無空置率。收入或成本盈利區(qū)虧損區(qū) 0 （8849㎡） 19286㎡ 銷量（㎡）邊際利潤(M)與邊際利潤率(m) M=銷售收入變動成本=1845 (萬元)m=邊際利潤/銷售收入*100%=%從圖中可以明顯地看出，當銷量超過8849㎡時，本項目將一直處于盈利狀態(tài),假如未達到8849㎡的盈虧平衡銷量時，投資方倘若放棄銷售，則本項目將處于虧損狀態(tài),%。項目敏感性分析所謂敏感性分析就是考察每個影響因素的變動對其最終結果產生的影響的大小，分為單因素分析和多因素分析兩種。若確定售價、變動成本（變動成本很大一部分是由建安成本組成，所以本項可近似理解為工程成本）為不確定因素進行分析，分別為：（1）價格變動，其他因素固定不變。（2）單位變動成本變動，其他因素固定不變。根據(jù)上述有關資料和分析結果，可以編制綜合因素敏感性分析表。 通過11月中下旬和1月的系列推廣炒作進行大量、快速的客戶積累。 項目正式銷售必備以下條件：（1） 工程進度對整體運作起到至關重要影響。（2） 項目自身需具備以下條件：163?？捶孔呃刃纬刹⑼瓿?63。163。項目預售所需的相關手續(xù)（包括銷售面積測量）辦理完畢163。市場反映良好163。品牌形象建立綜上所述，按2008年3月開盤計算，目前相距時間就150天左右其中還去除春節(jié)假期；如按時進場，客戶資源必須經(jīng)歷100150天的積累期，此積累期將根據(jù)客戶積累情況適時調整：如在短期內積累到足夠數(shù)量的客戶，則縮短積累周期提前開盤。二、銷售策略（一） 營銷推廣分期及銷售計劃營銷階段分期a) 總體銷售階段分期開盤時間初步定為2008年3月初，銷售期為2008年3月——2008年12月；整體營銷期（包括前期蓄勢期）為2007年11月——2008年12月。 預熱蓄勢期：2007年11月中旬——2008年2月銷售工作內容：163。進行銷售接待、推介會員卡和特惠權163。完成公關活動216。完成開盤銷售執(zhí)行工作（選房、認購、簽約）163。 持續(xù)過渡期：2008年 6月——2008年 10月銷售工作內容：163。完成系列推廣、公關、展示活動163。 尾盤促銷期：2008年 11月——2008年 12月銷售工作內容：163。完成系列尾盤期推廣、公關、展示活動c) 銷售計劃表（另見附表）（二） 銷售控制、銷售組織與銷售價格策略銷售控制策略：原則：根據(jù)開盤一周前客戶積累情況，在開盤前決定銷售控制執(zhí)行的方式。方式二：部分銷控策略說明： A、部分銷控策略是比較穩(wěn)妥的銷控方式，可以保證完全符合客戶與市場的樓層需求情況進行放量，同時通過中間樓層的推出檢驗價格策略，為銷售調整預留空間。銷售組織方式原則：根據(jù)開盤一周前客戶積累情況，結合銷控執(zhí)行策略制定銷售組織方式。層差：幅度控制在每層10元/平方米朝向差：差異較小，幅度控制在10—20元/平方米景觀差：朝向中心景觀的位置與其它位置差異較大，幅度控制在20—30元/平方米左右，戶型差：基本一致，根據(jù)室內布局與尺度制定差價，幅度控制在20—30元/平方米左右原則二：根據(jù)開盤一周前客戶積累情況，結合銷控執(zhí)行策略、銷售組織方式制定價格策略。（詳細執(zhí)行文本將適時提供）方式二：高