【正文】 面積和形狀修正等；特殊因素修正包括臨路加價修正、臨街深度修正、街角地修正等。根據(jù)成果應(yīng)用的需要，基準(zhǔn)地價應(yīng)該對應(yīng)一定的用地類型、權(quán)利狀況、使用年期、估價期日、容積率、開發(fā)程度及土地深度等條件。 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及國家有關(guān)地價政策規(guī)定，都沒有涉及到地價 構(gòu)成的規(guī)范，《規(guī)程》認(rèn)為 “基準(zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格 ”。究竟地價構(gòu)成是什么？土地估價實踐急需要解決這一課題，土地資產(chǎn)管理也亟待解決這一難題?；谶@一理論，本次評估的基準(zhǔn)地價可以用成本構(gòu)成描述其地價； ② “構(gòu)成 ”的轉(zhuǎn)化表現(xiàn)在地價上，應(yīng)大體上可以量化表示，也就是說不同 “構(gòu)成 ”的在地價中是不同的，這種不同不僅可以用數(shù)量表示，而且有其不同 “構(gòu)成 ”之間數(shù)量轉(zhuǎn)化內(nèi)在規(guī)律。 均質(zhì)區(qū)域劃分及土地級別調(diào)整 本次成果更新的基準(zhǔn)地價表達(dá)方式，采用新的表達(dá)方式，即商業(yè)用地采用均質(zhì)區(qū)域價和級別價表示，工業(yè)用地和住宅用地同樣也采用均質(zhì)區(qū)域價和級別價表示。 重新確定各類用地的基準(zhǔn)地價 依據(jù)長沙市市區(qū)近年來土地質(zhì)量的新變化，在全面系統(tǒng)收集樣點地價資料及其它相 關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，采用科學(xué)合理的技術(shù)路線及技術(shù)方法，重新確定商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。 (1)個別因素修正。主要考慮容積率、使用年期、估價期日、開發(fā)程度及街角地的影 響。本次成果更新，以樣點資料為依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上，確定不同用途土 地的容積率修正系數(shù)。本次成果更新應(yīng)在分析主要街道街角地地價與同一街道普通宗地地價比例關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮不同類型道路標(biāo)準(zhǔn)深度差異、正旁街路線價比例關(guān)系及街角地范圍內(nèi)不同宗地差異的影響，測算街角地地價修正系數(shù)。修正系數(shù)表內(nèi)因素涉及除特別單項修正因素以外的影響地價的主要區(qū)域因素和個別因素。建立宗地地價修正系數(shù)和因素指標(biāo)說明表的步驟為：首先分析造成宗地地價差異的原因，并在此基礎(chǔ)上選取若干個能反映這種差別的修正因素，采用特爾斐法確定各修正因素的權(quán)重值（ WI）。最后，量化所有因素的標(biāo)準(zhǔn)即可得 到修正系數(shù)及因素指標(biāo)說明表。從樣點地價計算、樣點地價修正與檢驗、基準(zhǔn)地價確定到圖件繪制將實行全程計算機(jī)管理，主要成果資料建立完善的電子文檔，以便于今后基準(zhǔn)地價成果的更新與調(diào)整。因此，基準(zhǔn)地價成果更新勢必涉及自然、社會、經(jīng)濟(jì)等各個方面，是綜合性、區(qū)域性、技術(shù)性都很強(qiáng)的工作，它必須以 科學(xué)的理論為依據(jù)。土地所有權(quán)的存在和壟斷是產(chǎn)生地租的根本原因。級差地租是由于所利用的土地本身狀況以及利用者的投資等方面的不同而造成的地租量的差異是土地價格差異存在的客觀基礎(chǔ)。即：土地價格 =地租 /利息率。按照馬克思地價公式所表述的原理，我們可從分析土地收益入手，用一定的方式求算地價。土地區(qū)位的差異使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益和土地收益以及市場交易形成的地價會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很大。所以，在長沙市土地定級估價中，我們依據(jù)土地區(qū)位質(zhì)量差異評定土地級別，在此基礎(chǔ)上從宏觀區(qū)位條件上更新級別基準(zhǔn)地價，從中觀區(qū)位條件上測算區(qū)片基準(zhǔn)地價，進(jìn)一步根據(jù)微觀區(qū)位條件，更新宗地地價，形成三個空間層次相互銜接的基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價體系。 在各種用地類型中，能夠在使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)收益，即直接產(chǎn)生土地級差收益的主要是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地（交通用地所產(chǎn)生的使用效益擴(kuò)散到附近的經(jīng)濟(jì)活動中），這三種用地占城鎮(zhèn)用地的大部分，是反映城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)價值的主體部分。 規(guī)劃理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃就是為了使城鎮(zhèn)有計劃、有秩序地發(fā)展，根據(jù)其周圍一定范圍內(nèi)的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。城市規(guī)劃的一個主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)的研究和土地利用的研究，通過城市規(guī)劃確定城市用地類型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方向，從而影響城市土地的利用。 城市土地基準(zhǔn)地價更新必須依據(jù)城市用地規(guī)劃內(nèi)容，盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在定級和估價的過程與結(jié)果中，確保成果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理，同時也使政府能更好地利用地價這個極為敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿，促使城市規(guī)劃得到進(jìn)一步完善和實施，最終使城市土地得到合理的配置利用。根據(jù)基準(zhǔn)地價特點和長沙市市區(qū)土地市場的實際情況 ，基準(zhǔn)地價更新主要遵循以下原則： 預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。估價時應(yīng)了解估價對象過去收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測估價對象現(xiàn)在以至將來能帶來的利益。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的地塊之間會相互影響和競爭，使其價值相互牽制而趨于一致。 最有效使用原則 地價是以最有效使用土地為前提的。所以，作為以追求最大利益為目的的市場主體的土地權(quán)利人，都會根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強(qiáng)度。 報酬遞增與遞減原則 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞增遞減原則，是指在一定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加，但投入量達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再與追加的投資成比例增加，利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最大收益點或最有效使用點。 貢獻(xiàn)原則 按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量一個生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。其中某一部分帶來的收益，與總收益比較，是部分與整體之間的關(guān)系。 變動原則 土地價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān) 系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。在基準(zhǔn)地價更新過程中，應(yīng)盡可能選用通用的計算機(jī)平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)處理、地價確定及圖件繪制的計算機(jī)管理，應(yīng)全面建立基準(zhǔn)地價更新成果的電子文檔，并充分考慮與已有地籍管理系統(tǒng)的有機(jī)銜接。近年來長沙市市區(qū)土地質(zhì)量空間格局變化較大，土地市場得到較好程度的發(fā)育，為采用市場交易價格資料更新基準(zhǔn)地價提供較充分的條件。 ” 技術(shù)路線的具體技術(shù)路線圖 第二章 基準(zhǔn)地價測算與確定 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達(dá)方式確定 一、基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不清是我國當(dāng)前基準(zhǔn)地價評估中所存在的普遍問題，也是基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用的主要障礙。 ”“基準(zhǔn)地價是指導(dǎo)在 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別更新確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。本次基準(zhǔn)地價 成果更新中的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵遵循規(guī)程的要求，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合長沙市市區(qū)實際情況，具體在下面幾個方面來界定： 基準(zhǔn)日 考慮到此次基準(zhǔn)地價更新外業(yè)調(diào)查及資料收集時間為 2020 年 7 月 1 日開始，技術(shù)小組經(jīng)討論并征求領(lǐng)導(dǎo)小組意見后確定此次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日為 2020年 7月 1日。同時為了保證其它用途土地都有基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)可用，根據(jù)國土資源部二 00 二年一月一日實 施的《土地分類》，結(jié)合長沙市市區(qū)的實際情況， 對于每種用途土地都選取了樣點進(jìn)行了地價測算，并通過與鄰近的商、住、工三種用途土地基準(zhǔn)地價的地價水平比較及影響地價因素分析，確定了市區(qū)每種其它用途土地可參照的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，具體見表 21，使得成果具有廣泛應(yīng)用性，全域黑覆蓋性及可操作性。 ③ 從兩種土地屬性及土地所有權(quán)的單向流動來看，土地價格還有一種表現(xiàn)形式，既為農(nóng)用地征用價格 《中華人民共 和國土地管理法》規(guī)定，國家為公共利益的需要，可以 依法對集體所有的土地實行征用，這種被征用的土地按用途和功能來分，一般為農(nóng)用地。土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，農(nóng)民在改良土壤和農(nóng)田基本建設(shè)方面，花費了大量的勞動和資金；同時，土地又是農(nóng)民最基本的生活來源，沒有土地，農(nóng)民就無法生存。 城鎮(zhèn)建設(shè)用地的成本價由農(nóng)用地征用價格、基礎(chǔ)設(shè)施配套費及農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用變性稅費三項構(gòu)成 (見圖 ) ① 農(nóng)用地征用價格由兩部分構(gòu)成：農(nóng)用地基本價和土地用途改變（建設(shè)用地）的增值收益分割值。從這三個變化來說，農(nóng)用地 征用價格應(yīng)該包含農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性所有權(quán)價格 (土地補(bǔ)償費 )、農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性使用權(quán)價格 (安置補(bǔ)助費 )及土地用途改變的增值收益分割值；同時建設(shè)用地占用農(nóng)用地時還要上用原農(nóng)用地地上的地上建筑物、構(gòu)筑物、青苗等財產(chǎn)，這樣產(chǎn)生一個實物補(bǔ)償價格，農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性所有權(quán)價格、農(nóng)用地的農(nóng)用地屬性使用用權(quán)價格及農(nóng)用地實物補(bǔ)償價格可以合并為農(nóng)用地基本價，再加上土地用途改變的增值收益分割值，共同構(gòu)成農(nóng)用地征用價格。從土地估價的成本逼近角度還看，土地使用權(quán)的總價格由以下幾個部分構(gòu)成：土地使用費、拆遷安置與開發(fā)配套費、稅費金、利息利潤、土地增值收益，因此土地的地價構(gòu)成本身應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)配套費。根據(jù)《長沙市人民政府關(guān)于規(guī)范和統(tǒng)一建設(shè)項目行政事業(yè)收費按建筑面積計費的通知》（長政發(fā)[2020]10號）規(guī)定，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的性質(zhì)為行政事業(yè)性收費，由規(guī)劃管理局在建設(shè)項目報建時按建筑面積一定標(biāo)準(zhǔn)收取。這個收費標(biāo)準(zhǔn)較低，而房價并沒有因此而降低，也就是說政府該收取的配套費沒有讓購房者得到實惠，反而讓開發(fā)商得到了大量不合理的超額利潤，這種政府投資而讓開發(fā)商獲取超額利潤的狀況實在需要改變。以杭州為例，該市的基準(zhǔn)地價由三部分，即開發(fā)成本、級差地租、市政配套費組成，這三部分的比例分別占 45%、 20%、 35%，市政配套費占地價的 35%。三是提高土地 有償使用的收費比例，把收取的土地有償使用的收費比例提高到 30%，其中把 20%作為土地純出讓金，把10%作為基礎(chǔ)設(shè)施配套分?jǐn)傎M。 產(chǎn)出率（最大值） 土壤結(jié)構(gòu) 肥沃度 土層 氣候適宜度 自然形態(tài)農(nóng)地 農(nóng)用地所有權(quán)價格 + 農(nóng) 用地經(jīng)營權(quán)價格 + 實物補(bǔ)償價格農(nóng)用地基本價 + （安置補(bǔ)助費） 人工附著物 青苗補(bǔ)償 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 +變性稅費成本價 +地租 +規(guī)劃條 件差值 +區(qū)位差值 +交易前期工作費 +給排水 +道路 +通訊 +供氣 +土地平整 耕地占用稅 +產(chǎn)出效益（最大化） +新增建設(shè)用 +