【正文】 房信貸政策。其中有一條為加快保障性安居工程建設，本項目為經(jīng)濟適用房，響應國家對房地產(chǎn)發(fā)展的政策號召，取得了岳陽相關職能部門的支持，項目整個開發(fā)過程較為順利。 土地拆遷由于本項目用地為七公司的劃撥用地，因此拆遷由七公司自行負責完成。 定位工作（1）產(chǎn)品定位本項目為經(jīng)濟適用房項目，建設了三種不同的產(chǎn)品，132套拆遷還建房，268套經(jīng)濟適用房及102套企業(yè)過渡租賃房。 （2）客戶定位本項目客戶定位明確，主體購房人群為原七公司東南基地拆遷片區(qū)人員。 可研編制本項目在發(fā)展過程中，由有資質的單位編制了一份可研報告作為項目立項報批審批材料。由于本項目為經(jīng)濟適用房項目，屬于定向開發(fā)，在前期拓展過程中只要是與政府相關職能部門的對接，岳陽公司最大化的發(fā)揮出了挖掘地方政府資源的優(yōu)勢，為項目的開發(fā)建設爭取到了政府一系列相關的優(yōu)惠政策，節(jié)省了大量報建費用，為今后項目的開發(fā)積累了豐富的社會資源。強調整體性構思，把經(jīng)濟適用房、還建房及過渡租賃房和該地塊及其周圍的城市環(huán)境作為一個整體來充分考慮，把對整個地方的規(guī)劃設計納入城市設計的范疇。遵循節(jié)約、節(jié)能，支持可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)地形的現(xiàn)狀特點，4棟住宅樓由西向東沿街布置，為保證西側北端的保留建筑日照間距，設計中把兩棟8層的布置在西側，兩棟17層的布置在無日照困難的東側，不但滿足了各種規(guī)范要求，又營造出高度錯落的城市天際線。從項目最終完成的情況來看，前期的概念設計基本得到了貫徹，實現(xiàn)了預期規(guī)劃設計目標，故項目整體完成效果較好（參見圖31，圖32）。（2）本項目基本上能夠按公司制定的相關流程對設計進行有效管理，設計節(jié)點基本得到了有效控制。（2）經(jīng)濟適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大，比例分配不合理。經(jīng)過多次與相關職能部門的溝通與努力，該項目架空層全部被設計成商鋪和住房，增加了可售面積2489㎡。建筑色彩以明快為主，結合白色的透明玻璃，穿插橘紅色及白色的線條，豐富的色彩變化為整體注入活力，形成強烈的視覺效果。 整個設計 “以人為本”，功能分區(qū)明確，戶內(nèi)做到動靜分離，避免干擾，明廚明廁，客廳均采用雙向采光形成穿風堂，保證較好的空氣質量和光環(huán)境，打造節(jié)能型住宅；戶戶無視線干擾；客廳面寬較大，觀景效果好，足不出戶，美景盡收；住宅平面方正實用，分區(qū)明確，主臥室完整。從完成的效果看，前期設計基本得到貫徹，實現(xiàn)了預期設計目標。地下室原設計面積為880㎡，在圖紙會審階段，經(jīng)過與設計院溝通，考慮到項目實際需要，減少了部分地下室面積，竣工后的地下室面積為494㎡，為公司節(jié)約了成本。景觀設計采用中國傳統(tǒng)造景方法，結合西方現(xiàn)代景觀設計理念，在迎合現(xiàn)代都市人生活休憩的需要下，力求在喧囂的城市環(huán)境中打造一個都市人向往的寧靜之所，小區(qū)的景觀設計遵循“一軸一心三點多面”的布置格局，一軸是蜿蜒整個小區(qū)的景觀軸線，一心是小區(qū)景觀中心，三點是布置在小區(qū)的三個景觀點，多面是隨著景觀軸線不斷變化的景觀空間。在設計管理方面,通過采用合同形式，推行限額設計和獎罰措施，強化對設計單位的有效監(jiān)控。具體見表41所示。樁基工程滯后的主要原因是社會黑惡勢力對工程的嚴重干擾及政府禁令導致工程停工，造成工期延誤三個半月之久。表41 項目計劃和實際的開竣工時間對比表計劃開始時間計劃完成時間計劃施工天數(shù)實際開工日期實際完成日期實際施工天數(shù)滯后時間開工時間1130場地平整及基坑土方607545樁基工程65220190基礎工程2405414441454主體工程271974141321262外架拆除2906616410313530室外管網(wǎng)21416430園林綠化417410竣工驗收15516因上述外部因素，工期損失慘重，但為完成計劃任務，在施工過程中，我們督促承包商壓重新編制進度計劃，壓縮一切可以壓縮的工期，同時我們也日以繼夜的守在工地，積極推進項目的進度，最終我們保證了新的進度計劃的執(zhí)行，有效的保證了本項目竣工驗收目標的實現(xiàn)。（1）外部環(huán)境因素：建湘小區(qū)在前期臨時用電施工中，周邊社會黑惡勢力懷有不可告人的目的以變壓器輻射為由阻撓臨時用電的施工，且在電纜溝中灌注糞便，造成工作難度的加大，最終我們分公司積極協(xié)調內(nèi)部（五局七公司）及外部（當?shù)嘏沙鏊╆P系，順利完成前期工作。最終在多方的關注下，項目得以順利實施，雖然延誤工期110天，但是為后面的順利進展打下基礎。因管理或多種原因，原五局一公司在建湘小區(qū)施工中欠下很多材料債務，因同屬五局，且建湘小區(qū)項目管理班子延續(xù)至建湘小區(qū)，材料商以拖欠材料為由強行封堵工地大門，造成工期延誤30天以上，且錯過施工最好的天氣。本項目的質量管理情況一般，基本達到了合格標準，主要問題表現(xiàn)為墻體開裂、地面空鼓、管根滲水、墻體內(nèi)管道滲水，電梯故障多，外觀觀感差。其原因有三，a、由于填充墻采用加氣砼砌塊，其膨脹系數(shù)與砼墻不一致，導致在溫差變化較大時容易產(chǎn)生開裂的問題。c、工期壓縮太緊，砌體應該在干透，沉降穩(wěn)定后后進行外墻抹灰。b、基層表面清理不干凈，有浮灰、漿膜或其它污物；c、施工時，表面積水造成局部水灰比突然增大；（3）管根滲水：建湘小區(qū)陽臺落水管及地漏周邊漏水現(xiàn)象比較嚴重 ，究其原因有二， a、施工程序不到位，該做局部防水的沒有做。（4）墻體內(nèi)管道漏水：主要體現(xiàn)在還建房部分，a、墻體內(nèi)供水管道在裝修過程中遭到破壞，導致水管漏水。（5）電梯故障較多：主要反應電梯維修次數(shù)多，主要原因是，a、電梯檔次低，主要元件以國產(chǎn)為主，對溫度等的耐受性差，糾錯能力不強，容易死機保護。c、其他單位原因，如水淹、電源問題造成的設備多次燒損。本項目安全與文明施工管理良好，無重大人員傷亡事故，現(xiàn)場文明施工獲得相關部門的好評，符合總包合同相關約定。建湘小區(qū)是一個民心工程，是經(jīng)濟適用房、廉租房、還建房組合的一個代建項目。通過大家的齊心協(xié)力，最終使本項目在不利條件下如期完工，工期、質量、安全等各項工作完成了既定目標，但也存在不足之處。通過對出現(xiàn)維修問題的總結，我歸納為如下幾類：其一，技術類問題：a、施工工藝問題，墻體滲漏、開裂、地面空鼓、管道滲漏等。c、設計方面的問題（如設計遺漏墻體、樓梯等，水電設計的空調洞的位置不一致、空調擱板的尺寸、廚房煙道漏水等）。b、施工盲目搶工期造成的隱患問題（如室外管網(wǎng)甚至壓力還沒有試就急于回填土）。d、設備、材料的問題。 （2）工程隊伍的選擇問題。對于有不良信用反應（包括不服從甲方管理且施工質量差、維修整改項目多、任意轉包、以包代管、拖欠工人工資、拖欠材料款造成不良后果等行為）的企業(yè)、項目班子及個人一律不準進入今后的工程投標。加強溝通，減少紛爭。項目實施前，必須尊重被管理者，與被管理者達成共識，聽聽多方的意見，形成最后的意見，這樣實施者在實施過程中才能有積極主動性，尤其是大五局這種概念。 （4）監(jiān)理的管理水平及執(zhí)行能力。今后的工程中提高監(jiān)理待遇，加強監(jiān)理隊伍建設，提高監(jiān)理執(zhí)法權限，落實監(jiān)理管理有效辦法是有必要的，讓監(jiān)理成為我們建設方得力的左膀右臂。以上所有問題基本上可以反映到我們各層管理者存在哪些管理方面的缺陷，如：圖紙審查不嚴、關鍵點控制及關鍵工序的插入把握的能力不足、質量意識不強及自身要求不高、處理問題不果斷及方法不多、個人意識太強、與其他單位溝通不力、選擇的施工單位及管理層水平差等因素。其二加強自身的學習，多看、多聽、多溝通。b、各分包商的資格審查：分項工程要求必須成立項目班子，有固定的辦公場所，而不能是班組形式的管理。在合同中明確約定質量目標、不得發(fā)生任何安全事故、10大一級控制節(jié)點，按期保質完成給予施工單位、監(jiān)理單位多少獎勵；若沒有完成，對施工單位、監(jiān)理單位一并處罰。c、克服五大質量通病，對質量通病采取相應的管理措施，事前要求其做法，事中加強過程監(jiān)控，事后100%驗收。鋼筋、模板、砌體、防水、門窗、抹灰、天棚、欄桿、地坪、入戶門、水電安裝、門禁對講等均制定專門驗收表格進行驗收并簽字存檔，張掛在每一戶進門位置，待移交物業(yè)或小業(yè)主收房時，可供查閱及復核。如外墻砌體、外墻抹灰、內(nèi)墻抹灰、管根吊洞、防水等這些關鍵工序的施工，在施工單位自檢的基礎上，監(jiān)理單位、分公司工程部必須100%的驗收，并簽字認可，相關數(shù)據(jù)表格直接張貼在墻上，便于復核并落實責任人。今后各項目的劃分會越來越多，越來越細，為完善施工質量，確保工程整體竣工驗收時能一次性通過，作為業(yè)主方必須加強單項驗收工作。d、竣工驗收及備案加強與政府相關部門的溝通，在岳陽市首次采取聯(lián)合驗收的模式，加快工程竣工驗收的速度，縮短資料備案的時間。營銷管理評估本項目由于其經(jīng)濟適用房小區(qū)的特殊性，其營銷工作不同于一般的商品房，重點工作主要集中在銷售許可、選房簽約及售后回款等環(huán)節(jié)?；谕苿硬疬w和福利員工的目的，項目分別在啟動初期及小區(qū)三次選房前張貼了公告。至2010年5月5日正式選房前完成第一階段客戶儲備工作。蓄客方式：以書面及電話通知等形式通知目標客戶群，采取客戶自行申請的方式蓄客。 項目銷售期本項目無計劃銷售期。按規(guī)定，項目均價由岳陽市物價局統(tǒng)一確定，均價為1886元/㎡；在均價一定的基礎上，我公司充分考慮不同戶型、朝向、樓層間的差價，既推動了銷售也確保了公平。合