【正文】 房等及其設(shè)備的日常運(yùn)行、巡視檢查、一般故障排除和清潔保養(yǎng)工作，使設(shè)備在運(yùn)行過程中始終保持良好的狀態(tài)。每月向部門主管提交計(jì)劃的完成情況和質(zhì)量情況報(bào)告。、操作說明等技術(shù)資料的建立、修正和歸檔工作，建立各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)備臺(tái)帳。組織分析設(shè)備易發(fā)事故并落實(shí)預(yù)防措11 / 79施，防止和減少設(shè)備事故的發(fā)生，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行。；中修、大修計(jì)劃制定及實(shí)施，提出各機(jī)房及設(shè)備改善的合理化建議，并對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的建議實(shí)施積極跟進(jìn)。，督促下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和《員工手則》。深入現(xiàn)場(chǎng)檢查員工的工作和服務(wù)質(zhì)量，按考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工實(shí)施月度、年度考核。設(shè)備運(yùn)維部維修領(lǐng)班崗位職責(zé)12 / 7維修、客戶報(bào)修及二次裝修管理工作；負(fù)責(zé)大廈變配電室、電梯機(jī)房、水泵房、中央空調(diào)主機(jī)房、通風(fēng)（防排煙）機(jī)房、燃?xì)忮仩t房等及其設(shè)備的日常巡視、檢查、一般故障排除和清潔保養(yǎng)工作，使設(shè)備在維修、保養(yǎng)后始終保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。，科學(xué)安排各項(xiàng)工作，派發(fā)和落實(shí)相關(guān)維修工作單；對(duì)重要設(shè)備的報(bào)修或故障搶修必須親臨現(xiàn)場(chǎng)組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)部門報(bào)修工作的實(shí)施，檢查《報(bào)修單》的完成情況，執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量回訪，做好客戶的協(xié)調(diào)、回訪工作。，盡量降低設(shè)備的能耗。，切實(shí)做好各類機(jī)械設(shè)備的清潔潤(rùn)滑、連接件緊固、易損件更換、防腐防銹及管道、減壓、恆壓閥調(diào)整等工作。 ，遇搶修或重大事故報(bào)修，應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)組織人員采取應(yīng)急措施，保證緊急報(bào)修、搶修渠道的暢通。，關(guān)心員工生活，提高員工的主觀能動(dòng)性。14 / 79設(shè)備運(yùn)維部維修電工崗位職責(zé)、操作規(guī)程，主動(dòng)認(rèn)真地進(jìn)行各類設(shè)施設(shè)備的日常巡視檢查、維修保養(yǎng)和相關(guān)報(bào)修工作；做好責(zé)任區(qū)域管井巡視、清潔保養(yǎng)；完成大廈設(shè)施設(shè)備的計(jì)劃保養(yǎng)及處理突發(fā)事件等工作，確保大廈各設(shè)施設(shè)備安全、有序、可靠的運(yùn)行。、責(zé)任區(qū)域管井進(jìn)行認(rèn)真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)檢修。、報(bào)修程序和作業(yè)規(guī)范，主動(dòng)、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完成工程報(bào)修，做好維修記錄。，最快時(shí)間響應(yīng)領(lǐng)班及主管的工作安排，在保證安15 / 79全前提下，采取緊急措施排除故障，防止造成嚴(yán)重后果。，協(xié)助班組完成電話裝接、維修等工作。，做好其他人員登高、帶電等作業(yè)的監(jiān)護(hù)、配合工作。設(shè)備運(yùn)維部空調(diào)工崗位職責(zé)16 / 79： 按照設(shè)備運(yùn)維部領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真、主動(dòng)地進(jìn)行水暖設(shè)備的運(yùn)行操作、巡視、檢查和維修保養(yǎng)工作，確保水暖設(shè)備始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。 服從工作安排，完成空調(diào)設(shè)備、給排水、空調(diào)鍋爐本體及一切附屬設(shè)備的運(yùn)行操作，巡視、保養(yǎng)、維修等工作。 保持所有設(shè)備房、水泵房、控制室的整潔、干凈。 17 / 79密切監(jiān)視鍋爐壓力、溫度、負(fù)荷、調(diào)整燃燒工況，確?？照{(diào)鍋爐安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。、清掃、沖洗，保證用水清潔。18 / 79設(shè)備運(yùn)維部三行工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)大廈內(nèi)建筑、裝潢及公共設(shè)施的小修工作，確保大廈設(shè)施常用常新；同時(shí)，在用戶需要時(shí)提供室內(nèi)裝潢和辦公家具的小修服務(wù)。、公用器具的破損部位和破損部件進(jìn)行修理，并做好修理記錄。每月一次填寫《物品申購(gòu)單》交領(lǐng)班審核；非常用材料即需即購(gòu)，申購(gòu)手續(xù)必須完備。 19 / 79在為用戶提供室內(nèi)小修服務(wù)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)規(guī)范，主動(dòng)、及時(shí)地完成維修工作，注意禮節(jié)禮貌，態(tài)度誠(chéng)懇，講究效率，提高服務(wù)質(zhì)量，努力使用戶滿意。 認(rèn)真保管各項(xiàng)維修工具，每月點(diǎn)檢一次，如有遺失應(yīng)及時(shí)查找，并向主管說明情況。，發(fā)揮工作主動(dòng)性，認(rèn)真完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)大廈監(jiān)控、門禁、停車場(chǎng)、消防電系統(tǒng)、BA控制等系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 密切注意弱電設(shè)備的各種異常情況，每次巡視檢查發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)及時(shí)處理和記錄。 負(fù)責(zé)大廈網(wǎng)絡(luò)、電話、監(jiān)控等數(shù)據(jù)線的布線、跳線及維護(hù)工作。 做好弱電設(shè)備的清潔維護(hù)工作，保持設(shè)備的整潔。設(shè)備運(yùn)維部安全生產(chǎn)管理制度1．堅(jiān)決貫徹“安全第一”的指導(dǎo)思想，當(dāng)生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時(shí)，生產(chǎn)必須服從安全。3．嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，變配電、電梯、空調(diào)、電焊工等特殊工種必須持證上崗，杜絕無(wú)證作業(yè)。5．倒閘操作必須持有操作票。7．凡登高作業(yè)必須戴好保險(xiǎn)帶并有人監(jiān)護(hù)，井下作業(yè)應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)。9．處理事故原則：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任者和員工沒有受到教育不放過；沒有防范措施不放過。2．各班組需用專用和公用工具，由各班組領(lǐng)班統(tǒng)一領(lǐng)出集中保管。4．工具一律不準(zhǔn)帶出大廈，特殊情況由設(shè)備運(yùn)維部主管批準(zhǔn)辦理出入手續(xù)，若因私造成損壞者，全額賠償。6．調(diào)離設(shè)備運(yùn)維部，工具如數(shù)歸還，不歸還者從工資中扣除。設(shè)備運(yùn)維部清潔衛(wèi)生制度1．領(lǐng)班負(fù)責(zé)落實(shí)衛(wèi)生包干責(zé)任人區(qū)域，設(shè)備運(yùn)維部主管監(jiān)督執(zhí)行。3．工作完成后需立即作現(xiàn)場(chǎng)清掃工作。5．機(jī)房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不準(zhǔn)亂放。24 / 797．員工工作制服要穿著整齊，佩戴工號(hào)牌，儀容整潔。2．經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)到機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許拍照和攝像，除非經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)方能進(jìn)行。4．在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理，處理不了的及時(shí)上報(bào)。6．嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吃任何食品。25 / 798．在機(jī)房?jī)?nèi)不允許隨意挪動(dòng)消防器材。10．在機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能制度1．設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能降耗工作的指導(dǎo)思想是上下一心、全員參加、從嚴(yán)管理、措施扎實(shí)、重在實(shí)效，以節(jié)能、合理用能和降低消耗為重點(diǎn)。3．每月搞好能源統(tǒng)計(jì)工作，保存好能源消耗原始記錄和統(tǒng)計(jì)資料。5．定期召開節(jié)能降耗工作會(huì)議及時(shí)貫徹國(guó)家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究和部署設(shè)備運(yùn)維部節(jié)能計(jì)劃和實(shí)施方案。設(shè)備運(yùn)維部交接班管理制度1．接班人必須提前15分鐘接班，交班人員在接班人員未到場(chǎng)，或未完成接班檢查工作前不得擅自離去。3．接班人員應(yīng)認(rèn)真閱讀值班記錄，了解上一班的工作情況，如接班人員休假后上班，應(yīng)同時(shí)閱讀休假期間的工作記錄，了解整個(gè)工作運(yùn)行情況。5．接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作及已檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人員不能給予明確的回復(fù)或不加以改善，接班人員可拒絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。7．當(dāng)接班檢查工作完成，并且接班人員無(wú)其他疑問后，方可進(jìn)行交接班簽名工作。9．調(diào)休、事假、公休應(yīng)提前通知主管。，特殊巡視檢查根據(jù)領(lǐng)班的布置。，應(yīng)隨帶手電筒和記錄本，按規(guī)定路線巡視檢查，防止漏查設(shè)備。28 / 79，應(yīng)按事故處理的有關(guān)規(guī)定處理，并向上級(jí)匯報(bào)。、檢查。3．巡查檢查的基本方法,集中思想,運(yùn)用“五官”進(jìn)行,勤看,細(xì)聽和嗅覺以及對(duì)外殼不帶電部分用手摸,并分析設(shè)備運(yùn)行是否正常。,檢查各壓接點(diǎn)是否正常。，增加一次巡視。設(shè)備運(yùn)維部變配電室設(shè)備缺陷管理制度1．巡視人員須全面掌握變配電室設(shè)備正常運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，認(rèn)真分析缺陷產(chǎn)生原因，采取積極措施盡快消除設(shè)備隱患。：將可能導(dǎo)致人身傷亡、設(shè)備損壞及停電事故。：已影響設(shè)備效率，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要，或短期內(nèi)將會(huì)發(fā)生事故威脅安全運(yùn)行。：對(duì)安全運(yùn)行造成局部影響，使設(shè)備帶病工作，將會(huì)導(dǎo)致故障發(fā)生，必須盡快處理。：巡視人員發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重缺陷后，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班和主管，并由部門主管立即組織搶修。：巡視人員及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并在領(lǐng)班主持下盡快解決。所有缺陷均由領(lǐng)班負(fù)責(zé)記入缺陷記錄簿，作為重要技術(shù)資料存檔。2．低壓設(shè)備每季度停電清潔保養(yǎng)一次，每年停電全面保養(yǎng)一次。4．變配電室內(nèi)不亮的照明燈應(yīng)及時(shí)調(diào)換，原則上要求當(dāng)班巡視人員發(fā)現(xiàn)，當(dāng)班巡視人員調(diào)換，調(diào)換情況登記在巡視記錄表上。6．變配電室值班室要隨時(shí)保持整潔，交班前全面清掃一次。1．2大廈內(nèi)由于施工等原因需要臨時(shí)停電需要到設(shè)備運(yùn)維部填寫臨時(shí)停電申請(qǐng)單并經(jīng)同意后由大廈內(nèi)電工憑單執(zhí)行。，由客戶服務(wù)中心通知大廈內(nèi)有關(guān)客戶并說明情況，同時(shí)立即與成都地鐵電控中心聯(lián)系，切換電網(wǎng)向大廈供電。2．凡本單位有關(guān)員工因工作需要進(jìn)入上述場(chǎng)地，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入，并辦理登記手續(xù)。4．非工程專業(yè)人員進(jìn)入上述場(chǎng)地，不得隨意亂動(dòng)設(shè)備及自動(dòng)裝置，不得擅自抄錄有關(guān)資料和進(jìn)行拍攝。6．凡進(jìn)入上述場(chǎng)地的外來(lái)人員，違反上述規(guī)定，值班人員有權(quán)采取必要的措施，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。8．配電室涉及“動(dòng)火”或“煻錫”等可能引起火災(zāi)報(bào)警的施工，必須按“機(jī)房設(shè)備‘動(dòng)火’管理制度”要求實(shí)行。2．每日早上8點(diǎn)前對(duì)電梯轎廂（照明、內(nèi)選內(nèi)顯、裝飾、排風(fēng)、運(yùn)行舒適感、開關(guān)門性能、到站平層等）進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除各種不正常現(xiàn)象。4．保持轎廂門、廳門滑槽的清潔，清除轎廂門、廳門滑槽內(nèi)落入的雜物以免影響轎廂門、廳門的正常開啟和關(guān)閉。6．發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患須立即停機(jī)，上報(bào)部門領(lǐng)班和主管，并通知電梯專業(yè)維修公司處理、排除；并確認(rèn)處理結(jié)果。8．維修保養(yǎng)嚴(yán)格執(zhí)行“電梯維護(hù)保養(yǎng)安全操作規(guī)程”。設(shè)備運(yùn)維部電梯維護(hù)保養(yǎng)制度1．根據(jù)政府主管部門規(guī)定，物業(yè)公司必須與注冊(cè)資職的電梯專業(yè)維保公司簽署電梯維保合同。3．對(duì)電梯專業(yè)維保公司的維護(hù)保養(yǎng)要進(jìn)行配合、監(jiān)督。5．凡維修保養(yǎng)電梯應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程和項(xiàng)目中心其它要求執(zhí)行。7．在年檢前10天，由部門主管組織人員和專業(yè)維保公司人員對(duì)應(yīng)檢電梯進(jìn)行一次全面性技術(shù)自查。9．當(dāng)電梯停用較長(zhǎng)時(shí)間后，需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行全面性35 / 79的詳細(xì)檢查后才能投入使用。設(shè)備運(yùn)維部電梯機(jī)房、井道管理制度1．保持機(jī)房整潔，確保機(jī)房環(huán)境及設(shè)備無(wú)塵，搞好文明生產(chǎn)；每周必須對(duì)電梯轎頂及井道底坑進(jìn)行清掃，保證轎頂及底坑清潔無(wú)雜物。確保機(jī)房溫度控制在適宜范圍內(nèi)，以保證電梯控制設(shè)備的穩(wěn)定可靠工作。4．每周必須檢查鋼絲繩平層標(biāo)記是否完好，對(duì)掉漆的要及時(shí)補(bǔ)漆；平層標(biāo)記對(duì)照表應(yīng)貼在本電梯曳引機(jī)旁墻壁上，便于盤車救人時(shí)查看對(duì)照。6．電梯控制柜上與電梯轎廂的對(duì)講電話不用時(shí)應(yīng)拔出放在本電梯控制柜上，以便于緊急情況救人時(shí)與轎箱內(nèi)通話。7．進(jìn)出電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門，無(wú)人值守時(shí)關(guān)好電梯窗戶，防止小動(dòng)物進(jìn)入36 / 79。9．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機(jī)房?jī)?nèi)參觀。11．值班人員必須嚴(yán)格遵守設(shè)備運(yùn)維部有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無(wú)關(guān)的物品帶入機(jī)房、做與工作無(wú)關(guān)的事，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吃食、吸煙。13．未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)在機(jī)房?jī)?nèi)使用電焊、氣焊。15．每周應(yīng)定期檢查井道及轎頂照明，確保照明完好，便于檢修時(shí)使用。2．飲用水水箱必須做好衛(wèi)生、安全工作。4．地下室水箱、水泵房?jī)?nèi)不得堆放有毒、有害及揮發(fā)性物質(zhì)。清洗水箱必須嚴(yán)格執(zhí)行“生活水箱清洗操作規(guī)程”。7．定期檢查水箱的水位控制儀表和高、低水位設(shè)定值，確保大廈正常供水。38 / 799．在負(fù)責(zé)運(yùn)行人員交接班時(shí)必須對(duì)水泵房檢查，并在交接班內(nèi)容中做記錄。3．水泵房設(shè)備維保單位進(jìn)行維保作業(yè)需進(jìn)入水泵房必須辦理施工單，由水泵房責(zé)任人陪同全程跟進(jìn)，并進(jìn)行出入登記。5．任何人員不得隨意啟動(dòng)消防泵、噴淋泵，如要啟動(dòng)消防水泵、噴淋泵，須經(jīng)設(shè)備運(yùn)維部主管同意，方可操作。7．水泵房各種設(shè)備、閥門必須掛有運(yùn)行標(biāo)識(shí)；管道標(biāo)有流向指示。9．不能隨意更改數(shù)字液位測(cè)控儀上的數(shù)字，及相關(guān)系統(tǒng)閥門。39 / 7911．水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁打鬧，吸煙，做與工作無(wú)關(guān)的事。設(shè)備運(yùn)維部安全運(yùn)行管理制度1．根據(jù)市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，定期組織特殊工種工人包括電工、電梯工、電（氣）焊工、空調(diào)工等，進(jìn)行技術(shù)考核，待考核合格持有操作證后，才能上崗。3．根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，指定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。5．對(duì)電工、電梯、空調(diào)和壓力容器操作證必須由市勞動(dòng)局或技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行檢驗(yàn)。7．重要機(jī)房如變配電房，空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、鍋爐房等應(yīng)設(shè)警戒標(biāo)牌，40 / 79禁止非工作人員入內(nèi)。9．定期對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。11．對(duì)高空外墻清洗的吊架、吊籃等設(shè)備，設(shè)備運(yùn)維部要定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行年檢。13．對(duì)各類接地設(shè)施，每年要檢查保養(yǎng)一次。14．本物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須先辦理動(dòng)火證，由秩序維護(hù)部和設(shè)備運(yùn)維部主管簽字蓋章并落實(shí)監(jiān)護(hù)措施后方可施工。2．范圍，適用于物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施報(bào)修、急修過程。，秩序維護(hù)部、客戶服務(wù)部配合。、設(shè)施故障，及時(shí)用電話或其他方式通知客戶服務(wù)部前臺(tái)客服助理，由客服助理填寫“派工單”，通知設(shè)備運(yùn)維部安排修理。遇特殊情況未能在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)者，應(yīng)及時(shí)向客戶說明，求得諒解。，應(yīng)向客戶說明，求得諒解。，并報(bào)告業(yè)主或客戶。