【正文】 實施以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工工資增長很大，新勞動合同法實施前安徽省物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的平均工資是936元/月，新《勞動合同法》實施后增長到1108元/月，%。另一方面，業(yè)主卻不接受物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的同時增調(diào)。綜合各市的調(diào)查結(jié)果來看，住宅區(qū)管理項目幾乎沒有利潤，非住宅項目略有效益也與其承擔(dān)的風(fēng)險不相適應(yīng)。表82008年安徽各市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均工資地區(qū)前平均工資（元/月）后平均工資（元/月）工資上漲速度(%)安慶市774908蚌埠市8391003亳州市594698巢湖市769950池州市8921098滁州市691822阜陽市9561079合肥市9801152淮北市564688淮南市13531519黃山市761888六安市740840馬鞍山市9201047宿州市631757銅陵市9101119蕪湖市776901宣城市747880注：前平均工資表示新勞動合同法實施前各市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的平均工資，以此類推。很多物業(yè)管理服務(wù)費低廉的物業(yè)區(qū)域，因費用入不敷出而使物業(yè)管理工作不能盡如人意。 物業(yè)服務(wù)收費難物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)的生存運作基于收取的物業(yè)服務(wù)費用，1996年原國家計委、建設(shè)部以計價費[1996]266號發(fā)布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價”。但是，《暫行辦法》未能解決“合理”收費的問題。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委員會（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項性服務(wù)以及提供其他與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費用。目前，幾乎所有的物業(yè)服務(wù)公司都面臨物業(yè)服務(wù)費收取難的困境，物業(yè)服務(wù)收費也成為各物業(yè)服務(wù)小區(qū)最突出矛盾。從追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，物業(yè)費收不上來，企業(yè)必然會降低成本，而直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。其次，廣大市民的素質(zhì)參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸。（2）物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量不高現(xiàn)有些物業(yè)公司本著賺錢的心態(tài)而忽略服務(wù)的理念，另外，由于技術(shù)水平跟不上，公司人員組織不夠，導(dǎo)致管理不善，管理脫節(jié)，服務(wù)質(zhì)量大打折扣。（3）體制不健全國務(wù)院《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日實施后，從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全。如今業(yè)主維權(quán)意識普遍提高，但有些業(yè)主卻“維權(quán)過了頭”。在維護(hù)權(quán)益的方法上，不按法律程序辦事，往往以個人意志代表廣大業(yè)主的意志，對物業(yè)公司提出很多并非在其職責(zé)范圍內(nèi)的要求，不能滿足要求則以不交管理費相要挾?！段飿I(yè)管理條例》明文規(guī)定不能因此停用戶的水電，但物業(yè)公司沒有合理的途徑來約束業(yè)主欠繳管理費的行為。與此同時，還不能停止任何服務(wù)，因為物業(yè)公司面對的是全部的業(yè)主，不能因為個別業(yè)主的欠繳而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而損害別的業(yè)主的權(quán)益。（四）相關(guān)主體關(guān)系不順，職責(zé)不清，物業(yè)服務(wù)企業(yè)政策環(huán)境差物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)部門關(guān)系不順，職責(zé)不清，主要有：物管企業(yè)與水、電、暖等公用事業(yè)部門職責(zé)與義務(wù)劃分不清本應(yīng)由水、電等部門自己承擔(dān)的收費職責(zé)，多數(shù)小區(qū)由物管企業(yè)無償向業(yè)主收取，物管企業(yè)雖然承擔(dān)了有關(guān)的職責(zé)和義務(wù)，卻沒有被賦予應(yīng)有的權(quán)利與權(quán)益，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。企業(yè)承擔(dān)了大量的社會職能，物業(yè)是個筐什么都能裝。居委會與物業(yè)公司的關(guān)系不明確居委會作為基層政權(quán)的延伸，主要擔(dān)負(fù)著政府授予的公共管理職能，物業(yè)公司作為企業(yè)僅承擔(dān)業(yè)主委托的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，與居委會不存在上下級關(guān)系。業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關(guān)系不順有的業(yè)主委員會沒有正確認(rèn)識自己的權(quán)力和義務(wù)，不依合同辦事，或者以種種理由甚至無理拒簽合同，使物管企業(yè)左右為難。部分物管企業(yè)誤以為物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業(yè)主之上。二是作為為居民服務(wù)的服務(wù)性行業(yè)，尚處于發(fā)展的初級階段，政府沒有在資金上給予幫扶。（五）開發(fā)商遺留問題和歷史遺留問題較多開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營。此次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，遠(yuǎn)低于規(guī)定的30%標(biāo)準(zhǔn)。從表9中可看出，平均綠化率排在前列的是銅陵市和池州市，排在末位的是六安市。隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管運行，其矛盾隨之轉(zhuǎn)嫁，本該開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)負(fù)的責(zé)任和費用卻由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，給物業(yè)管理工作帶來很大困難，出現(xiàn)了個別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、樓房墻體結(jié)露、塑窗陽臺下雨進(jìn)水等問題。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管理面，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。許多老小區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大都年久失修，排污能力較差，并且大都是小區(qū)進(jìn)出開放式布局，不利于安全管理。部分小區(qū)占用公共部位搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放物品等現(xiàn)象屢禁不止，成為小區(qū)“久治不愈”的老大難問題。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，供水、供電、供熱等專業(yè)部門要全面推行收費到最終用戶。四是老住宅區(qū)規(guī)模偏小，多為單位房改房和零星開發(fā)的小區(qū)，不但規(guī)模小，而且各小區(qū)之間彼此不銜接，盡管樓群相鄰，但各自成院，水、電、暖各自成網(wǎng)，難以形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的布局，無法實施有效的物業(yè)管理。但由于受經(jīng)費、人員配備等因素的影響，制約了縣、區(qū)物業(yè)辦作用的發(fā)揮。部分區(qū)級物管機(jī)構(gòu)雖然設(shè)立了，但沒有專人負(fù)責(zé)，從而制約了縣（市、區(qū)）物業(yè)管理發(fā)展。表102008年安徽各市區(qū)級物管機(jī)構(gòu)數(shù)量 單位：個地區(qū)區(qū)級物管機(jī)構(gòu)數(shù)量地區(qū)區(qū)級物管機(jī)構(gòu)數(shù)量安慶市8淮南市6蚌埠市6黃山市0亳州市0六安市0巢湖市0馬鞍山市3池州市0宿州市0滁州市0銅陵市3阜陽市1蕪湖市3合肥市0宣城市0淮北市8區(qū)級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)缺失造成了全市所有的業(yè)務(wù)全部集中至市房地產(chǎn)管理局物業(yè)處，因此工作量大，任務(wù)繁重，每天都有大量的日常業(yè)務(wù)和投訴受理，而人手又不夠，很多情況下只能疲于應(yīng)付，影響了工作的積極開展。（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范，企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高。究其原因主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工待遇低，勞動強(qiáng)度大，難以吸引有一定素質(zhì)的人員進(jìn)入本行業(yè)從業(yè)物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念落后，創(chuàng)新難部分物業(yè)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)的范圍停留在保潔、門衛(wèi)值班等常規(guī)服務(wù)項目上，把注意力較多地放在收費和盈利上，對提高服務(wù)質(zhì)量顯得乏力。近幾年通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，情況已有好轉(zhuǎn)，但仍需加強(qiáng)。從本次調(diào)查結(jié)果看，安徽有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)未實行或規(guī)范實行物業(yè)管理公示制度。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量還不夠高部分物業(yè)管理企業(yè)不能按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理業(yè)務(wù)水平有待提高從調(diào)查情況看，部分項目經(jīng)理業(yè)務(wù)素質(zhì)太低，有的連最基本的所管理項目面積都不知道，加之一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不高，部分企業(yè)甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。其實業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)主至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)人員。（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)業(yè)主大會制度難以落實到位，業(yè)主大會成立難。但很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，因此，個別業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理服務(wù)埋下隱患。此次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%的物管項目基本不召開業(yè)主大會。從表11可看出，銅陵市、宿州市、池州市和宣城市有一半以上的物管項目基本不召開業(yè)主大會；滁州市和巢湖市也有將近一半的物管項目基本不召開業(yè)主大會；合肥市和馬鞍山市在這方面做得較好，物管項目業(yè)主大會召開比重排在安徽省的前列。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》對成立業(yè)主委員會都沒有強(qiáng)制規(guī)定，所以對已經(jīng)符合成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，要想召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會很難，少則一年，多則幾年才能成立。安徽各市物管項目業(yè)委會成立情況見表12。成立業(yè)主委員會難的原因主要在于：（1）有的開發(fā)商不支持；（2）有的街道居委會不積極；（3）業(yè)主是物業(yè)管理主體的意識不強(qiáng)，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識；（4）成立業(yè)主委員會程序復(fù)雜。還有的即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但成功運作起來的卻很困難重重。其問題主要表現(xiàn)在：（1）業(yè)主委員會缺少運行經(jīng)費；（2）業(yè)主委員會缺少對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的基本認(rèn)識；（3）業(yè)主委員會不作為、亂作為現(xiàn)象比較突出，監(jiān)管力度和尺度有所滯后；（4）業(yè)主委員會成員自身素質(zhì)不高，所作決定令人不可信服；（5）業(yè)主委員會成員內(nèi)部普遍存在認(rèn)識分歧，處理問題往往從個人意愿出發(fā)，意見不能統(tǒng)一，影響小區(qū)的健康發(fā)展，損害廣大業(yè)主的共同利益。2008年全省實施物管房屋總面積25892萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)2117家。因此要改變安徽物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊的整體實力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)走集團(tuán)化發(fā)展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，具有市場競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。其突出的特點是，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)互補，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，提高整體經(jīng)濟(jì)效益。目前安徽物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，規(guī)模效益差，而且絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在著服務(wù)項目單一，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力等問題。安徽各市物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費占經(jīng)營總收入的比重見表13。圖3 安徽物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入構(gòu)成比重分析 單位：%表13安徽各市物業(yè)服務(wù)費占總收入的比重地區(qū)比重（%）地區(qū)比重（%）安慶市淮南市蚌埠市黃山市亳州市六安市巢湖市馬鞍山市池州市宿州市滁州市銅陵市阜陽市蕪湖市合肥市宣城市淮北市物業(yè)服務(wù)企業(yè)想做大做強(qiáng)，僅靠物業(yè)服務(wù)費收入，只能是維持簡單再生產(chǎn)，尚不足以實現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)。要在政策許可的范圍內(nèi)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”，開展綜合經(jīng)營“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”，形成造血功能，可以使企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，間接促進(jìn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)水平的提高，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后勁和活力。（十）地方性法規(guī)建設(shè)有待進(jìn)一步加強(qiáng)雖然目前國家和安徽已經(jīng)出臺了物業(yè)管理方面的相