【正文】 格局設計，中式高尚景觀洋房社區(qū)，民族與時尚相融合，一改丘北城市的陳舊與滄桑，為這個城市帶來他所匱乏的時代氣息，注入可見、可觸摸的時尚脈搏，她是讓人悸動的、流光溢彩的、不斷前進的、魂牽夢縈的 他使人相信，這才是這個時代應有 的生活，一個城市的發(fā)展未來。 上品 高尚 住宅區(qū) 天成 購物中心 天成 商業(yè)街 天成 大酒店 上品 城市商業(yè)中心 休閑娛樂中心 丘北旅游接 待中心、民族 風情展示、購 物休閑中心 城市地標建筑 群、城市名 片、一個城市 發(fā)展的動力 所在 項目客戶類型細分 — 高尚住宅區(qū) 重要客戶 核心客戶 次要客戶 補充客戶 核心客戶 ： 城區(qū)二次置業(yè)換房者 。 T大勢：房地產(chǎn)調(diào)控加強 ,丘北房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 C競爭：本項目將面臨激烈市場競爭 ,特別新城的大平面競爭 I自身：項目將依托整體區(qū)位優(yōu)勢 ,強化區(qū)域主導，并依靠整體規(guī)劃和階段產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值 2個必須回答的關鍵問題 C客戶 : 項目的目標客戶 項目整體定位 : 項目的核心競爭力 高尚住宅區(qū) 住宅： 景觀洋房別墅區(qū) 商業(yè)： 社區(qū)商業(yè)，前期可考慮專業(yè)市場模式 作用： 實現(xiàn)資金快速 回籠，保證后續(xù)產(chǎn)品 滾動開發(fā)和可持續(xù)開發(fā) 商業(yè)街區(qū) 目標：成為區(qū)域性商業(yè)中心，叫響品牌 購物中心 商帶?。?旅游風情街，時尚休閑購物區(qū) 目標：價值最大化 ,樹立品牌核 目標： 成為區(qū)域標志， 叫響城市品牌，實現(xiàn)名利雙收 天成大酒店 全局觀 : 持續(xù)開發(fā) 定位目標 價值 高尚住宅區(qū) 商業(yè)街區(qū) 購物中心 天成大酒店 80300m2 1055萬元 40350m2 1070萬元 價值觀 : 利潤遞增 定位目標 品牌觀 : 品牌深化 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段（以昆明開發(fā)商為例） 品牌階段 基本特征 適用前提 相關案例 初級階段 “量大就是美“ 開發(fā)商具有極強的土地獲取能力 新亞洲 中高級階段 社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導，形成邊際效應 先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢 匯都 產(chǎn)品系列化 有規(guī)模化擴張的戰(zhàn)略需要 中產(chǎn) /俊發(fā) 高級階段 客戶的主導性 龐大的客戶基礎或客戶專營的能力 百大 /官房 定位目標 SWOT分析 核心賣點：城市名片 /城市中心形象區(qū) / 產(chǎn)品、配套所營造的 理想生活方式 S優(yōu)勢 城市未來中央，地段優(yōu)越； 交通便利，主干道旁； 規(guī)劃的旅游接待區(qū)，政策優(yōu)勢 中央公園景觀優(yōu)勢； 復合地產(chǎn)，自建 配套齊全。 Wo策略 根據(jù)客戶定位做填補空白， 根據(jù)體量及交通動量吸引全 城客戶； T威脅 新區(qū)競爭樓盤數(shù)量較多， 且在項目之前面世； 小宗地太多，對項目商業(yè) 影響較大； 在新城，許多單位有地， 分散客源，沖爛市場。 定位模型 居住中心 文化中心 生態(tài)中心 商務中心 交通樞紐 …….. 多重功能的組合 新城首席 天成 商業(yè)街區(qū) 定位詮釋 普 者 黑 大 街 延 長 線 上品 完善區(qū)域配套，打造新城商業(yè)中心 總體功能定位 功能定位：依托旅游資源和便利交通 ,打造普者黑景區(qū)、丘北各單位的接待中心和商務中心 功能定位：依托區(qū)位優(yōu)勢、旅游優(yōu)勢、四星級酒店（接待中心）打造民族休閑旅游購物中心 +城市時尚休閑購物區(qū) 功能定位：依托產(chǎn)品創(chuàng)新和建筑風格打造丘北首席高尚居住區(qū) +回游式社區(qū)商業(yè)街區(qū) 占位 高尚住宅區(qū) 補位 商業(yè)街 購物中心 缺位 天成大酒店 歸位 中心占位，產(chǎn)品占位 品牌補位，利潤提位 商業(yè)補缺，配套填空 價值回歸，完美收官 總體功能定位 定位詮釋 都市綜合體的復合性 酒店式公寓 酒店 住宅 旅游風情 商業(yè)街 集中式賣場 社區(qū)商業(yè) 休閑風光帶 住家消費人流 旅游客、商務租客 旅游客 住家消費人流 商業(yè)消費人流 休閑消費群 資源平臺 總體功能定位 定位詮釋 細分商業(yè)定位 城市風情商業(yè)街區(qū) 以城市時尚商業(yè)中心和旅游 購物休閑兩大功能構建 【 商業(yè)街區(qū)SHOPSTREET】 商業(yè)目的 不止是為獲利 不止是為解決社區(qū)配套 不止是單純的商業(yè)模式 做為中心形象區(qū)主體的天成商業(yè)街 我們在開創(chuàng)一種新的丘北城市生活 文化在這里淌仰，民族、歷史在這里重現(xiàn) 商業(yè)也呼吸著這里的大自然清新空氣 在一切水乳交融之中 商業(yè)在這里成為了人與人溝通的橋梁 【 商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品主張 】 生態(tài) 商業(yè)和園林景觀在這里自然的融合 文化 藝術在這里不分雅俗， 它是這里的生活必備元素 藝術 文化是這里的永恒的主題 國際 民族的、時尚的都在這里繽紛呈現(xiàn) 沒有明顯商業(yè)與街區(qū)的區(qū)別， 一切都是自然。 不求博大，但一定精深！ 這就是旅游街區(qū)的文化。 商業(yè)街區(qū)目的二：創(chuàng)造 “ 休閑空間 ” 街區(qū)的人們可以自由在路邊小憩， 空氣中流淌者懶懶的散散的味道。 【 商業(yè)街區(qū)形象主張 】 民族的；時尚的；集中的；體驗式的。 中心形象區(qū)的商業(yè)街區(qū)它不應只有一個單 獨的亮點，它應是都市的精粹集中地。 餐飲、風味美食 ﹑ 酒吧、咖啡館、茶室、畫 廊、云南民俗工藝品店、土特產(chǎn)專營店； 書店、音像店、戶外用品店、品牌服裝店、美 容美發(fā)店、體育用品店、便利店；（亦可考 慮一、二層復式鋪） SPA、美容會所、健身中心、網(wǎng)吧、電游中心。 2個關鍵問題 客戶 :項目核心競爭力： 區(qū)域共榮（隱性） “城市中央形象區(qū)” （產(chǎn)品顯性） “具時代特征、時尚、現(xiàn)代，創(chuàng)造城市理想生活”（人文 , 生態(tài)顯性） 3個務實 項目定位 : 3個務實 項目營銷戰(zhàn)略 整合推廣 營銷執(zhí)行計劃 我們以怎樣的競爭態(tài)勢出現(xiàn)？ 市場領先者 … ？ 市場挑戰(zhàn)者 … ？ 市場追隨者 … ？ 市場補缺者 … ？ 毫無疑問，天成地產(chǎn)將以市場主導者的身份，將 上品 戰(zhàn)略總綱 獨立城市潮頭運營項目， “ 居高臨下，勢如破竹 ” ，用舍我其誰的氣勢，定位新城，到代言丘北城市，巍巍大氣，一舉拿下城市制高點。天成 ” ！ 弄潮兒向潮頭立，手把紅旗旗不濕 我們的戰(zhàn)略目標 使 上品 ◆ 丘北名副其實的現(xiàn)代商業(yè)中心、商務中心。 ◆ 丘北人心目中最向往居住的樓盤。 地縣級市場的特點為開盤熱鬧，開盤后人氣冷清。 住宅、商業(yè)街、底商、酒店分期推出，每 23月推出一單位，具體推出時間再行確認。讓住宅成為項目的資金流，使項目能穩(wěn)健推進，后期推出單位則能使項目從開始就朝盈利軌道跨越 。片區(qū)工地形象整體欠佳。項目住宅部分銷售額約為 7000萬，若速度不落于對手，以產(chǎn)品領先為支撐，與對手共享新城蛋糕，足以保證項目所需資金流。這也符合各個突破的原則。 購物中心、酒店娛樂、餐飲，在項目的推進過程中，根據(jù)客戶需求，在預先設定的目標范圍內(nèi)，彈性處理，租售手段均可采用。 酒店部分，可整體出售，可聯(lián)合經(jīng)營，可引入酒店管理公司，也可考慮作為酒店式公寓。 住宅開盤前，以上單